Onnistuneen pientalohankkeen ohjaus ja kustannushallinta

Hankkeet ovat vaativia ja kokeneita kumppaneita kaivataan rakennuttajan rinnalle. Arkkitehti- ja insinööritoimisto Doventus Oy:n toimitusjohtaja Tero Seppänen kertoo: asiakkaidemme hankkeet käynnistetään optimistisissa tunnelmissa, kuten pitääkin. Useimmiten tontti on jo hankittu ja rakennuttaja kääntyy puoleemme saadakseen tietoa pääsuunnittelijan ja rakennuttajan väliseen tehokkaaseen työnjakoon ennen varsinaisen suunnittelun aloittamista. Käymme perusteellisesti läpi asiakkaan kanssa toiveet ja tavoitteet tässä alkuvaiheen hankesuunnitteluvaiheessa. Rakennuttajan ja tonttiin liittyvien lähtötietojen kartoituksen sekä hankkeen valmistelun tavoitteena on aina ONNISTUNUT HANKE, joka toteutuu sovitussa aikataulussa ja budjetoiduilla varoilla, sovitulla teknisellä toteutuksella ja laadulla. Pientalohanke konkretisoituu viimeisteltynä ja laadukkaana rakennuksena, johon rakennuttajaperhe muuttaa useita tärkeitä päätöksiä sisältäneen tiiviin elämänjakson jälkeen. Haluamme kertoa hankesuunnitteluvaiheessa rakennuttajalle ns. päätöksentekopolut, jotta tilaaja voi ennakoiden, ja rakennuttajakonsultin kokemuksen kautta, tehdä turvalliset ratkaisut. Yhteisiin tavoitteisiin on päästy kun rakentajaperheen elämän rytmi tasaantuu mukavaan asumisen arkeen, uudessa yksilöllisessä kodissa, jolla on laatutoteutuksen kautta luonnollisesti erittäin hyvä jälleenmyyntiarvo sitten joskus tulevaisuudessa. Toistasataa yksilöllistä pientalokohdetta suunnitelleena arkkitehtina jokainen hanke on kuitenkin minulle uusi haaste, jossa lähdetään puhtaalta paperilta, ja raikkaassa myötätuulessa, rakennuttajaperheen unelmaa toteuttamaan, tiivistää arkkitehti SAFA Tero Seppänen.

Pientalohankkeissa rakennushankkeeseen ryhtyvä on yleensä rakentajaperhe, jolla asumiseen liittyvät toiveet ovat korkealla jo TONTIN ostovaiheessa. Tila- ja laatutavoitteet suhteessa kustannustilastoihin kuumentuneilla nykymarkkinoilla eivät kuitenkaan aina vastaa rakennuttajan kaikkia resursseja. Tonttiin, maapohjaan ja kunnallisteknisiin liittymiin menevän rahasumman osuus on kasvanut voimakkaasti viimevuosina koko hankebudjetista. Tontin hankinnassa kannattaa varmistaa pohjatutkimuksen avulla perustamistapa. Maarakennus- ja perustuskustannusten kautta perusbudjettiin saattaa tulla iso lovi ilman ennakoivaa suhtautumista keskeisimpiin päätöksiin.

Hankkeen onnistumisen kulmakivenä on rakennusalan realiteetit ja aikataulutuksen ymmärtävä rakennuttaja. Tämä rakennuttaja-tilaaja tekee hankkeen valmisteluvaiheessa keskeisimmät päätökset, jotka suuntaavat projektin halutulle uralle. Kaikilla rakennuttajilla, varsinkin kun lähdetään RAKENTAJAPERHEEN ensimmäiseen pientalohankkeeseen, ei ole kovinkaan laajaa kokemusta, ei myöskään aikaa, johtaa hallitulla tavalla rakennushanketta alan teknisten normien ja urakkamuotojen piirissä. Useimmiten tarvitaan kokeneita asiantuntijoita rakennuttajan luottohenkilöiksi, jotta säästytään laatupoikkeamisilta ja lisärahoitustarpeesta. Tilaajan (=rakennuttajan) oikeaksi kädeksi tyypillisesti valittu RAKENNUTTAJAKONSULTTI (=projektinjohtaja) valmistelee hankkeen keskeisimmät päätökset ja laatii realistisen hankeaikataulun tilaajan käyttöön. Rakennuttajakonsultti tuo suunnittelu- ja rakentamisen valmisteluvaiheeseen oikea-aikaista tietoa tilaajan päätösten pohjaksi. Hyvin valmisteltu ja ohjattu hanke onnistuu parhaiten. Resurssit ohjautuvat oikeaan käyttöön, oikeaan aikaan.

Hankkeen valmisteluvaiheeseen eli HANKESUUNNITTELUUN kuuluu ydintavoitteiden asettaminen. Myös rakennuttajan resurssit ja omat tehtävät määritellään heti alussa. Resursseista keskeisimmät ovat hankkeen kustannusbudjetti tontti mukaan lukien sekä hankkeen aikataulu luonnossuunnittelusta sisään muuttoon saakka. Hankkeen budjettia tarkastellaan tilavolyymin kautta. Arkkitehdille annettu tilaohjelma mitoitetaan tilaohjeessa mitoitettujen asuin- ja aputilojen neliöiden ja kuutioiden kautta. Tavoitehintalaskelma saadaan paperille kun rakennuskohteen rakenteellinen perusratkaisu ja vaativuusaste on arvioitu rinnan kokonaisneliöiden ja -kuutioiden kanssa. Yleensä hankkeen alkuvaiheessa ei ole käytettävissä ARKKITEHTILUONNOKSIA, joten kokeneen konsultin apu ja ohjaus on tarpeen. Riittävän luotettavat kustannuslaskentaohjelmat sekä tilastotiedot vastaavan tyyppisten kohteiden toteutuneista rakennuskustannuksista toimivat työkaluina määriteltäessä realistista budjettia ennen suunnittelijavalintoja.

Hanketta ohjataan parhaiten laatimalla ydintavoitteita vastaavat suunnitteluasiakirjat ja piirustukset. Hankeen onnistumisen kannalta suunnittelijoiden pätevyydellä on erittäin suuri osuus. Rakennuttajan keskeisimpiä päätöksiä on valita PÄÄSUUNNITTELIJA ja arkkitehti, joka on kokenut pientalosuunnittelussa ja ymmärtää rakenteelliset asiat sekä kustannusten muodostumisen pääperiaatteet suunnitellessaan ja vertaillessaan eri vaihtoehtoja tärkeässä luonnosvaiheessa. Myös tontin olosuhteet sekä perustusratkaisut on otettava huomioon arkkitehtiluonnossuunnittelussa. Geo-suunnittelijan lausunto suositellaan laadittavaksi ennen luonnostelun aloittamista. Hankesuunnitteluvaiheeseen ei yleensä sisällytetä varsinaista RAKENNUSSUUNNITTELUVAIHETTA, mutta alustavasta luonnostelusta on hyötyä kustannustason hahmottamiseen kun hahmotellaan rakennuksen ja mahdollisen autosuojan sijoitusta tontille.

Käytettävät pohjaneliöt ja ennen kaikkea KUUTIOT maksavat. Tonttia ostettaessa on varmistettava, että saadaan rakennettua riittävät neliöt tarvittaville toiminnoille pientaloon ja pihapiiriin. Käytettävien rakennusneliöiden maksimaalinen käyttö on tyypillinen ratkaisu arvokkailla kaavatonteilla. Varsin usein tarvitaan niiden lisäksi aputiloja kellariin tai käyttöullakolle. Jokainen lisäneliö maksaa. Kellarikokonaisuus, jossa on saunaosasto ja kodinhoitohuone nykytekniikalla varustettuna, voi maksaa huomattavasti enemmän kuin valoisat perustilat. Kellariin tarvittava lisälouhinta pumppaamoineen voi nostaa kustannuksia useilla kymppitonneilla. Suunnitteluvaiheessa tehdään suurimmat säästöt, järkevällä tavalla. Arkkitehdin lopulliset luonnosratkaisut lupakuvavaiheeseen mentäessä sitouttavat hankkeen peruskustannukset rakentamiseen jopa 75-85% tasolla. Hankesuunnitteluvaiheen kustannusarvio laaditaan mahdollisimman varhain, jotta arkkitehti ei tee turhaa työtä. Rakennuttaja ja rakennuttajakonsultti ohjaa suunnittelua. Myös MUOTO maksaa. Tärkeä arkkitehdille annettava lähtötieto laajuustavoitteen lisäksi on rakennuksen muotokieleen liittyvä monimuotoisuuden rajaaminen oikealle tasolle. Muodot turvallisine liitoksineen vaativat tarkkaa työtä rakennuspaikalla ja ammattimiesten työn hinta saattaa nousta korkeaksi sallittaessa esimerkiksi suuri määrä kulmia rakennukseen. 8-kulmainen torni on varmasti näyttävä osa rakennusta, mutta sen budjetoinnissa on tiedostettava selkeä kustannus- ja laatulisä. Arkkitehti- ja insinööritoimisto Doventus Oy:ssä

suositellaan yhdistettäväksi jo arkkitehti- ja rakennesuunnittelutoimeksiantoon, jotta saadaan kustannusohjaus mukaan jo aikaisessa suunnitteluvaiheessa rakennuttajan päätösten tueksi.

Ympäristöön sopiva ja rakennuttajan tyylitajun mukainen arkkitehtoninen ja toiminnallinen ratkaisu jalostetaan yhdessä rakenne- ja LVIS-suunnittelijoiden kanssa toteutuspiirustuksiksi. Rakennuttajan eli loppukäyttäjän tarpeet tilaohjelmasta alkaen ja rakennuspaikan olosuhteet huomioiden jalostuvat luonnossuunnittelun kautta lupahakemukseen liitettäviksi piirustuksiksi ja sen jälkeen urakkalaskenta-asiakirjoiksi työselityksineen. Toimitusjohtaja Tero Seppänen kertoo Doventuksessa työskentelevien arkkitehtien ja rakennesuunnittelijoiden luonnosvaiheen yhteistyön kustannushyödyistä rakennuttajille. RAKENNESUUNNITTELIJAN rooli on tärkeä. Rakenteiden optimointi perustuksista vesikattoon tukee suunnittelun alkuvaiheen kustannushallintaa ja antaa tilaajalle päätöksentekoon riittävät tekniset perusteet. Hankesuunnitteluvaiheessa tehtyä kustannusarviota verrataan piirustuksilla laskettuun massalaskentaan perustuvaan kustannusarvioon, joka puolestaan toimii hyvin työkaluna verrattaessa saapuneita urakka- ja materiaalitarjouksia kokonaisbudjettiin. Usein rakennuttajan on hankalaa verrata saapuneita materiaalitarjouksia toisiinsa ja ratkaisuista puuttuu kustannusosioita, jotka on eritelty laaditussa kustannusarviossa. Kustannusarvio vertailutaulukoineen ja kassavirtalaskelmineen ohjaa päätöksiä hallittuun suuntaan. Doventus Oy:n laatima kustannusarvio on pankkien hyväksymä valmiusastetodistuksena.

Rakennuttajan ja rakennuttajakonsultin yhteistyöllä luodaan hyvät edellytykset perustelluille päätöksille ja onnistuneelle hankkeelle valmisteluvaiheessa, siis ennen urakoitsijoiden valintaa. Ydintavoitteet tarkastanut rakennuttajakonsultti ja suunnittelun koordinoinnista vastaava pääsuunnittelija jaksottavat tilaajan päätökset hankeen urakkamuotoon ja kokonaisaikatauluun sopivalla tavalla. Rakennuttajakonsultti on tilaajan luottohenkilö, joka luotsaa hanketta sovittujen tavoitteiden ja aikataulun mukaan kohti yhteistä maalia tuomalla suunnitteluvaiheeseen oikea-aikaista tietoa. Kun suunnittelutiimi onnistuu työssään ja aikataulussa laadituilla suunnitelmilla saadaan puitteisiin sopivat tarjoukset niin hankkeella on erinomaiset mahdollisuudet onnistua. Rakennuttajakonsultin työhön voidaan yhdistää kohteen

hankkeen erityispiirteet huomioiden. Joskus rakennuttajakonsultti hoitaa myös vastaavan työnjohtajan tehtävät. Avainasemassa olevan kokeneen asiantuntijan työ perustuu pientalohankkeen kokonaisuuksien hallintaan suunnitteluvaiheen päätöksenteosta urakoitsijoiden valintamenettelyihin sekä sopimuslaadun varmistamiseen ennen kohteen luovutusta loppukäyttäjälle ja tilaajalle. Yhteisenä tavoitteena on aina ONNISTUNUT HANKE.

Doventus Oy:n rakennuttamisen esimerkkikohteen tehtäviä, varmista seuraavat kohdat omassa hankkeessasi:

-Hankkeen johto-organisaation määrittely tilaajan / rakennuttajan kanssa

-Rakennuttajan omat tehtävät ja ajankäyttö

-Projektinjohtajan / rakennuttajakonsultin tehtävien määrittely

-Rakennuttajakonsultin ja pääsuunnittelijan tehtävien rajaukset (avainhenkilöt)

-Hankkeen toiminnallisten tavoitteet ja niiden läpivienti

-Hankkeen taloudellisten tavoitteet ja niiden läpivienti

-Hankkeen aikataulutavoitteet ja niiden läpivienti

-Hankkeen käyttö- ja ylläpitotavoitteet

-Ydintavoitteiden toteutumisen varmistaminen

-Riskien hallintamekanismit

-Raportointipisteet, kirjallisten raporttien vaatimukset

-Suunnittelun sisällön ohjaus ja valvonta

-Suunnitelmien taloudellisuus ja niiden kehittäminen

-Tavoitehintalaskelma (= 1. kustannusarvio) ja budjetti

-Hankesuunnitelman ja tilamitoituksen tarkastaminen

-Suunnitteluaikataulun sovittaminen hankkeen kokonaisaikatauluun

-Suunnittelun yleisaikataulun laatiminen

-Pääsuunnittelijan valinta ja tehtäväluettelo

-Erityissuunnittelijoiden (rakenne, LVISA) valinta

-Tarvittavien teknisten lausuntojen hankinta, mm. pohjatutkimus

-Täsmennetyn suunnittelun aikataulu pääsuunnittelijan hyväksymänä

-Yhteydet viranomaisiin

-Lupamenettelyt, naapurikuulemiset

-Toteutusmuodon vaihtoehtojen arviointi (urakoiden lukumäärä, aikataulupuskurit jne)

-Materiaalitoimittajien vaihtoehdot ja valinnat

-Kilpailuttaminnen ja urakkaneuvotteluvaihe

-Urakkarajat

-Urakkasopimukset ja tilaukset, maksuerätaulukkojen hyväksyminen

-Rakentamisvaiheen seuranta, sopimuslaadun seuranta

-Rakennusaikaisen muutos- ja täydennyssuunnittelun koordinointi ja hallinta

-Muutosten ja lisäysten laadunvarmistus

-Työmaakokoukset

-Vastaanottotarkastukset

-Vastaavan työnjohtajan rooli hankkeessa

-Viranomaisten osaloppukatselmus ja lopputarkastus

-Tarkesuunnitelmat ja loppuasiakirjat

-Huoltokirja

-Tilaajan ja käyttäjän palaute projektin johdolle ja suunnittelujohdolle (=pääsuunnittelijalle)

-Palautteesta kehittyminen

-Projektin päättäminen

Teksti: Doventus Oy, Tero Seppänen