Rakennus- tai remonttihankkeen valmistelu
Tavoitteena onnistunut hanke
Pientalohankkeissa rakennushankkeeseen ryhtyvä on yleensä rakentajaperhe, jolla toiveet ovat korkealla. Realistiset tavoitteet ja kustannustilastot eivät kuitenkaan aina vastaa rakennuttajan kaikkia haaveita. Koko hankkeen onnistumisen kulmakivenä on rakennusalan realiteetit ymmärtävä rakennuttaja. Rakennuttaja tekee hankkeen valmisteluvaiheessa keskeiset päätökset, jotka suuntaavat projektin halutulle reitille.
Kaikilla rakennuttajilla, varsinkin kun lähdetään ensimmäiseen pientalohankkeeseen, ei ole kovinkaan laajaa kokemusta johtaa hallitulla tavalla rakennushanketta alan normien mukaan. Urakassa piilee myös lisätyövaaroja, jotka pitää ottaa huomioon heti alussa.
Useimmiten tarvitaan kokeneita asiantuntijoita rakennuttajan luottohenkilöiksi, jotta säästytään turhilta yllätyksiltä ja budjetin pettämiseltä.
Tilaajan (=rakennuttajan) oikeaksi kädeksi tyypillisesti valittu rakennuttajakonsultti valmistelee hankkeen keskeisimmät päätökset ja laatii realistisen hankeaikataulun heti alussa tilaajan käyttöön. Rakennuttajakonsultti vahvistaa rakennuttajan ja suunnittelijoiden yhteistyön onnistumisen edellytyksiä tuomalla suunnittelu- ja työmaavaiheeseen oikea-aikaista tietoa tilaajan päätösten pohjaksi.
Aseta rakennushankkeelle tavoitteet
Hankkeen valmisteluvaiheeseen eli hankesuunnitteluun kuuluu ydintavoitteiden asettaminen. Rakennuttajan resurssit ja omat tehtävät määritellään heti alussa. Resursseista keskeisimmät ovat hankkeeseen varatut eurot sekä hankkeen aikataulu.
Hankkeen budjettia tarkastellaan tilavolyymin kautta kun perheen tilaohjelma mitoitetaan tilaohjeessa mitoitettujen asuin- ja aputilojen neliöiden ja kuutioiden kautta. Kun tarkastellaan hankkeen budjettia tilavolyymin kautta, se tarkoittaa, että suunnittelijat harkitsevat tilojen kolmiulotteista kokoa. Esimerkiksi huoneen korkeus vaikuttaa siihen, kuinka paljon tilaa tarvitaan tilavuuden suhteen. Tämä auttaa varmistamaan sen, että suunnitellut tilat ovat riittävän tilavia.
Tavoitehintalaskelman tärkeys rakennusprojekteissa
Tavoitehintalaskelma saadaan paperille kun rakennuskohteen rakenteellinen perusratkaisu ja vaativuusaste on arvioitu rinnan kokonaisneliöiden kanssa. Yleensä hankkeen alkuvaiheessa ei ole käytettävissä arkkitehtiluonnoksia, joten kokeneen konsultin apu ja ohjaus on tarpeen.
Riittävän luotettavat kustannuslaskentaohjelmat sekä tilastotiedot vastaavantyyppisten kohteiden toteutuneista rakennuskustannuksista toimivat työkaluina määriteltäessä realistista budjettia ennen suunnittelijavalintoja.
Hankeen onnistumisen kannalta suunnittelijoiden pätevyydellä ja asiakirjojen toimitusvarmuudella on erittäin suuri osuus. Rakennuttajan keskeisimpiä päätöksiä on valita osaava pääsuunnittelija ja arkkitehti, joka on riittävän kokenut pientalosuunnittelussa ja ymmärtää rakenteelliset asiat sekä kustannusten muodostumisen pääperiaatteet suunnitellessaan eri vaihtoehtoja luonnosvaiheessa.
Myös tontin olosuhteet sekä perustusratkaisut on otettava huomioon luonnossuunnittelussa.
Hankesuunnittelusta toteutukseen
Hankesuunnitteluvaiheeseen ei yleensä sisällytetä varsinaista rakennussuunnitteluvaihetta, mutta alustavasta luonnostelusta on useimmiten hyötyä kun hahmotellaan rakennuksen tai rakennusten sijoitusta tontille sekä käytettävien rakennusneliöiden kokoluokkaa rakennuspaikalle.
Arkkitehdin lopulliset luonnosratkaisut tilasuunnittelussa sitouttavat peruskustannukset rakentamiseen jopa 75 % tasolla. Projektiin jo alkuvaiheessa valitun rakennesuunnittelijan rakenteiden optimointi tukevat suunnittelun alkuvaiheen kustannushallintaa. Arkkitehtoninen ja toiminnallinen ratkaisu jalostetaan yhdessä rakenne- ja LVIS-suunnittelijoiden kanssa toteutuspiirustuksiksi ja toteuttamiskelpoiseksi kohteeksi.
Rakennuttajan eli loppukäyttäjän tarpeet tilaohjelmasta alkaen ja rakennuspaikan olosuhteet huomioiden jalostuvat luonnossuunnittelun kautta lupahakemukseen liitettäviksi piirustuksiksi ja sen jälkeen urakkalaskenta-asiakirjoiksi työselityksineen. Hankesuunnitteluvaiheessa tehtyä kustannusarviota verrataan piirustuksilla laskettuun massalaskentaan perustuvaan kustannusarvioon, joka puolestaan toimii hyvin työkaluna verrattaessa saapuneita urakka- ja materiaalitarjouksia kokonaisbudjettiin. Kustannusarvio ohjaa voimakkaasti päätöksiä.
Urakkasopimusten jälkeen alkaa rakentamisvaihe. Pätevällä valvonnalla varmistetaan työmaalla syntyvä loppulaatu ja tilaajan vastuukysymyksistä huolehtiminen. Vastaava työnjohtaja huolehtii lakisääteisistä tehtävistä mm. viranomaisiin päin, mutta vastuu hankkeesta on aina rakennuttajalla eli rakennuslupahakemukseen nimetyllä rakennushankkeeseen ryhtyneellä.
Urakoiden sopimuslaatuun kuuluu aikataulussa pysyminen ja maksuerien sopimuksenmukaisuus. Urakoiden lisätöitä kontrolloidaan mm. työmaakokousmenettelyllä, joka turvaa tilaajan edut.
Jo alkuperäiseen hankesuunnitteluvaiheen budjettiin kannattaa kuitenkin tehdä lisätyö- tai olosuhdevaraus, jotta mahdollinen rakennuttajan pankkilaina ei nouse kohtuuttoman korkeaksi muuttuvilla korkomarkkinoilla. Riskeihin on varauduttava jo ennen varsinaista rakennuspäätöstä, mielellään jo ennen tontin ostopäätöstä.
Rakennuttamistehtävät hankkeen valmisteluvaiheessa
Rakennuttajan ja rakennuttajakonsultin yhteistyöllä luodaan hyvät edellytykset perustelluille päätöksille ja onnistuneelle hankkeelle ennen urakoitsijoiden valintaa. Ydintavoitteet tarkastanut rakennuttajakonsultti ja suunnittelun koordinoinnista vastaava pääsuunnittelija jaksottavat tilaajan päätökset hankeen urakkamuotoon ja kokonaisaikatauluun sopivalla tavalla.
Rakennuttajakonsultti on tilaajan luottohenkilö, joka luotsaa hanketta sovittujen tavoitteiden ja aikataulun mukaan kohti yhteistä maalia. Tilaajan tukena työskentelevä rakennuttajakonsultti vahvistaa rakennuttajan ja pääsuunnittelijan yhteistyön onnistumisen edellytyksiä tuomalla suunnitteluvaiheeseen oikea-aikaista tietoa.
Kun suunnittelutiimi onnistuu työssään, niin hankkeella on erinomaiset mahdollisuudet onnistua urakkalaskenta- ja toteutusvaiheessa.
Rakennuttajakonsultin työhön voidaan yhdistää kohteen valvontapalvelut hankkeen erityispiirteet huomioiden. Joskus rakennuttajakonsultti hoitaa myös vastaavan työnjohtajan tehtävät. Avainasemassa olevan kokeneen asiantuntijan työ perustuu rakennus- ja korjaushankkeen kokonaisuuksien hallintaan suunnitteluvaiheen päätöksenteosta urakoitsijoiden valintamenettelyihin sekä sopimuslaadun varmistamiseen ennen kohteen luovutusta loppukäyttäjälle ja tilaajalle. Yhteisenä tavoitteena on aina onnistunut hanke.
Rakennushankkeen projektin kulku ja osa-alueet
- Hankkeen johto-organisaation määrittely tilaajan/rakennuttajan kanssa
- Selvitetään rakennuttajan eli tilaajan tehtävät
- Projektipäällikön ja rakennuttajakonsultin tehtävien määrittely
- Rakennuttajakonsultin ja pääsuunnittelijan tehtävien rajaukset
- Tehtävänjako pääsuunnittelijan ja muun projektijohdon välillä
- Selvitetään tilaajan rakennushankkeelle asettamat vaatimukset ja tavoitteet
- Tavoitteiden yhdenmukaisuuden arviointi
- Ristiriitojen poistaminen
- Riskien hallintamekanismit
- Muuttuvien olosuhteiden ennakointi
- Raportointipisteet
- Suunnittelun sisällön ohjaus ja valvonta
- Suunnitelmien taloudellisuus ja niiden kehittäminen
- Tavoitehintalaskelma ja budjetti
- Hankesuunnitelman ja tilamitoituksen tarkastaminen
- Suunnitteluaikataulun sovittaminen hankkeen kokonaisaikatauluun
- Suunnittelun yleisaikataulun laatiminen
- Pääsuunnittelijan valinta ja tehtäväluettelo
- Täsmennetyn suunnittelun aikataulu pääsuunnittelijan hyväksymänä
- Suunnittelun hallinnollinen ohjaaminen
- Suunnitteluprosessin informaation hallinta
- Hankkeen toiminnallisten ja taloudellisten tavoitteiden läpivienti
- Hankkeen aikataulutavoitteiden läpivienti
- Hankkeen osapuolten motivointi ja sitouttaminen yhteisen päämäärän saavuttamiseksi
- Hankkeen laatusuunnitelma ja suunnitteluohje
- Ympäristönäkökulmat ja vaatimukset
- Yhteydet viranomaisiin
- Hankkeesta tiedottaminen
- Toteutusmuodon vaihtoehtojen arviointi
- Täsmennetyn suunnittelun yleisaikataulun yhteensovittaminen valitun toteutusmuodon kanssa
- Rakentamisvaiheen seuranta
- Työn tavoitteenmukaisuuden varmistus
- Rakennusaikaisen muutos- ja täydennyssuunnittelun koordinointi ja hallinta
- Muutosten ja lisäysten laadunvarmistus
- Työmaakokoukset
- Vastaanottotarkastukset
- Tarkesuunnitelmat ja loppuasiakirjat
- Huoltokirja
- Ylläpitovaiheen suunnitelmien ja tuotemallin ylläpito sekä konsultointi
- Tilaajan ja käyttäjän palaute projektin johdolle ja suunnittelujohdolle
- Rakennuttamispalvelun kehittämistarpeiden arviointi ja toteutustavat
- Projektin päättäminen
Kun rakennus- tai remonttiprojekti on valmis
Useimmiten rakentajaperhe muuttaa uuteen kotitaloon noin vuoden kestäneen rakennusvaiheen jälkeen. Silloin punnitaan realiteettien ja esitettyjen haaveiden sekä toiveiden kohtaamisen totuus. Ehkäpä jokunen harmaa hius hankittuna perheet päät astuvat uuteen tilavampaan kotiin monta kokemusta rikkaampana, mutta toivottavasti enintään realistisen budjetin verran kukkaroa keventäneenä ja ennen kaikkea sopuisasti koko perhe yhtenäisenä.
Elämä jatkuu uudessa ympäristössä ja seuraavana rakennusvaiheena vuoden parin päästä on todennäköisesti oman pihan laitto kiveyksineen ja istutuksineen. Tämän viimeistelyvaiheen junailu onkin huomattavasti helpompi johtamistehtävä verrattuna koko hankkeen valmisteluun projektin alkumetreiltä alkaen.
Suosittelen lämpimästi projektinjohtoavun hankintaa tilaajan päätöksentekoketjun ja rakennushankkeen hallinnan helpottamiseksi.
Tero Seppänen,
Rakennuttajakonsultti,
Doventus Oy
Aiheeseen liittyvää
Koti viihtyisäksi sisustussuunnittelulla
Onnistuneen pientalohankkeen
Onnistunut hanke
Keraaminen kennoharkko pientalorakentamisessa
Miltä oman kodin rakentaminen tuntuu? Kuuntele podcast lapsiperheen taloprojektista
Talo Varjo: Uusi aikakausi minitalon rakentamisessa on alkanut
Luetuimmat
Uusimmat