Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa

Rakentajan toimitus

Päivitetty 01.12.2009

Kiinteistön kaupassa myyjä on velvollinen antamaan ennen kauppaa ostajalle kiinteistöstä ja sillä sijaitsevista rakennuksista ne tiedot, jotka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää. Myyjän tuleekin kertoa tiedot, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön arvoon. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta huolimatta ostaja ei voi luottaa pelkästään myyjän antamiin tietoihin, vaan hänen on ennen kauppaa itse tarkastettava tai tarkastutettava kiinteistö.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta kiinteistönkaupassa on säädetty maakaaressa (2:22§). Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Yleisesti voidaan pitää ostajan itsensä suorittamaa tarkastusta riittävänä, kun hän on noudattanut tarkastuksessa tavanomaista huolellisuutta. Erityistä rakennusalan ammattitaitoa tarkastukseen ei pääsääntöisesti vaadita.

Tarkastus kohdistuu vain kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin. Ostajan tulee tarkistaa muun muassa rakennusten käyttötarkoitus, niiden ikääntyneisyys ja kuluneisuus sekä päällisin puolin havaittavat seikat kuten kiinteistön maaperä ja ulottuvuus. Jos ostaja havaitsee tarkastuksessa epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on otettava niistä tarkemmin selvää ja käytettävä tarvittaessa asiantuntijaa. Esimerkiksi vesivahingoista aiheutuneet kosteusjäljet katossa voivat edellyttää asiantuntijan käyttöä.

Mikäli ostaja joutuu käyttämään tarkastuksessa asiantuntija-apua, siitä aiheutuvista kuluista kannattaa neuvotella myyjän kanssa. Myyjänkin edun mukaista on, että rakennusten todellinen kunto selvitetään, koska myyjä vastaa myös kiinteistön salaisista virheistä eli virheistä, joista myyjän tai ostajan ei olisi pitänytkään tietää. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat rakennusten kosteus- ja homevauriot, joiden havaitseminen edellyttää rakenteiden purkamista ja mikrobinäytteiden ottoa.

Kiinteistön virhettä koskevissa oikeudenkäynneissä käydään usein rajanvetoa siitä, mihin ostajan olisi tullut tarkastuksensa ulottaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy (Kouvolan ho S 00/48). Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että matalaan alapohjan ryömintätilaan tarkastusvelvollisuus ei ulotu (Turun HO S 00/2898 ja S 00/2853). Rakennuksen lattiapinnat taas kuuluvat tarkastusvelvollisuuteen ja huolellinen ostaja katsoo myös mattojen alle. Kuluttajanvalituslautakunnan asuntokauppaa koskevassa tapauksessa (III jaosto dnro 96/81/765) ostaja olisi voinut havaita parketissa olleen vesivahingon, vaikka se olikin peitetty matolla. Ostaja ei voinut vedota virheeseen laiminlyötyään ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Ostaja voi luottaa siihen, että myyjä kertoo kaupan kohteeseen liittyvät olennaiset seikat. Esimerkiksi kiinteistöllä, jolla ei ole yleistä vesijohtoa, kaivoveden laadulla on suuri merkitys. Korkein oikeus on huonolaatuista kaivovettä käsitelleessä tapauksessa todennut, ettei ostajalla ollut ennen kaupan päättämistä aihetta ryhtyä kaivon veden laatua koskeviin tutkimuksiin. Ostajalla oli kaupan kohteen tällaisen virheellisyyden perusteella oikeus kauppahinnan alennukseen (KKO 1987:54). Kysymys kaivoveden laadusta oli niin olennainen, että myyjän olisi tullut oma-aloitteisesti kertoa siitä ostajalle.

Rakennuksista voidaan teettää myös kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan oma tarkastus ja rakennusten kuntotarkastus yhdessä auttavat määrittämään rakennuksen kunnon ja oikean hintatason. Mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee puutteita ja virheitä rakennuksessa, ostajalla on erityinen tarkastusvelvollisuus näistä virheistä.

Asianajotoimisto Surakka Oy
Asianajaja Johanna Vuorinen, Joensuu

Lisätietoa Nordius-asianajotoimistoista

Tee uusi rakennusoikeudellinen kysymys

Katso jo esitetyt kysymykset

Rakentaminen

Kiinnostuitko? Tilaa Rakentaja.fi -uutiskirje

Remppa suunnitteilla? Tontti varattu? DIY houkuttelee? Sisustustrendit hakusessa? Rakentaja.fi -uutiskirjeestä saat viikoittain ideoita, ohjeita, infoa ja inspiraatiota suoraan sähköpostiisi. Tutustu muiden remontoijien ja rakentajien projekteihin, vertaile sisustustrendejä ja nappaa talteen arvokkaat asiantuntijavinkit, ohjeet ja tuotevinkit.

Aiheeseen liittyvää

Energia

KNX-taloautomaatio on Standardi

KNX -järjestelmän kantavana ideana on yhdistää rakennuksen kaikki sähköiset toiminnot yhtenäiseksi ja mahdollisimman energiatehokkaasti toimivaksi verkoksi. KNX -järjestelmällä voidaan ohjata mm. valaistusta, lämmitystä, jäähdytystä, ilmastointia sekä esimerkiksi markiiseja.KNX on väylätekniikka, jolla taloautomaation eri osia ohjataan yhdellä ainoalla järjestelmällä, jossa laitteet ja eri järjestelmät keskustelevat keskenään. Väylätekniikka tuo merkittäviä säästöjä niin toteutusvaiheessa kuin rakennuksen elinkaaren aikanakin. KNX -taloautomaatio sopii hyvin erilaisiin ja erikokoisiin kohteisiin kuten omakotitaloihin, toimistoihin, liikerakennuksiin, hotelleihin, kouluihin jne. Muunneltavuus on tärkeää rakennuksen käytön aikana ja KNX -järjestelmän laajentaminen on helppoa. KNX:llä toteutetun talotekniikan osuus ja toiminnot päätetään aina tapauskohtaisesti asiakkaan tarpeiden mukaan.KNX:n on standardoitu järjestelmä (ISO/IEC 14543-3), joka takaa sen, että eri valmistajien KNX -tuotteet ovat keskenään yhteensopivia. KNX standardia hallinnoi ja laitteiden yhteensopivuutta valvoo Konnex Association (www.knx.org). KNX -tekniikka perustuu EIB, BatiBUS ja EHS –järjestelmiin, jotka kehitettiin jo 1990-luvun alussa.Lisätietoa KNX-tekniikasta

LVI

Viikon kysymys: Miksi patterit eivät lämpene?

Kysymys:Hei. Kyseessä omakotitalo jossa vesikiertoinen lämmitys öljyllä. 5 patteria on täysin kylminä. (huonelämpötila laskee lähelle 13 ºC kovilla pakkasilla)Olen ilmannut, irrottanut termostaatit, herkistellyt ventiilineuloja, kolkutellut, tarkistanut esisäädöt ja paluuputken ruuviakin rassailtu. Patterit ovat edelleen kylminä. Kylmää vettä tulee, kun ilmaa. Tuloputki on myös täysin kylmä. Talon muut patterit toimivat moitteettomasti. Nämä viisi patteria haarautuvat L-muotoisella haaralla "päälämmin" putkesta ja pattereilla on omat tulo- ja paluuputkensa. Ainut yhdistävä tekijä on tuo haara. Painetta verkostossa tällä hetkellä 1 bar. Kattilan ja patterien korkeusero max 1,5 metriä. Luulisi paineiden olevan riittävät? Paisuntasäiliössä punainen nuoli 1,6 barin kohdalla. Onko siihen asti siis turvallista kokeilla paineiden nostoa? Voisiko tuohon haaraan jäädä jokin ilmatasku joka estää veden kierron? Kattilasta lähtee siis putki josta haarautuu ylöspäin tuo haara jonka kaikki patterit ovat kylmiä. tuosta haarasta noin 1,5 metriä on kaksi haaraa ja niiden perässä olevat patterit kyllä lämpiävät. Eli lämpimän linjan ensimmäisen haaran patterit kylminä. Olisiko jotain vinkkejä mistä ongelmani voi johtua?

LVI

Viikon kysymys: Talo tyhjillään - lämmitys pois päältä?

Kysymys:Tarkoituksena muuttaa kesäksi (kesä-heinä-elokuu) mökille. Talossamme on vesikiertoinen patterilämmitys (öljy). Onko viisainta ottaa kiertovesipumppu siksi aikaa pois vai antaa olla päällä? Edellisenä kesänä annoimme olla päällä ja kävimme noin kerran viikkoon katsomassa, että kaikki on kunnossa.

Talo

Tyylikkäät listat ja paneelit

Kun rakennat kotiasi, valitse osaava kumppani. Lista-Center on mukana, kun suunnittelet, rakennat, uudistat tai viimeistelet. Listat ja paneelit viimeistelevät kodin ja lopputulos hivelee silmää. CENTline on yksi Suomen suosituimmista ja monipuolisimmista: siksi niin moni koti näyttää valmiilta.

Rakentaminen

Kastelli Valokaari pohjapiirustus

Pinta-ala tiedotkokonaisala: 122 m2 kerrosala: 120 m huoneistoala: 106 m2 tilavuus: 370 m3

LVI

Uuden keskuspölynimurin asennus kotiin

Keskuspölynimuri perässä vedettävän imurin sijaan?Rivitalokodin asukkaille oli tullut ajankohtaiseksi imurin uusiminen ja asukkaat kävivätkin selvittämään eri vaihtoehtoja. He pohtivat perässä vedettäviä malleja, mutta vaihtoehdoiksi nousivat myös pienemmät keskuspölynimurit, varsinkin kun putkiston asennus onnistuu myös valmiiseen asuntoon. Pienimmät mallit soveltuvat asuintiloihin ja mahtuvat vaikka siivouskomeroon.

Luetuimmat