Nyt on hyvä aika rakentaa uutta ja korjata vanhaa

Rakentamisen kustannukset laskussa, työvoimaa ja palveluja enemmän ja helpommin saatavilla

Rakentamisen kysynnän voimakas lasku suosii asunnon rakentajia ja korjaajia. Kysynnän pieneneminen laskee niin rakennustuotteiden kuin myytävien asuntojen hintoja. Samalla myös työvoimaa sekä suunnittelu- ja rakennuspalveluja on entistä helpommin saatavilla. Lisäksi valtion myöntämät kotitalousvähennykset ja korjausavustukset kannustavat korjaamiseen.

Rakentamisen pyörät pyörivät vielä melko vilkkaasti, mutta vauhti hiljenee nopeasti. Hiljeneminen kohdistuu pääasiassa uudistalonrakentamiseen, mutta myös infrarakentamiseen. Korjausrakentamisen näkymät ovat paremmat.

Alkaneen vuoden alamäki on jo varmistunut, kun viime vuonna käynnistettiin uusia talonrakennushankkeita noin 20 prosenttia edellisvuotta vähemmän, ja sama vauhti jatkuu kuluvanakin vuonna. Suurin lasku rakentamisessa Suomessa on edessä toimitilasektorilla, jossa viime vuoden määrät olivat kaikkien aikojen huipputasolla. Nyt on tulossa äkkipysähdys, kun uusien tilojen tarve on poistunut aivan valtaosalta yrityksiä, mutta ensi syksyyn saakka valmistuu yhä kasvava määrä uusia toimitiloja. Lisäksi erityisesti ulkomaiset sijoittajat ovat vetäytyneet markkinoilta. Pirkanmaalla toimitilarakentamisen näkymät ovat kuitenkin paljon keskimääräistä paremmat.

Julkinen rakentaminen on valopilkku. Viime vuonna käynnistyi julkisia hankkeita aiempaa enemmän. Kuluvana vuonna valtio ja erityisesti suuret kunnat investoivat rakennuksiin aiempaa enemmän. Kuntien tilanne myös rakentamisen suhteen vuonna 2010 on sen sijaan hyvinkin ongelmallinen.

Korjausrakentamisen näkymät ovat onneksi tässä tilanteessa myönteiset. Kotitalousvähennysten kasvattaminen ja asunto-osakeyhtiöiden korjausavustukset ovat vauhdittamassa korjaamista. Keskeistä on myös, että nyt löytyy tekijöitä aiempaa paremmin ja hinnat ovat laskussa. Toimitilakorjauksissa näkymät ovat heikommat. Vuokratiloja ei korjata, koska korjaaminenkaan ei takaa vuokralaisten saamista tiloihin.

Viime vuosien ylikysyntä rakennus- ja kiinteistöalalla on nostanut sekä määrät että hinnat monin osin epäterveen korkeiksi. Hyvässä kysyntätilanteessa rakentamisen kustannukset ovat nousseet selkeästi esimerkiksi kuluttajahintoja nopeammin. Asuntojen hyvä kysyntä on nostanut käytettyjen asuntojen hintoja 2000-luvulla 50–60 prosenttia. Luku on suuri, mutta kansainvälisesti katsoen hyvinkin kohtuullinen. Niinpä asuntojen hinnat ovat tällä hetkellä laskussa lähes kaikkialla maailmassa. Laskuodotukset kuluvana vuonna ovat Euroopassa 10–20 prosentin luokkaa, joissakin maissa jopa enemmänkin.

Rakennustuotteiden hinnat ovat nousseet selkeästi työvoimakustannuksia enemmän. Monien rakennustuotteiden hinnat ovatkin laskusuunnassa. Talouskasvun pysähtyminen maailmalla on saanut raaka-aineiden hinnat laskuun viime syksyn jälkeen. Rakentamisessa käytetään valtavia määriä materiaaleja, joten raaka-aineiden hinnoilla on suuri merkitys. Rakentamisen ja rakennustuotteiden kannalta tärkeä öljyn hinta on laskenut alle puoleen huippulukemista. Niin on käynyt myös monien muiden raaka-aineiden hinnoille. Sahatavaran hinta on jo laskenut noin 20 prosenttia vuoden 2007 huipputasolta, mutta on edelleen melko korkealla tasolla esimerkiksi 2000-luvun alkuvuosiin verrattuna.

Ylikapasiteetin tuoma kova kilpailu asiakkaista näkyy myös urakoiden, rakennuspalvelujen ja tarvikkeiden hintojen laskuna. Hintojen laskuodotukset ovat suurimmat uusien talojen rakentamisessa. Myös tonttihinnat ovat kääntyneet laskuun.

Hinnat ovat laskussa, mutta kannattaako jäädä odottamaan niiden laskemista edelleen? Vastausta on vaikea antaa. Toistaiseksi talousennusteita on kirjattu jatkuvasti alaspäin. Toisaalta taloutta elvytetään kaikkialla maailmassa valtavin panostuksin. Kun luottamus tulevaisuuteen alkaa parantua, alkaa kysyntä elpyä. Käänteen ajankohtaa on kuitenkin vaikea ennakoida.

Rakentamisessa näkymät ovat kuitenkin siinä määrin heikot, että rakentamisen kääntyminen plussalle on muutaman vuoden päässä. Töitä on vähän kapasiteettiin nähden, ja hintakilpailu on kovaa. Kysyntä ei yllätä eivätkä hinnat karkaa lähiaikoina. Jos tarve ja edellytykset rakentamiselle ovat olemassa, on hyvä rakentamisaika alkanut ja ostajan markkinat jatkuvat ilmeisimmin muutaman vuoden. Myös rakentamispäätöksen tuomat työllisyysvaikutukset ovat nyt tärkeitä. Putkiremonttipuolella tulee kuitenkin toimia nopeasti, koska 10 prosentin korjausavustuksen saaminen edellyttää hankkeen käynnistämistä tänä vuonna. Putkiremonttien tekijöille riittää kysyntää.

Käytettyjen asuntojen hintaodotusten suhteen faktat kertovat sitä, että uusia myymättömiä asuntoja on nyt selvästi vähemmän kuin 1990-luvun alun lamatilanteessa, korot ovat nyt todella pienet verrattuna sen aikaisiin yli 10 prosentin lainakorkoihin ja käytettävissä olevat tulot ovat kasvussa niillä, joiden työpaikka pysyy. Niinpä 1990-luvun alkua vastaavaan asuntojen hintaromahdukseen ei näyttäisi olevan perusteita. Silloinhan hinnat laskivat n. 3 vuoden ajan ja pysyivät pohjilla 3 vuotta. Tammikuun luottamusindikaattoreissa oli nähtävissä lievä plusmerkki kuluttajien asunnonostoaikomuksissa sekä lainanottoaikomuksissa. Luottohanojen kiristyminen tuo kuitenkin epävarmuutta asuntolainan saamiseen.