Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Takuutarkastus

Taloyhtiön rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 1.12.2008 klo:20:00
Olemme ostaneet uuden kerrostaloasunnon (asunto oy)11/2006. Taloyhtiössä suoritettiin vuositakuutarkastus 12/2007 ja korjailtiin virheitä. Mikä on tämä YSE:n mukainen 2 vuoden takuuaika, koskeeko se yleisesti kaikkia rakennuskohteita. Millaisia toimenpiteitä silloin käydään läpi ja kenen aloitteesta? Meille tuli vajaa viikko aikaisemmin ilmoitus, että vuositakuutöiden jälkitarkastus suoritetaan asuntoyhtiössä, ei mitään muuta? Onks näin kaikki hyvin ja täytääkö rakentaja tällä tavoin vastuunsa? Toinen kysymys: mikä on hallituksen / isännöitsijän vastuu yleensä vuositakuutöiden osalta (jotta ne tulee asiallisesti hoidettua)?



Virallinen vastaus
Kysymyksellänne viittaatte ilmeisesti asuntokauppalain mukaiseen vuositarkastukseen. Rakennusurakassa noudatettavia yleisiä sopimusehtoja sovelletaan yleensä rakennuttajan ja urakoitsijan välisessä sopimussuhteessa kun nämä ovat eri yhtiöitä. Takuutarkastuksella tarkoitetaan yleensä YSE:n mukaista takuutarkastusta, joka suoritetaan kahden vuoden takuuajan jälkeen, ellei urakkasopimuksessa ole toisin määrätty. Urakoitsija on velvollinen korjaamaan kustannuksellaan ne takuuaikana ilmenneet virheet, joiden urakoitsija ei näytä johtuneen hänestä riippumattomista syistä. Koska olette ostaneet asunto-osakeyhtiön osakkeen, niin teidän ja myyjän väliseen sopimussuhteeseen sovelletaan asuntokauppalakia, jonka mukaan rakennuskohteessa pidetään takuutarkastuksen sijasta ns. vuositarkastus, joka järjestetään aikaisintaan 12 kuukauden ja viimeistään 15 kuukauden jälkeen rakennuksen käyttöönottohyväksynnästä. Tämä vuositarkastus on ilmeisesti suoritettu joulukuussa 2007. Asunto-osakkeen ostajan on viimeistään vuositarkastuksessa ilmoitettava myyjälle eli yleensä rakennusliikkeelle ne virheet, jotka siihen mennessä olisi pitänyt havaita. Ostajalla on kolme viikkoa aikaa tarkastaa ja täydentää myyjän vuositarkastuksesta laatimaa pöytäkirjaa. Teidän tapauksessa on siis ilmeisesti kyseessä tästä pöytäkirjasta johtuvien korjaustöiden jälkitarkastuksesta. Vuositarkastuksen jälkeen voitte vedota ainoastaan ns. salaisiin virheisiin, eli sellaisiin vikoihin tai puutteisiin, joita ei ole voitu havaita vuositarkastuksessa. Näistä salaisista virheistä myyjä vastaa 10 vuoden ajan siitä lukien, kun yhtiö siirtyi osakkaiden hallintaan. Mitään erillistä 10-vuotistarkastusta ei ole ja ns. 10- vuoden vastuu ei ole takuuvastuuta, vaan edellytyksenä vastuun toteutumiselle on siis se, ettei virhettä ole voitu vuositarkastuksessa havaita. Myyjä ei ole vastuussa myöskään sellaisesta virheestä, joka on seurausta esim. normaalista kulumisesta tai huoltotoiminnan laiminlyömisestä. Osakkaana olette pääsääntöisesti vastuussa huoneistonne sisäpuolista ja taloyhtiö vastaavasti ulkopuolista. Vastuun tarkempi kohdentuminen määräytyy vastuunjakoluettelon mukaan. Vastaaja: Nordius/ Matti Kess Asianajaja Asianajotoimisto Bützow Oy Helsinki

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Taloyhtiön rakennusoikeudelliset kysymykset / Takuutarkastus":
Jäsenen antama (3.12.2008 klo:15:26) kommentti

Jos kyseessä osakekauppa, mitään takuutarkastusta ei ole, eikä myöskään takuuaikaa. On asuntokauppalin mukainen vuositarkastus. Yseä ei pidä sotkea asuntokauppaan, niillä ei ole mitään yhteistä. Otappas ja lue asuntokauppali kohta vuositarkastus, niin olet paljon viisaampi. Osakas vastaa yleensä huoneiston sisäpuolista ja taloyhtiö ulkopuolista. Kannattaa tarkistaa asia vastuunjakotaulukosta. vastuut menevät sen mukaan.

Jäsenen antama (3.12.2008 klo:21:00) kommentti

lisätarkennus: kyseessä on asunto-osakekauppa, jossa osakkeet ostettu kohteen rakennusvaiheessa. Kyllä rakennuttajan taholta annettiin selkeä tieto takuuajasta 1 vuosi asunnon vastaanotosta. Tuo 2 vuoden YSE tarkastus "kummittelee" myös kohteen vuositarkastus valvontapöytäkirjoissa, joten siksi kysymys asiantuntijoilta. Kiitos sinällään kommentista.

Jäsenen antama (4.12.2008 klo:9:43) kommentti

Se voi tosiaan kummitella siellä ,mutta jos kyseessä asuntokauppalain mukainen kauppa, ostetaan osakkeita. Ei Yseä sovelleta ollenkaan.

Jäsenen antama (4.12.2008 klo:13:33) kommentti

Niin niin, mutta jos rakennusurakka on tehty normaalina urakkana (ei krynderiperiaatteella) on mahdollista, että urakka noudattaa YSEä, mutta sillä ei ole mitään tekemistä asuntokaupan kanssa, kuten Mestari kirjoitteli. Taloyhtiön on kuitenkin huolehdittava YSEn mukaisista takuutarkastuksista yms.....

Jäsenen antama (4.12.2008 klo:14:00) kommentti

Kuka sen asunnon on teille myynyt. Jos se on rakennuliike rakentanut ja myynyt, kyseessä on osakekauppa ja silloin ei Yseä sovelleta, vaan asuntokauppalakia. Yleensä Yseä käytetään kun urakoitsija ja rakennuttaja on yrityksiä. Yseä ei käytetä yksityisen ja yrityksen välisissä urakoissa.Toki urakoitsija on voinut tehdä omien aliurakoitsijoidensa kanssa Yse pohjaiset sopimukset, mutta se ei taas kuulu osakkaille eikä taloyhtiölle.

Jäsenen antama (4.12.2008 klo:14:48) kommentti

No, tätähän minä yritin kertoa...

Jäsenen antama (5.12.2008 klo:8:18) kommentti

YSE:ä voidaan käyttää myöskin yksityisen ja urakoitsijan välisisissä urakoissa (ja käytetään!)asia on vain sovittava!!

Jäsenen antama (6.12.2008 klo:9:00) kommentti

Lueskelin vielä tuota alkuperäistä tekstiä....



Tässä tapauksessa urakkasopimuksessa on käytetty YSE 98 ehtoja. Kun rakennusaikainen hallinto on luovutettu taloyhtiön hallinnolle hoitaa takuuajan asiat urakoitsijaan päin taloyhtiön hallinto, ei osakas.

Taloyhtiön hallinto huolehtii takuuajan tarkastuksista ja jälkitarkastuksista, jotta mahdolliset takuuajan korjaukset tehdään. Samoin takuuajan vakuuksien palauttamisesta urakoitsijalle. Osakkeen haltijoilta voidaan pyydää virhelistauksia, mutta muut osiot hoita taloyhtiön hallinto. Muutoin tällä mekanismilla ei ole mitään tekemeistä osakekauppojen kanssa.


Muuta aiheeseen liittyvää luettavaa