Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

hinnanalennuksesta taloyhtiössä

Taloyhtiön rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 20.12.2007 klo:14:05
Taloyhtiössä tehdään alapohjan eristeissä havaittujen kosteusvaurioiden vuoksi korjauksia ja parannuksia. Kosteusongelmat johtuvat sen ajan rakentamisen mukaisesta tavasta, valesokkeli, ei salaojitusta yms, ja alueen maaperän suuri kosteuspitoisuus. Ei ole havaittu rakennusvirheitä tms. Korjaustoimenpiteinä on lattioiden ja seinien osittainen purku ja kapselointi osaan asunnoista ja osaan pelkkä lattia ja seinä saumojen tiivistäminen. Lisäksi taloyhtiöön tehdään salaojitus ja asennetaan koneellinen ilmanvaihto. Mikä on oikea peruste hakea hinnanalennusta. 1. Summa joka muodostuu kaikkien kustannusten jakamisen osakemäärällä/asunto jälkeen. 2. Edellinen mutta ilmanvaihdosta aiheutuneita kustannuksia ei oteta mukaan perusteena: ei välttämätön korjaus, vaan parannus, jota ei ole ollut alunperinkään taloyhtiössä. Talonyhtiön arvo nouseen parannuksen myötä. Lisäksi myös kysymys, voiko taloyhtiö päättää, että jokainen asunto vastaa omista kustannuksistaan tässä tapuksessa kun osaan asunnoista tehdään kalliimpi ja osaan halvempi korjaus. Oma mielipiteeni, että jollei asumissäännössä erikseen mainita, kustannukset jaetaan osakemäärän mukaan.



Virallinen vastaus
Asuntokauppalain 6 luvun 20 §:n mukaan kaupan kohteessa on taloudellinen virhe muun muassa silloin, kun asunnon omistamiseen tai käyttämiseen liittyvät taloudelliset velvoitteet tai vastuut ovat asunnossa tai kiinteistön muissa osissa kaupanteon jälkeen ilmenneen odottamattoman vian tai puutteen vuoksi osoittautuneet merkittävästi suuremmiksi kuin ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Kyseinen säännös tuli voimaan lainmuutoksella 1.1.2006. Säännöstä perusteltiin lain esitöissä sillä, että aiemmin oli vallinnut epätietoisuutta siitä, voiko myyjä joutua vastuuseen sellaisesta taloudellisesta virheestä, joka perustuu vasta kaupanteon jälkeen ilmeneviin seikkoihin. Hallituksen esityksen mukaan tyypillisesti kyseeseen tulevat sellaiset piilevät viat, jotka ilmenevät asuntoyhteisön kunnossapitovastuulle kuuluvissa kiinteistön osissa ja joiden johdosta ostajan velvoitteet tai vastuut yhteisölle voivat osoittautua merkittävästikin suuremmiksi kuin kauppaa tehtäessä edellytettiin. Hallituksen mukaan lähtökohtana on, että ostaja kantaa riskin ennakoitavien ja suuruudeltaan tavanomaisten kunnossapito- ja korjaustarpeiden aiheuttamista lisävelvoitteista ja -vastuista. Myyjällä olisi sitä vastoin riski siitä, että kiinteistössä ilmenee odottamattomia ja merkittäviä vikoja, jotka huomattavasti lisäävät ostajan velvoitteita ja vastuita ja joihin ostaja ei kohtuudella ole voinut ennakolta varautua. Jotta kysymyksessä olisi taloudellinen virhe, on hallituksen mukaan kahden edellytyksen täytyttävä. Ensinnäkin velvoitteiden ja vastuun lisääntymisen perusteena on oltava odottamaton vika tai puute. Esimerkiksi sellaiset putkistojen tai julkisivujen korjaukset, jotka rakennuksen iän perusteella ovat ennakoitavia, eivät ole kohdassa tarkoitetulla tavalla odottamattomia, vaikka korjauksista ei kauppaa tehtäessä vielä ollut tietoa. Odottamattomina vikoina tai puutteina voidaan pitää rakennuksen tavanomaiseen kunnossapitoon kuulumattomia korjaustarpeita, kuten perustusten uusimista. Odottamattomana voidaan pitää myös lähimenneisyydessä teetettyjen peruskorjausten uusimistarvetta yllättävien rakennusvirheiden johdosta. Toiseksi hallituksen mukaan edellytetään, että taloudellisten velvoitteiden tulee olla merkittävästi suurempia kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Vaikka ilmennyt vika olisi odottamatonkin, kyseessä ei ole kohdassa tarkoitettu taloudellinen virhe, jos sen vaikutukset yhteisön ja osakkaiden talouteen eivät nouse merkittäviksi. Näin on asian laita esimerkiksi silloin, kun korjausten rahoittamiseksi tarvittava laina tai vastikkeiden korotukset eivät olennaisesti poikkea siitä, mihin asuntoyhteisöissä yleensä on syytä varautua. Hallituksen mukaan käytännössä voi esiintyä myös tapauksia, joissa odottamattomia vikoja ja puutteita ilmenee useampia. Tällöin vioista ja puutteista aiheutuvia taloudellisia velvoitteita on arvioitava kokonaisuutena: kysymys on kohdassa tarkoitetusta taloudellisesta virheestä, jos vikojen ja puutteiden yhteisvaikutus on sellainen, että taloudelliset velvoitteet muodostuvat merkittävästi suuremmiksi kuin mitä ostajalla on ollut perusteltua aihetta edellyttää. Jos asunnossa on virhe, on ostajalla asuntokauppalain 6 luvun 16 §:n mukaan oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Hinnanalennuksen suuruus määräytyy sen perusteella, mikä on ollut virheen merkitys kaupan kannalta. Korjauskustannukset eivät ole suoraan verrannollisia hinnanalennuksen määrään, vaan sekä tason parannus että käyttöiän pidennys tulee huomioida. Määrään vaikuttavat luonnollisesti myös kohteen ikä ja siinä olevat korjaustarpeet. Taloyhtiön päätöksentekoon liittyvä kysymys koskee aivan toista asiaa, joten en valitettavasti voi vastata siihen tämän vastauksen puitteissa. Vastaaja: Nordius/ Varatuomari Tuomo Laaninen Asianajotoimisto Surakka Oy Joensuu

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Taloyhtiön rakennusoikeudelliset kysymykset / hinnanalennuksesta taloyhtiössä":

Muuta aiheeseen liittyvää luettavaa

Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia:

Kylpyhuoneen vesieristyst

Kuuluuko taloyhtiössä aina asunnonkylpyhuoneen vesieristys taloyhtiölle vai yksityiselle asukkaalle.Vai riippuuko se taloyhtiöstä....

Hinnanalennus osakeyhtiökaupassa

Hei! Osakeyhtiö kauppojen jälkeen maksetaan hinnanalennusta oikeuden jälkeen 4000 euroa. Summa perustuu korjauskustannusarvioihin/asunto. Maksun jälkeen taloyhtiö tekee...

Kylpyhuoneen lattian irronneet laatat

Rivitalomme on valmistunut -91 (as oy), laatoitukset ovat alkuperäiset eli siis ei vesieristeitä. Lattiassa on mosaiikkilaatoitus ja jonkin verran kopolaattoja (n. 10kpl)...

Viivästyskorvaus

Takkamme valmistuminen kesti yli 2 kk meistä johtumattomista syistä. Asennuksesta ei vielä ole maksettu mitään. Nyt pitäisi neuvotella hinnanalennuksesta asennuksen suhte...

Yksiotehanan vaihto termostaattihanaan

Meidän taloyhtiössä tuo ei ole sallittua. Onko tuohon oltava hyvä perustelu ?...

Maanvaraisten käyttövesiputkistojen eristäminen

Ostimme keväällä v. 84 rakennetun rivitaloasunnon. Taloyhtiössä on nyt ilmennyt, että betonilaatan alla olevat käyttövesiputket ovat ilman eristeitä. Ongelma on tullut es...

Ilmanvaihtojärjestelmän uusiminen

Asumme 150 neliön erillistalossa, 6 perheen taloyhtiössä, rak.vuosi 1988. Meillä on nyt koneellinen poisto. Poistoilma puhalletaan talon alle ryömintätilaan ja sieltä...

Maksu osuuksien mukaan

Taloyhtiössä tehdään ensi kesänä sadevesijärjestelmän rakentaminen. Taloyhtiö ottaa lainan, Miten osakkaat maksavt tämän lainan. Maksetaanko se osakkeiden mukaan vai , Me...

Äänieriste / kellarilaajennus

Olen miettimässä puutalon kellarikerroksen käyttöönottoa, mutta ongelma on taloyhtiössä se että kellarit eivät ole täsmälleen asuinkerroksen alapuolella. Täten osa kellar...

taloyhtiön vastuu

Kun isännöitsijäntodistukseen on merkitty, että taloyhtiössä on itsehuolto, eli jokainen vastaisi huollosta itse. Mutta yhtiöjärjestyksessä ei ole yhtään mainintaa joka v...

Taloyhtiön vai osakkaan vastuualueella

Naapuri vaihtoi keittiön vesihanaa ja vaihdon yhteydessä vesiputkeen tuli halkeama. Varsinaisia vesivahinkoja ei syntynyt, koska vesi saatiin pian katkaistua koko talosta...

Taloyhtiön vastuu

Asumme 80- luvun alussa valmistuneessa rivitalossa, jonka sauna ja pesuhuone ovat olleet alkuperäisessä kunnossa. Nyt saunan oven karmin alta irtosi muutama laatta ja alo...

Taloyhtiön vastuu

Asumme 1982 valmistuneessa rivitalossa josta ostimme asunnon 1995. Laatoitetun kylpyhuoneen ja saunan välinen seinä oli oli saanut kosteutta minkä huomasimme 1997. Kun s...

vinkkiä muutostöiden arviointiin

Taloyhtiössä (30 vuotta vanha) suunnitellaan laitettavaksi koneellinen ilmanvaihto, LTO, samassa yhteydessä kun alapohja on tiivistety/kapselointu ilmavuotojen estämiseks...

Hyvän rakennustavan mukainen

Kysymyksessä on 1981 rakennettu rivitaloyhtiö. Rakentamisratkaisuna on maanvarainen laatta, ns. valesokkeli ja ilmeisesti ei salaojitusta. Taloyhtiössä on painovoimainen...

Kaupanpurunkriteerit

Hei! Milloin virhe on niin olellinen, että kaupan purku on mahdollinen. Tästähän liikkuu erilaisia tietoja monessa paikassa. Yksi kriteerihän on, että korjausta ei voida...

Kaupanpurkukriteerit

Hei! Milloin virhe on niin olellinen, että kaupan purku on mahdollinen. Tästähän liikkuu erilaisia tietoja monessa paikassa. Yksi kriteerihän on, että korjausta ei voida...

Kuka vastaa?

Olemme perheen kanssa myyneet kuivan maan kesämökin noin kuukausi sitten. Eilen sain kuulla että uusi omistaja väittää katon "vuotavan kuin seula" ja vaatii hinnanalennus...

KOSTEUSONGELMISTA

ON MENOSSA REMONTTI ERÄÄSSÄ HUONEISTOSSA TALOYHTIÖSSÄ. ISÄNNÖITSIJÄ KÄVI MITTAAMASSA REMONTOITAVASSA HUONEISTOSSA,ETTÄ SIELLÄ EI PITÄISI OLLA KOSTEUTTA.YLEMMÄN KERROKSEN...

Putkien veto toisen asunnon kautta.

Onko mahdollista, että taloyhtiössä alakerran tilan omistaja voi estää viemäriputkien viennin hänen tilansa kautta? Putket saadaan kyllä koteloitua ja äänieristettyä, mut...

Mitä roska-aitatuksen rakentaminen maksaa?

Hei, Olemme taloyhtiössä aikeissa rakennuttaa roska-aitaus. Materiaalina ajattelimme käyttää vinorimaa. Aitauksen mitat ovat 5m x 1,8m x 1,4m. Taloyhtiömme sijaitsee Tur...

kattoremontti

Ostimme vuosi sitten rivitalokolmion. Ostovaiheessa ei isännöitsijäntodistuksessa ollut mainintaa tulevasta kattoremontista. Tällä viikolla alkoi kattoremontti koko taloy...

Vesieristys ja vastuu

Asun taloyhtiössä joka on rakennettu -70 luvulla ja kylpyhuoneessa on alkuperäiset muovipintaiset seinät ja lattiat. Nyt olis takoitus vaihtaa ne kaakeleihin. Muovimatto...

Langaton antenni?

Jossain radiomainoksessa puhuttiin langattomasta antennijärjestelmästä. Onko mahdollista saada tällainen järjestelmä vain yhteen asuntoon taloyhtiössä? 70-luvulla kun ei...

kuivawc:n muutos kylpyhuoneeksi

Olen ostamassa asuntoa jossa on pieni "kuiva" wc (vesipiste ja wc-pönttö) ilman suihkua. Tarkoitus olisi remontoida wc mahdollisimman vähällä vaivalla eli lisätä lattiaka...