Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

vastuunpakoilutaulukko

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 6.9.2012 klo:10:20
Luhtitaloyhtiön rv. 1988 kaksion kylpyhuoneessa on havaittu epämääräistä hajua.Kotimittaus osoittaa runsaasti kohonneita home- ym. mikrobipitoisuuksia huoneilmassa. Isännöitsijän ohjeen mukaisesti on avattu hajun perusteella pahinta paikkaa seinän vierestä. Lattian alta, seinärakenteen liittymäkohdasta löytyi rakennusaikaista puutavaraa haisemassa/lahoamassa.
Valvojan mukaan koko märkätilan lattiarakenne on purettava. Hiekkaakin on syytä vaihtaa, mikäli se on saastunutta.
Huoneistojen väliseinä on betonia, mutta muut seinät ovat levyrakenteisia. Levyt rikkoontuvat purkutyön yhteydessä. Levyseinien töttäväli ei ole nyky ohjeiden mukainen. Levytyksen yhteydessä ko. seinien runko on siis korjattava.
Kuka vastaa projektin kustasnnuksista?
Purkutyöt jätemaksuineen, uusi betonivalu, lattialämmitys (sähköllä), vesieristys, valvonta taloyhtiölle, mahd. töissä rikkoontuvat taloyhtiön kalusteet mm. wc-pytty, kuivatus n. 1500 euroa, kuivatukseen kuluva sähkö n. 2 viikkoa.
Pintalaatat + asennus



Virallinen vastaus
Asunto-osakeyhtiön ja sen osakkeenomistajien kunnossapitovastuu yhtiön rakennuksen ja sen muiden tilojen osalta jaetaan asunto-osakeyhtiölain (AOYL) 4 luvun 2 ja 3 §:n säännösten mukaan, jollei yhtiöjärjestyksessä määrätä toisin. Lyhyesti sanottuna osakkeenomistajalla on kunnossapitovastuu yhtiön sisäpuolisista vioista ja yhtiöllä on kunnossapitovastuu ulkopuolisista vioista, rakenteista johtuvista sisäpuolisista vioista sekä perusjärjestelmistä. Perusjärjestelmillä tarkoitetaan lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muita sen kaltaisia perusjärjestelmiä. Kysymyksessä esille otettu lattialämmitys kuuluu lämmitysjärjestelmään ja WC –pytty puolestaan viemärijärjestelmään, joten ne kuuluvat yhtiön kunnossapitovastuulle. Edellä sanottu kunnossapitovastuun jakautumisesta ei anna suoraa vastausta kysymykseen:”Kuka vastaa projektin kustannuksista?” Yhtiön kunnossapitovastuuta koskevan AOYL 4 luvun 2 §:n mukaan yhtiön on rakenteiden ja eristeiden kunnossapitämisen ohella korjattava ne osakehuoneiston sisäosat, jotka vahingoittuvat rakenteen tai yhtiön kunnossapitovastuulle kuuluvan rakennuksen muun osan vian tai sen korjaamisen vuoksi. Mikäli kysymyksessä esille tuodut korjausta edellyttävät virheet katsotaan kuuluvan yhtiön vastuulle, vastaa yhtiö lähtökohtaisesti ko. korjauskustannuksista. Kustannusvastuun jakautumisen selvittäminen edellyttää nähdäkseni tarkempaa selvitystä virheiden laadusta ja niiden aiheuttajasta. Virheen selvittämisessä kannattaa käyttää ulkopuolisen tarkastajan, tavarantarkastajan tai muun teknisen asiantuntijan apua. Selvittämiskustannukset kuuluvat yhtiön vastuulle, jos vika kuuluu yhtiön vastuulle ja päinvastaisessa tapauksessa osakkeenomistajalle. Menettelystä kannattaa sopia yhtiön kanssa etukäteen. Kunnossapitovastuun jakautumisessa on huomioitava myös se, että kunnossapitovastuusäännöksiä ei sovelleta, jos osakkeenomistaja on tahallaan tai huolimattomuudellaan rikkonut rakenteita, tai osakas on laiminlyönyt ilmoittaa AOYL 4 luvun 8:n tarkoittamalla tavalla havaitsemastaan yhtiön vastuulle kuuluvasta kunnossapitotarpeesta. Kysymys seinän runkorakenteen muuttamisesta nykymääräysten mukaiseksi liittyy osaltaan siihen, minkälaiseen tasoon yhtiön on rakenteet korjattava – korjataanko alkuperäiseen tasoon, korjausta edeltäneeseen tasoon vai johonkin näiden väliltä. Kysymys on yleisesti ottaen monitahoisesta ongelmasta mutta pelkistäen sanottuna korjaustason ja korjaustavan valintaan vaikuttavat luonnollisesti hyvää rakennustapaa koskevat ohjeet ja määräykset. Korjausrakentamisessa määräykset ovat kuitenkin erilaisia kuin uudisrakentamisessa, joten vanhassa rakennuksessa osakkeenomistaja saattaa joutua tyytymään rakennustasoon, joka uudisrakentamisessa ei ehkä olisi hyväksyttävä. Myös yhtiön aiemmin noudattama korjauskäytäntö on merkityksellinen, koska osakkeenomistajia on kohdeltava yhdenvertaisesti. Mikäli vastaavia rakenteita on nykyaikaistettu aiemmissa korjauksissa, on samaa linjaa noudatettava tulevissakin korjauksissa. Raine Ylikoski asianajaja, varatuomari VT JuriNet Pori ja Rauma - Asianajotoimisto Viinikkala & Ylikoski Ky

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / vastuunpakoilutaulukko":
Jäsenen antama (6.9.2012 klo:11:02) kommentti

Kaikissa luhtitalon asunnoissa on todennäköisesti sama ongelma. Kaikissa asunnoissa on tehtävä samat toimet. Taloyhtiö vastaa rakenteista ja siten korjauksista. Pinnat on saatettava taloyhtiön kustannuksella alkuperäiseen tasoon. Onko tuo valvoja osakkaan vai taloyhtiön palkkaama? Vain taloyhtiön valitsema valvoja voi olla mukana korjauksista päättämässä.

Kotimittauksen perusteella ei taloyhtiön pidä tehdä korjaussuunnitelmaa vaan tarvitaan ulkopuolisen puolueettoman tahon mittauksia. Ilmeisesti tuo vaatii ylimääräisen yhtiökokouksen koolle kutsumista. Sitä ennen on taloyhtiön teetettävä tarkemmat tutkimukset.

Korjausten laajuudesta päättää taloyhtiö. Kustannusten jako täsmentyy taloyhtiön teettämien tutkimusten perusteella tehdyssä arviossa. Ennen kuin isännöitsijä antaa purkumääräyksen/ -luvan olisi pitänyt sopia myös kustannusten jaosta.

Jäsenen antama (6.9.2012 klo:11:30) kommentti

Ei kai huutokaupalla (yhtiökokous) päätetä kustannusten jakoperusteista.

Onkohan taloyhtiölaissa tms. tarkempaa ns. tietämystä asiasta.


Jäsenen antama (6.9.2012 klo:11:41) kommentti

"Ei kai huutokaupalla (yhtiökokous) päätetä kustannusten jakoperusteista."
raunorakentaa on oikeassa, sillä se pitää "kuulua":

"Kyllä huutokaupalla (yhtiökokous) päätetään kustannusten jakoperusteista."

"Onkohan taloyhtiölaissa tms. tarkempaa ns. tietämystä asiasta."

Kyllä on ja yhtiöjärjestys lisäksi. On syytä perehtyä!

Jäsenen antama (6.9.2012 klo:13:41) kommentti

"Ei kai huutokaupalla (yhtiökokous) päätetä kustannusten jakoperusteista."

Ei tietenkään mutta jos yhdestä asunnosta löytyy vika että rakennusjäte homehtuu alapohjassa, niin on syytä olettaa että vika koskee muitakin asuntoja. Silloin on yhtiökokouksessa kiireellisesti päätettävä korjauksista, ennen kaikkea rahoituksesta. Oleellista on että yhtiö teettää tutkimukset ja päättää korjauksen laajuudesta yhtiön teettämien tutkimusten perusteella. Ongelma vaikuttaa sellaiselta ettei sitä voida yksin isännöitsijän/ hallituksen keskuudessa hoitaa.

Pelkän hajutuntuman perusteella ei voida teettää yhtiön laskuun suuria korjauksia. Joskus osakkaan tuntemat hajuongelmat johtuvat siitä että korvausilmaa ei tule riittävästi, jolloin ilmanvaihtokone imee korvausilman alapohjan täyttösoran läpi. 

Tarvitaan puolueettoman tahon tutkimukset, myös muissa asunnoissa,  ja jos tutkimuksissa ilmenee vakava ongelma, silloin on syytä kutsua koolle ylimääräinen yhtiökokous.


Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia: