Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Maakaupan rasitteiden oikeellisuus

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 15.8.2013 klo:9:23
Hei,

Olemme ostaneet v. 2006 kiinteistön, jonka läpi kulkee rasitetie. kauna yhteydessä otettiin kiinteistörekisteristä kiinteistöämme koskevat rasitustodistukset. Kiinteistön läpi kulkee tie ja sitä koskien oli merkitty rasite vain viidelle lomakiinteistölle. Muita rasitteita ei kiinteistörekisterissä ollut. Kiinteistön läpi kulkevalle tielle on v. 2003 muodostettu tieosakaskunta, jota ei rekisterissä ollut, mutta jonka olemassaolon toki tiesimme, olimmehan itsekin sen osakkaita. Tie on  on rekisteröity vasta 2010 eli kaupan teon jälkeen. Näin ollen rasitetodistukseen on nyt lisätty tämä v. 2010 rekisteröity yksityistie ja sen koko osakaskunta.

Kenen on nyt vastuu, kun tien käyttäjien määrä on tämän seurauksena kasvanut virallisesti moninkertaiseksi kaupantekohetkeen verrattuna, koska tien päässä on paljon mökkejä ja venepaikkoja ja ympärivuotista asutusta? Voimmeko hakea myyjältä korvausta ?

Aikomuksemme on siirtää rannassa oleva tie kustannuksellamme toiseen paikkaan, koska kaavassa on ei-oamrantainen AO-alue, jonka rakennusalueen raja kulkee n. 50 m päässä rannasta ja liikenne rannassa on nyt kaupantekohetkellä ilmoitettuun monikertainen ja muodostaa selvän turvallisuushaitan rannan ja rakennusten välissä.



Virallinen vastaus
Kysymyksessä tarkoitettua maakauppaa eli kiinteistön kauppaa sääntelee maakaari. Maakaaressa on säännelty, milloin kaupan kohteessa on virhe. Virhe kaupan kohteessa tarkoittaa sitä, ettei suoritus vastaa myyjän sopimusvelvoitetta. Virhe on olemassa, jollei kiinteistö jossakin suhteessa ole sellainen kuin on sovittu tai ostaja olosuhteet huomioiden on voinut perustellusti edellyttää. Virhetyyppejä ovat laatuvirhe, vallintavirhe ja oikeudellinen virhe.

Ostajan pitää reklamoida eli ilmoittaa virheestä ja siihen perustuvista vaatimuksistaan kohtuullisessa ajassa siitä kun hän havaitsi virheen tai hänen olisi pitänyt se havaita. Laatuvirheen osalta reklamointi on tehtävä viiden vuoden kuluessa kiinteistön hallinnan luovutuksesta, tai ostaja menettää oikeutensa vedota virheeseen. Kysyjän tapauksessa kaupasta ja oletettavasti kiinteistön hallinnan siirtymisestä on jo kulunut noin 7 vuotta ja yksityistien rekisteröinnistäkin noin kolme vuotta. Annetuilla tiedoilla katson, että väitettyyn virheeseen on myöhäistä vedota tässä vaiheessa eli ostaja on menettänyt oikeutensa vedota virheeseen.

Mikäli reklamointi olisi ajoissa tehty, asiaa tulisi tarkastella lähinnä vallintavirhettä koskevien säännösten pohjalta. Maakaaren 2:18.1:n 1. kohdan mukaan kiinteistössä on vallintavirhe, jos myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon esimerkiksi kiinteistön käyttöä tai vallintaa rajoittavasta viranomaisen päätöksestä, ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan. Vallintarajoitusten merkittävän ryhmän muodostavat erilaiset viranomaisen päätöksin perustettavat rasitteet kuten esimerkiksi tieoikeudet, joista tässä on kyse.

Ostajille on kerrottu kaupantekohetkellä olemassa olevat rasitteet ja ostajat ovat kertomansa mukaan olleet myös tietoisia rekisteröimättömästä tieosakaskunnasta. Se seikka, että tie on rekisteröity kaupan jälkeen, ei nähdäkseni muodosta asiassa maakaaressa tarkoitettua vallintavirhettä eikä muutakaan virhettä. Virhesääntelyn yleinen lähtökohta on se, että myyjän vastuu ulottuu siihen, millainen kiinteistö on kaupanteon hetkellä. Annetuilla tiedoilla katson, ettei kysyjällä ole oikeutta korvaukseen myyjältä.

”Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä, ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590.”

Raine Ylikoski
asianajaja, varatuomari
Asianajotoimisto Viinikkala & Ylikoski Ky
Pori

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Maakaupan rasitteiden oikeellisuus":
Jäsenen antama (15.8.2013 klo:14:17) kommentti

Uskompa, että maanmittaustoimisto on oikea osoite aluksi. Sieltä käsittääkseni selviää, miten "ylimääräisille" kiinteistöille kulku on ajateltu ja voidaanko heidät velvoittaa oman kulkunsa järjestämiseen.


Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia: