Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Kylpyhuoneen kosteusvaurioremontti

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 10.1.2013 klo:12:24
Kerrostalon kylpyhuoneen kosteusvaurion korjaus. Osakkeenomistaja vai taloyhtiö maksaa vesieristyksen ja lattiakaivon materiaalit ja työn. Mikä on yleinen käytäntö???

Kysyjä Käyttäjä on mies
Juridiikka
Kysymyksiä: 2 kpl



Virallinen vastaus
Kunnossapitovastuu määräytyy pääsääntöisesti asunto-osakeyhtiölain 4 luvun mukaan. Kunnossapitovastuun jaosta voidaan kuitenkin määrätä toisin yhtiöjärjestyksessä. Lain mukaan yhtiön on pidettävä kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet. Eristeillä tarkoitetaan lämmön-, veden-, kosteuden-, höyryn-, palon- ja ääneneristeitä. Yhtiö on lisäksi velvollinen pitämään kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät. Yht...

Nähdäksesi vastauksen kokonaan sinun on oltava >>sisäänkirjautunut<< palveluun.
Liity jäseneksi >>tästä<< Jäsenyys on maksuton, eikä velvoita sinua mihinkään.
Jäsenenä voit myös itse kysyä kysymyksen palstalla.


Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Kylpyhuoneen kosteusvaurioremontti":
Jäsenen antama (10.1.2013 klo:19:31) kommentti

Ei kannata kysyä yleisestä käytnnöstä oikeastaan ollenkaan, vaan mikä on taloyhtiönne käytäntö (paremminkin viralliset päätökset), koska se usein poikkeaa yleisestä käytännöstä.

Kuitenkin kosteusvariotapauksassa se on (yleisesti sanottuna) käsiteltävä lain mukaan, jos se on johtunut talon "heikkoudesta", mutta jos se on johtunut osakkeen omistajan tyrimisestä, niin se on osakkeenomistajan kustannus ellei sekin ole yhtiössänne toisin (tuskin on). Kosteusvauriotapauksessa korjausvastuu on yleensä laajempi kuiin vain se vesieriste ja/tai lattiaksaivo.

Kysymykseesi ei voi oikeastaa tarkemmin/syvällsemmin vastata, koska kysymyksesi alkutiedot ovat melko "pyöreitä".

Kyseinen asia on ensi kädessä hallituksen käsissä ja toissijaisesti yhtiökokouksen asia, eikä missään tapauksessa isännöitsijän juttu. Isännöitsijä on vain "tsuppari". 

Jäsenen antama (10.1.2013 klo:22:34) kommentti

Talon rakenteet märkätilojen vesieristeineen samoin kuin taloa palvelevat yhteiset tekniset järjestelmät kuuluvat yleensä taloyhtiön yhteisesti vastattaviin. Tarkennuksista tai poikkeuksista on maininta yhtöjärjestyksessä.

Jäsenen antama (11.1.2013 klo:7:06) kommentti

Asia ei kuulu yhtiökokoukselle.

Isännöitsijä hoitaa asunto-osakeyhtiölain mukaan, ei tarvita erikseen mitään hallituksen päätöksiä jos ei ole erikoistapaus. Meilläpäin ei ole tapana, että hallitus aina erikseen päättää että isännöitsijä tekee sellaisen asian joka kuuluu hänen tehtäviinsä.

Taloyhtiö teettää ja maksaa ellei asukas ole aiheuttanut vahinkoa.

Jäsenen antama (11.1.2013 klo:9:29) kommentti

Taloyhtiössä johtaa toimintaa vain ja ainoastaan valittu hallitus, joka luo kaikelle toiminnalle puitteet ja ohjeet. Se voi viedä asian tai asiat yhtiökokoukseen päätettäväksi. Hallitus on taloyhtiön todellinen toimitusjohtaja, joka on raportointivelvollinen yhtiökokoukselle, joka taas on taloyhtiössä lopullinen päättäjä ja määrääjä. Yhtiökokouksen yli ei taloyhtiössä kävele hallitus ja vielä vähemmän isännöitsijä..

Hallitus toimii lakien ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti. Erikoistapauksissa aina päätös on hallituksen tehtävä, jolloin näistä vastaavissa tapauksissa syntyy käytäntö. Hallitus voi hakea toiminnalleen jossakin asiassa yhtiökokouksen päätöksen.

Yhtiökokouksenkin on noudatettava lakeja, asetuksia ja muita määräyksiä. Taloyhtiössä isännöitsijä on vain yhtiökokouksen ja hallituksen määräyksien toimeenpaneva elin. Isännöitsijä tietenkin tekee ja hoitaa rutiinitehtävät annettujen ohjeiden mukaan. Hänellä ei ole mitään määräysvaltaa taloyhtiössä. Hän on ”äänetön ja määräysvallaton duunari”.

Ohessa kaksi suoraa lainausta WikipediA:sta:

”Isännöinti on isännöitsijän harjoittamaa asiantuntijapalvelua, asioiden valmistelua ja esittelyä taloyhtiön hallitukselle ja yhtiökokoukselle sekä näiden päätösten toteuttamista. Isännöitsijä on asunto-osakeyhtiön tai kiinteistöyhtiön operatiivinen johtaja. Hän tekee yhteistyötä taloyhtiön hallituksen, asukkaiden ja palveluntuottajien kanssa. Isännöintialan ammattilaisten muita työnimikkeitä voivat olla isännöitsijän ohella kiinteistöpäällikkö tai manageri.”

”Isännöitsijän vähimmäistehtävä asunto-osakeyhtiössä on huolehtia taloyhtiön juoksevasta hallinnosta taloyhtiön hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöinti huolehtii siitä, että kirjanpito on lainmukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Tämä on määritelty asunto-osakeyhtiölaissa. Isännöintipalvelun hinta, laatu ja laajuus määritellään taloyhtiön ja isännöitsijän välisessä sopimuksessa.”

Sitten pari suoraa lainausta Taloyhtiö.net:stä:

”Asunto-osakeyhtiölain mukaan isännöitsijän on huolehdittava yhtiön juoksevasta hallinnosta hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Juoksevaan hallintoon sisältyviä tehtäviä ei laissa ole voitu yksityiskohtaisesti määritellä. Ne määräytyvät pitkälti taloyhtiön laadun ja laajuuden sekä alalla muodostuneen käytännön mukaisesti.”

”Lainsäädännössä ei ole asetettu nimenomaisia pätevyysvaatimuksia isännöitsijäksi valittavan henkilön kyvyille ja taidoille. Lainsäädännössä edellytetään isännöitsijältä ainoastaan, ettei hän ole vajaavaltainen (alle 18-vuotias, edunvalvonnan alainen) eikä konkurssissa ja että hänellä on asuinpaikka Euroopan talousalueella.”

Vielä tasapuolisuuden vuoksi myös kaksi lainausta Isännöintiliiton sivustolta:

”Isännöitsijä on asiantuntija, jonka tärkein tehtävä on johtaa taloyhtiötä hallituksen ja yhtiökokouksen antamien ohjeiden mukaisesti. Lisäksi isännöitsijä on
•operatiivinen johtaja
•edunvalvoja
•asioiden valmistelija ja esittelijä
•päätösten toteuttaja.”

”Isännöinti vastaa siitä, että taloyhtiön rutiinit hoituvat, arki sujuu ongelmitta ja asumiskustannukset pysyvät hallinnassa. Isännöitsijä tekee yhteistyötä taloyhtiön hallituksen, asukkaiden ja palveluntuottajien kanssa. Hän on mukana hallitustyöskentelyssä ja huolehtii kiinteistön arvon kehittymisestä osakkaiden toiveiden mukaisesti.”

Että silleen! Jos jollekin jää epäselvyyksiä taloyhtiön hoidosta ja isännöitsijästä, niin silloin kannattaa mennä peilinsä eteen ja kysyä: miksi minä peiliin katsoja en ymmärrä?

Jäsenen antama (11.1.2013 klo:10:05) kommentti

http://www.rakentaja.fi/indexfr.aspx?s=/keskustelukanava/ketjut/19231/3/961268/1/


Asiasta on hän jo keskustellut itsensä kanssa aiemminkin.

"Pitopalvelu" ei ole vieläkään tehtäviensä tasalla. Miksi tuo uhkailuteksti saa edelleen olla palstalla?

Jäsenen antama (11.1.2013 klo:10:47) kommentti

http://www.kysyasunto-osakeyhtiolaista.fi/viewtopic.php?f=20&t=125


Oikeatakin tietoa voi linkata isännöitsijän eriävästä mielipiteestä ja roolista hallitustyöskentelyssä.

Jäsenen antama (11.1.2013 klo:13:34) kommentti

Taitaa se kirjoituspöydän laatikkokin olevan kiinni, joten roskis on sittenkin parempi paikka, jolloin lämpölaitoksille tulee lämmitystarviketta yllin kyllin.

Olen sanonut: "...Hallitus toimii lakien ja yhtiöjärjestyksen mukaisesti...." ellei toimi, niin eihän se ole ainakan minun vallassa eikä muittenkaan ko. elimien toiminta.

Jänkhäähä toivottavasti jänkhää roskiksiin suoraan ja lyhennettynä, jolloin säästyy paljon ilmaston saastumista.Jokos vakan alunenkin on täynnä vai onko edes sitäkään?

Jäsenen antama (16.1.2013 klo:4:05) kommentti

"Hallitus on taloyhtiön todellinen toimitusjohtaja".



Tällaista lakimuutosta ei ainakaan eduskunta ole käsitellyt.



Jokaisessa osakeyhtiössä on sekä hallitus että toimitusjohtaja, josta asunto-osakeyhtiössä käytetään nimitystä isännöitsijä. Isännöitsijä ei saa noudattaa yhtiökokouksen tai hallituksen päätöstä joka on asunto-osakeyhtiölain vastainen ja siten pätemätön. Pelkkä eriävän mielipiteen ilmoittaminen ei riitä.



Jos hallitus siirtää toimivaltaansa kuuluvan asian yhtiökokouksen päätettäväksi, on se kykenemätön hoitamaan tehtäviään ja syytä vaihtaa

seuraavassa yhtiökokouksessa.



PS. Kysymys kuului: kuka maksaa korjauksen. Pientä rönsyilyä?

Jäsenen antama (16.1.2013 klo:11:32) kommentti

Vaihdupa taas "alkuperäiseksi", mutta voihan se jatkua noin "älykkään" hölmöinä tuollakin. Asioitten osaaminen ei näytä kuitenkaan muuttuneen.


Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia:

Kylpyhuoneen kosteusvaurio

Asunnossamme tehtiin kesällä kosteusvaurioremontti, jolloin betonilattiaa kuivatettiin ja uusittiin vesieristys. Jokin aika remontin jälkeen selvisi vasta kosteusvaurion...

Kylpyhuoneen alaslasketun katon höyrynsulku

Kyseessä yksikerroksinen omakotitalo, uudisrakennus. Saunan seinissä ja katon alaslaskussa käytetty saunasatua. Kylpyhuoneen puolella katossa yläpohjasta alkaen: yläpohja...

Viemäreiden yhdistäminen keittiön siirtämiseksi, pesukoneen poistoletku

Hei1927 rakennetussa kerrostalossa kolmiossa minulla on muutaman vuoden vanha kylpyhuone. Haluaisin siirtää keittiön toiseen huoneeseen kylpyhuonetta vasten olevalle sein...

Pesukoneen poistovesi vaatehuoneesta kylpyhuoneeseen

Asuntomme kylpyhuone on hyvin pieni ja haluaisin sijoittaa pesukoneen kylpyhuoneen vieressä olevaan vaatehuoneeseen seuraavasti:- Tulovesiputki vedetään seinän läpi kylpy...

Saunan höyryeriste

Miten tehdään oikeaoppisesti höyrysulku silloin kun saunan katto on samalla korolla kylpyhuoneen kanssa. Saunan ja kylpyhuoneen välissä on vain lasisinä....

Huonokuntoinen kylpyhuone

Ostin juuri asunnon, josta omistaja on remontoinut itse kylpyhuoneen lattian ja samalla vaihtanut seinien alimmat laatat. Nyt kun on tehty saunaremonttia ja vaihdettu kyl...

kylpyhuoneen katto

kylpyhuoneen katon alaslaskun ajattelin tehdä kakkosnelosella joten väli tilaa tulee 10 cm. Puiden yläpuolelle laitan muovin. tarviiko näin suuri välitila tuuletusta. Ky...

Alumiinipaperin reunojen kiinnitys/tiivistys kiviseiniin ja piippuun

Saunan ja kylpyhuoneen kattoon tulee alumiinipaperi. Saunan seinät ja osa kylpyhuoneen seinistä on kiviaineineisia, pinnassa tiilitasoite (niihin ei siis tule alumiinipap...

Hanakulmarasian jatkopala

TerveMeillä on menossa saunan peruskorjaus ja törmäsin seuraavaan seikkaan:Kylpyhuoneen seinät ovat kahi-tiiltä ja suihkujen hanakulmarasiat on alunperin asennettu kylpyh...

Kylphuoneen seinät

Terve,Kylpyhuonetta saneerataan parasta aikaa ja tuli kysymys mieleeni. Eli saunan ja kylpyhuoneen välinen seinä. Sauna vuorattu saunasadulla, mutta miten kylpyhuoneen pu...

Kylpyhuoneen höyrysulku ja naulaus.

Tuleeko meille ongelmia kylpyhuoneen höyrysulun naulareikien kanssa, kun kylpyhuoneen kattorakenne on seuraavanlainen ylhäältäpäin katsottuna: harjakaton (tiili + aluskat...

Kosteussulut ihmetyttää

Itseäni ihmetyttää onko edellinen omistaja tehnyt oikea oppisesti kylpyhuoneen ja sauna remontin omakotitalossa jonka olen ostanut hiljattain, joten yritän nyt selittää p...

Saunan ja kylpyhuoneen välisen seinän vesieristys, oven karmien kohdalta

Hei, Olen eristänyt saunan sauna-satulla ja kylpyhuoneeseen tulee vedeneristys ja laatoitus. Miten saunan oven kohdalta (kylpyhuoneen ja saunan välinen tiiliseinä) oven k...

Kylpyhuoneen ja saunan katon rakenne

Tervehdys.Talomme on v.78 rakennettu yksikerroksinen omakotitalo. Yläpohjassa eristeenä on lasivillaa n. 30cm. Kylpyhuoneessa ja saunassa on alaslaskettu katto n. 30cm....

Uudisrakennuskohteen seinä muurattu vinoon

Olemme ostaneet kerrostalohuoneiston, jossa kylpyhuoneen ja eteisen välinen seinä on muurattu vinoon. Koska olemme muutostyönä vaihtaneet parketin isoihin laattoihin näky...

Kylpyhuoneen vesi-/ilmaneristys

Kylpyhuoneemme on ulkoseinää vasten. Tällä hetkellä rakenne on vielä seuraava sisältä päin: selluvilla, vinolaudoitus, tervapaperi, koolaus, ulkopaneeli. Kylpyhuoneen sei...

Pesuhuoneen katto ja sen liittyminen lasitiiliseinään

Hei! Kyseessä on kerrostalon kylpyhuone ja sen perälle tehtävä sauna. Kylpyhuoneessa kattopaneeli laskettu n. 3 metrin korkeuteen kylpyhuoneen lattiasta mitattuna. Ajatuk...

Kosteuskartoiuksen maksaja taloyhtiössä

Hei!Kysymykseni koskee kosteuskartoituksen kustannusten maksajaa. Meillä vuokralaiset ilmoittivat kylpyhuoneen lattialaattojen välistä tulevan jonkin verran vettä. Ilmoi...

saunan höyrysulku

terve,kysymyksessä olisi saunan ja kylpyhuoneen väliin tuleva muuri leveys 900mm korkeus 1300mm, eli valettu väliseinä harkoista ja tasoitettu märkätilatasoitteella molem...

Sähkölattialämmityksen tekninen käyttöikä

Teemme vuonna - 87 valmistuneeseen taloon täydellisen sauna ja kylpyhuoneen remontin. Kannattaako myös lattialämmitys uusia samalla. Kyseessä on sähkölattialämmitys, ei v...

hormin levytys?

Hei,aloitan saunan ja kylpyhuoneen remontointia. Talo on 1985 rakennettu ja ihmetystä herättää kylpyhuoneen laatoitus hormin kohdalta.Tällä hetkellä hormi on koteloitu ja...

Kylpyhuoneen vesieristyksen laajuus

Meillä on vuonna 1994 rakennettu talo. Nyt suihkun kohdilta lattiasta irtosi jokunen laatta, ja huomasimme että alla ei ole lainkaan vesieristystä. Tämä lienee sen ajan r...

iv-kanavien kondenssieristäminen kylpyhuoneessa (jatko)

Koska vastasitte vain toiseen kaksiosaisesta kysymyksestäni, esitän vastaamattoman kysymyksen uudestaan:Satunnaisessa talvikäytössä olevan mökin kylpyhuoneen alaslasketun...

Kylpyhuoneen katon maalaus

Hei,Maalasin vuosi sitten kylpyhuoneen katon, maalina oli muistaakseni Superlateksi valkea. Nyt siellä on sellaista ruskeaa likaa läikittäin. Voiko tämä olla liuennutta m...

Sähköpatteri kylpyhuoneeseen

Omakotitalossamme on suorasähkölämmitys. Isohkossa kylpyhuoneessa on suorasähkö lattialämmitys, joka vie tuhottomasti energiaa (termostaatti 20-22astetta), ja on tehoton...