Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Kiinteistökauppa

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 5.9.2013 klo:5:36
Olemme allekirjoittaneet kauppakirjan vuokraoikeudesta tonttiin sillä olevine rakennuksineen. Allekirjoittamisen jälkeen saimme vuokrasopimuksen, jossa oli seuraavanlainen teksti (yksilöintitiedot poistettuna):

"Ympäristönsuojelulain 104 §:ssä tarkoitettuna selontekona kaupunki toteaa, että alueella on aiemmin sijainnut ampumarata, jonka takia maaperä oli likaantunut ammunnassa käytetyistä lyijypanoksista. Alue on puhdistettu likaantuneesta maasta kesän xxxx aikana. työ on suoritettu alueellisen ympäristökeskuksen luvalla ja valvonnassa. Ympäristökeskus on antanut asiasta loppuraportin, joka on annettu vuokraajalle tiedoksi. Vuokrattavan tontin alueella ei ole todettu olevan muitakaan sellaisia jätteitä tai aineita, jotka voisivat aiheuttaa maaperän saastumista."

Kiinteistönvälittäjä tai myyjä ei tällaisesta asiasta maininnut missään vaiheessa. Asia kuitenkin olisi oleellisesti vaikuttanut kaupan syntymiseen ja on vastaavasti esillä myöhemmin kohdetta myytäessä (ko. kiinteistön arvo ja ihmisten ostohalukkuus). Onko meillä oikeus vaatia hinnanalennusta tai jopa kaupan purkua?



Virallinen vastaus
Kyseessä olevaan kauppaan sovelletaan maakaaren säännöksiä.

Maakaaren mukaan kiinteistössä on laatuvirhe, jos:
1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu;
2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan;
4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai
5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla on lisäksi edellä mainituissa 1–4 kohdissa tarkoitetun virheen perusteella oikeus saada korvaus vahingostaan.

Se mikä on olennainen virhe ratkaistaan aina tapauskohtaisesti. Katsoisin kysyjällä olevan oikeus vaatia hinnanalennusta, mahdollisesti jopa kaupan purkua. Asiaan toki vaikuttavat mm. tiedon merkitys kaupantekoon kysyjän ja myyjän välillä, kauppahinnan suuruus (käypä vai alihinta) ja tiedon todellinen vaikutus edelleenmyyntiin.

Jos myyjän puolesta on toiminut kiinteistönvälittäjä tai joku muu edustaja, myyjä vastaa myös hänen antamistaan tiedoista sekä tiedonantovelvollisuuden laiminlyönnistä. Kiinteistönvälitysliikkeen on välityskohdetta tarjotessaan annettava toimeksiantajan vastapuolelle kaikki ne tiedot, joiden välitysliike tietää tai sen pitäisi tietää vaikuttavan kaupasta tai vuokrasopimuksesta taikka muusta käyttöoikeussopimuksesta päättämiseen. Jos kaupan kohteena on vuokraoikeus rakennuksineen, välitysliikkeen on ennen kaupan päättämistä esitettävä ostajalle jäljennös vuokrasopimuksesta, todistus vuokraoikeuden kirjaamisesta ja sitä koskeva rasitustodistus. Ilmeisesti kysyjän tapauksessa välitysliike ei ole toiminut oikein. Kysyjällä voi olla oikeus saada välitysliikkeeltä korvaus vahingosta, jonka välitysliikkeen virheellinen menettely on hänelle aiheuttanut.

"Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."

Eeva Vesterbacka
OTM
Asianajotoimisto Voutilainen Oy
Espoo

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Kiinteistökauppa":

Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia:

Valtakirjan voimassaoloaika

Hei! Olen ostamassa mökkitonttia vanhalta isältäni, joka on antanut valtakirjan vaimolleen (äidilleni) kauppakirjan allekirjoittamiseen hänen puolestaan. Valtakirja on a...