Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Kaupanpurunkriteerit

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 25.10.2007 klo:9:09
Hei! Milloin virhe on niin olellinen, että kaupan purku on mahdollinen. Tästähän liikkuu erilaisia tietoja monessa paikassa. Yksi kriteerihän on, että korjausta ei voida tehdä kohtuullisin kustannuksin. Voiko tästä antaa konkreettisemman ohjeistuksen, esim. korjauskustannusten prosenttiosuus kauppasummasta. Tälläkin foorumilla on kerrottu, että vakiintunut käytäntö on 40% kauppasummasta. Miten tämä menee, tietenkin tapauskohtaisesti mutta voiko tuota vähän haarukoida. Toinen asia mikä olisi hyvä tietää hinnanalennuksesta. Voiko tästäkin antaa jonkinlaisen prosenttiosuuden, milloin kannattaa lähteä vaatimaan sitä esim. viitaten toteutuneisiin oikeustapauksiin. Eräs oleellinen seikka on varmasti mm. talonyhtiöissä tapahtuva korjaus, jossa asunnot korjataan paremmalla tasolle kuin se oli ennen myyntiä. Miten hinnanalennusta voisi soveltaa näissä tapauksissa. Yleensähän myyjä kattaa korjauskulut jos korjaus tehdään samalle tasolle kuin asunto tai asunnot ovat joskus olleet.



Virallinen vastaus
Kysyjä on aivan oikeassa esille ottamissaan seikoissa. Maakaari lähtee yksinkertaisesti vain siitä, ostajalla on virheen perusteella oikeus purkaa kauppa, jos virhe on olennainen. Sitä, koska on virhe on olennainen, on arvioitava (aivan kuten kysyjä on itsekin maininnut) tapauskohtaisesti. Ei ole olemassa mitään täysin yleispäteviä ohjeistuksia, koska tuo kynnys ylittyy vaan sen ratkaisee viime kädessä tuomioistuin arvioidessaan virhettä objektiivisesti virheen kokonaismerkityksen perusteella. Objektiivisuudella tarkoitetaan sitä, ettei osapuolten omille näkemyksille olennaisuudesta anneta sinänsä ratkaisevaa merkitystä. Kysyjä on oikeassa myös siinä, että esimerkiksi oikeuskirjallisuudessa on esitetty tuota 40 %:n minimirajaa korjauskustannuksien määrässä suhteessa kauppahintaan purkuun oikeuttavana, mutta omasta mielestäni tuota ei voida pitää mitenkään kiveen hakattuna lopullisena totuutena vaan nimenomaan virheen kokonaismerkitys ja kokonaisarviointi ratkaisevat. Itse näkisin, että mikäli tuo 40 %:n raja ylittyy, ollaan kyllä tilanteessa kuin tilanteessa hyvin lähellä sitä, että purkuoikeus on olemassa. Joskus on taas hyväksytty selvästi pienempiäkin % -määriä purkuun oikeuttavaksi. Kokonaisuus ratkaisee ja argumentteja voidaan esittää puolesta ja vastaan tilannekohtaisesti, jotka voivat alentaa tai korottaa kynnystä. Summa ei siis pelkästään ole ratkaiseva. Joskin voidaan niinkin rajata, että kyllä summienkin puolesta pitää liikkua kymmenissä prosenteissa kauppahinnasta joka tapauksessa ennen kuin kannattaa purkua lähteä vaatimaan. Yleissääntöjä ja kriteerejä on esimerkiksi, että virhettä voidaan pitää olennaisena, jollei ostaja voi käyttää kiinteistöä aikomallaan tavalla eikä virhettä voida kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin poistaa. Tai, että virhe on niin olennaisesti erilainen perustellusti odotetusta tai vaadittavasta ”normaalitasosta”, ettei ostajaa voida velvoittaa pysymään kaupassa eikä hinnanalennus tunnu kohtuulliselta. Tai, että ostajalle on aiheutunut niin olennaista haittaa, ettei muuta seurausta voida enää pitää sopivana. Purkukynnykseen vaikuttavia ja sitä madaltavia seikkoja ovat taas esimerkiksi 1) käyttötarkoitus eli jos kyseessä on asuintalo, näkisin virheen tällaisessa elämisen kannalta välttämättömässä kohteessa helpommin täyttävän purkukynnyksen kuin jos kyseessä on lomahuvila, harrastustila tai teollisuuskiinteistö, painottaen taas tilannekohtaista harkintaa. 2) Vaikuttaako virhe koko kohteen käyttömahdollisuuksiin vai vain osaan ja jos vain osaan, mihin osaan (esim. keittiö, makuuhuone tai peseytymistilat näkisin ainakin itse helpommin purkuun oikeuttavina, jos niiden käyttö estyy hyvin pitkäksi aikaa kuin esim. vierashuone tai tila, jonka käyttö ei ole jokapäiväisessä elämässä täysin välttämätöntä). 3) Terveysvaikutukset. Jos kyseessä on home- tai kosteusvauriot, jotka voivat aiheuttaa jopa terveyshaittaa, madaltaa tämä mielestäni myös purkukynnystä, ainakin asuinkiinteistön kohdalla. Mitään yksiselitteistä ja kaiken kattavaa ohjetta on siis mahdoton antaa ja aina olennaisuus riippuu tilanteesta. Aina kannattaa myös huomioida, että purku on aina mahdollinen osapuolten yhteisellä sopimuksella eli jos ostaja vaatii purkua ja myyjä siihen vapaaehtoisesti suostuu, voidaan kauppa purkaa miettimättä tarkkaan ylittyykö purkukynnys vai ei. HUOM! Yllä oleva vastaus koskee maakaaren mukaista kiinteistön virhevastuun perusteella tapahtuvaa purkua. Tosin edellä esitetyt yleiset periaatteet soveltunevat myös monin paikoin asuntokauppalain mukaisesti uuden ja käytetyn asunnon virheen perusteella arvioitavaan purkukynnykseen. Asuntokauppalaissa uuden asunnon kohdalla oikeus purkuun on, jos sopimusrikkomus on olennainen. Ja käytetyn asunnon kaupassa ostajalla on oikeus purkaa kauppa, jos virheestä aiheutuu hänelle olennaista haittaa eikä muuta seuraamusta voida pitää kohtuullisena. Hinnanalennuksen osalta ostajalla on kiinteistönkaupassa aina oikeus hinnanalennukseen, mikäli virhekynnys ylittyy (valitettavasti tässä ei ole mahdollista käsitellä itse virhevastuun syntymistä). Maakaaressa hinnanalennus on määritelty seuraavalla tavalla: Hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Jos kauppahinta on sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön arvon suhde. Asuntokauppalaissa käytetyn asunnon osalta tilanne on samankaltainen (paitsi jos myyjänä on elinkeinonharjoittaja ja myyjä on ennen kauppaa tehnyt tai teettänyt asuntoon korjaus- tai parannustöitä, ostajalla on oikeus vaatia näissä töissä ilmenevän virheen oikaisemista ja myyjällä on oikeus oikaista virhe). Käytetyn asunnon osalta hinnanalennus määritellään seuraavalla tavalla: Ostajalla on oikeus virhettä vastaavaan tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuulliseen hinnanalennukseen. Asuntokauppalain mukaisessa uuden asunnon kaupassa tilanne on osin erilainen, sillä tässä tapauksessa ensisijaisesti ostajalla on oikeus vaatia, että virhe korjataan tai muuten oikaistaan ilman, että hänelle aiheutuu siitä kustannuksia. Myyjällä on oikeus torjua oikaisuvaatimus, jos virheen oikaisemisesta aiheutuvat kustannukset olisivat kohtuuttoman suuret verrattuna virheen merkitykseen ostajalle. Ja toisaalta vaikka ostaja ei vaatisi virheen oikaisemista, myyjä saa omalla kustannuksellaan suorittaa tällaisen oikaisun, jos hän ostajan ilmoitettua virheestä viipymättä tarjoutuu tekemään sen. Jos tämä ei ole mahdollista tai tätä ei tehdä, ostajalla on oikeus vaatia virhettä vastaavaa tai muuten virheeseen nähden määrältään kohtuullista hinnanalennusta. Viimeistä kysyjän esittämää kysymystä en täysin ymmärrä. Mikäli asunnossa on virhe, myyjä vastaa virheestä siihen asti kuin myyjä on virhevastuussa ja ns. parannukset ovat ostajan vastuulla. Siinä kysyjä on oikeassa, mutta sen arvioiminen, onko kyseessä virhe, on taas aivan liian laaja kysymys tässä yhteydessä pohdittavaksi. Lähtökohtana on se, että vaikka kyseessä olisi kuinka huonokuntoinen asunto / kiinteistö tahansa, ei siinä ole virhettä, jos ostaja on ollut siitä tietoinen (joko myyjän kertoman tai itse selonottovelvollisuutensa piiriin kuuluvana selvittänyt) tai mitä ostaja on voinut perustellusti kiinteistöltä / asunnolta edellyttää. Asunnon kunnostustöistä on lähtökohtaisesti aina ostaja vastuussa riippumatta siihen mistä lähtötasosta ja kuinka hyväkuntoiseksi asunto kunnostetaan. Myyjä voi vastata hinnanalennuksena / virheen oikaisuna, vain jos siellä on virhe. Myyjä ei siis lähtökohtaisesti kata korjauskuluja, vaikka korjaus tehtäisiin samalla tasolle kuin asunto on joskus ollut. Myyjän vastuu rajoittuu siihen, mitä hän on asunnosta kertonut tai mitä ostaja on voinut perustellusti edellyttää asunnolta. Mitään prosenttiosuutta hinnanalennuksesta ei voi antaa, vaan virhekynnyksen ylityttyä em. tilanteissa ostajalla on oikeus hinnanalennukseen, jonka määrä määritellään puhtaasti tapauskohtaisesti. Vastaaja: Nordius/ Lakimies Kimmo Suominen Asianajotoimisto Bützow Attorneys Oy Helsinki

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Kaupanpurunkriteerit":
Jäsenen antama (11.11.2009 klo:18:04) kommentti

Me saimme asuntokaupan purun kun virhe oli 25% kauppasummasta, tosin ei tarvinnut oikeusteitse mennä vaan myyjä suostui ihan suosiolla. Tuo asunto oli valitettavasti ensiasuntomme ja menetimme vaimon kanssa molemmat ensiasunnon veroedun.

Alun perin emme voineet saada veroetua takaisin koska emme olleet veroja maksaneet, nyt kun ostimme uuden asunnon haimme tuon veroedun perusteella varainsiirtoveron palautusta ja saaden siitä kielteisen verotuspäätöksen. Nyt veroetu-asia on menossa hallinto-oikeuteen, koska verottaja on sitä mieltä, että asunnossa ollut noin 30000€:n virhe ei ole merkittävä vaikka kyseessä oli aivan uusi asunto. Asuntokauppalain mukaan myyjä on vastuussa asunnon virheistä, mutta verottajan mukaan virhe on ostajalla(jos tätä noin niinkuin pilkkua viilaten tulkitaan). Verottaja vertasi omassa vastineessaan asuntoamme 1920-luvulla rakennetun rakennuksen asumiskelvottomuuteen. Toivotaan että tuolta hallinto-oikeudesta löytyy ihmisiä jotka osaavat asiansa (ja mieluummin meidän puolelle).

Jäsenen antama (12.11.2009 klo:8:52) kommentti

Se on tuo verottaja aina ja toisinaan oikeuslaitos pienen ihmisen asialla.


Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia: