Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Kaupanpurkukriteerit

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 8.11.2007 klo:23:12
Hei! Milloin virhe on niin olellinen, että kaupan purku on mahdollinen. Tästähän liikkuu erilaisia tietoja monessa paikassa. Yksi kriteerihän on, että korjausta ei voida tehdä kohtuullisin kustannuksin. Voiko tästä antaa konkreettisemman ohjeistuksen, esim. korjauskustannusten prosenttiosuus kauppasummasta. Tälläkin foorumilla on kerrottu, että vakiintunut käytäntö on 40% kauppasummasta. Miten tämä menee, tietenkin tapauskohtaisesti mutta voiko tuota vähän haarukoida. Toinen asia mikä olisi hyvä tietää hinnanalennuksesta. Voiko tästäkin antaa jonkinlaisen prosenttiosuuden, milloin kannattaa lähteä vaatimaan sitä esim. viitaten toteutuneisiin oikeustapauksiin. Eräs oleellinen seikka on varmasti mm. talonyhtiöissä tapahtuva korjaus, jossa asunnot korjataan paremmalla tasolle kuin se oli ennen myyntiä. Miten hinnanalennusta voisi soveltaa näissä tapauksissa. Yleensähän myyjä kattaa korjauskulut jos korjaus tehdään samalle tasolle kuin asunto tai asunnot ovat joskus olleet.



Virallinen vastaus
Oikeuskäytännössä kaupan purkukynnys on varsin korkealla. Virheen olennaisuutta arvioidaan kokonaismerkityksen perusteella. Virhettä voidaan pitää olennaisena, jos esim. laatuvirhe estää kiinteistöllä asumisen eikä virhettä voida korvata kohtuullisessa ajassa ja kohtuullisin kustannuksin. Korjauskustannusten on oltava vähintään 40 % kauppahinnasta, ennen kuin virhettä pidetään niin olennaisena että kaupan purku tuomitaan. Ostajalla on oikeus vaatia kauppahinnan alennusta, jos kiinteistössä on laatuvirhe, vallintavirhe tai oikeudellinen virhe. Useimmiten hinnanalennus määrätään laatuvirheen osalta korjauskustannusten perusteella. Ostajan on esitettävä selvitystä korjauskustannusten määrästä. Tämä on yksinkertaisinta silloin, jos korjaukset on jo tehty. Muussa tapauksessa joudutaan käyttämään perusteena yksilöityjä tarjousasiakirjoja tai kuulla rakennusalan asiantuntijaa oikeudessa korjauskuluista. Jos korjaus johtaa tason parannukseen tai käyttöiän pidennykseen, ei hinnanalennusta voida määrätä suoraviivaisesti korjauskustannusten perusteella. Nyrkkisääntö on, että mitä lähempänä käyttöikänsä päätä korjattu rakennuksen osa on, siis mitä vanhempi rakennus on, sitä enemmän korjauskustannuksista tulisi leikata, jotta ostaja ei saisi perusteetonta etua. Korjauskustannusten vähennyksenä on otettava huomioon myös ne kulut, jotka eivät ole välttättömiä virheen korjaamiseksi. Jos virhe on olennainen voi ostaja valita vaatiiko hän hinnanalennusta vai kaupan purkua. Asunto-osakkeiden kauppaan sovelletaan asuntokauppalakia. Asunnon viat ja puutteet voidaan jakaa neljään kategoriaan: vähäisiin puutteisiin, jolloin ei aiheudu oikeusseuraamuksia; vaikutuksellisiin virheisiin, merkityksellisiin salaisiin virheisiin ja kaupan purkuun oikeuttaviin olennaisiin virheisiin. Hinnanalennus määräytyy sen perusteella, mikä on ollut virheen merkitys kaupan kannalta. Korjauskustannukset eivät ole suoraan verrannollisia hinnanalennuksen määrään. Määrään vaikuttavat mm. kohteen ikä ja siinä olevat korjaustarpeet. Ostajan edellytetään ymmärtävän, että vanha asunto vaatii erilaisia korjauksia kuin uudempi. Kuluttajavalituslautakunnan ratkaisukäytännössä on selkeästi todettu se, onko ostajan tullut mieltää esim. kylpyhuoneessa olevan korjaustarvetta siitä syystä, että kylpyhuone olisi jo ikänsä puolesta normaalin uusimisjakson puitteissa korjattava. Hinnanalennuksen tuomitseminen ei edellytä myyjän tuottamusta. Asunnossa oleva vika voi olla sellainen, että sen korjauskustannukset kuuluvat asunto-osakeyhtiön korvausvastuun piiriin. Vastaaja: Nordius/Sanna Sillman-Ojala varatuomari Asianajotoimisto Räihä Ky

Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Kaupanpurkukriteerit":

Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia: