Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Isännöitsijän toimenkuva.

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 9.8.2012 klo:10:04

Hei.
Kyse anopin asuttamasta taloyhtiöstö.Anoppi itse ei kykenevä hoitamaan kyseistä asiaa.
Taloyhtiö, 7 asuntoa, yhdessä huoneistossa, ei anopin, putkirikko.
Voiko isännöitsijä teetättää korjauksen kyseiseen huoneistoon ilman yhtiökokouksen/hallituksen päätöstä.
Pitääkö korjauksen aikana olla taloyhtiön toimesta ammattihenkilö joka valvoo töiden oikein suorittamista.
Voiko isännöitsijä mielivaltaisesti päättää, että kaikki pinnat ja kalusteet mitkä joudutaan poistamaan korvataan uusilla taloyhtiön toimesta, vai pitääkö huoneiston haltijan osallistua kustannuksiin.
Huoneiston koko 30m2, korjauskustannukset 22.000€. Voidaanko kyseinen lasku maksattaa taloyhtiön muilla osakkailla kertamaksuna,jaettuna osakkeiden määrän mukaan, vai pitääkö taloyhtiön esim. ottaa lainaa ja yhtiövastekkeen korotuksella hoitaa laina pois. Kuka päättää asiasta?
Mikäli joku osakkaista ei pysty maksamaan kertakorvausta, voidaanko osakas häätää asunnostaan vai pitääkö osakkaalle antaa mahdollisuus maksaa oma osuus yhtiövastikkeen kohtuullisella korotuksella.
Onko taloyhtiön osakkaalla oikeus saada kopiot kaikista taloyhtiölle lähetetyistä laskuista koskien kyseisen huoneiston korjausta?
Kiitos etukäteen vastauksesta tai linkeistä mistä vastauksen kyseiseen menettelyyn voisi löytää.
Jokin tuossa rempassa mättää :-))




Virallinen vastaus
Isännöitsijä voi teettää kiireelliset korjaustyöt ilman hallituksen tai yhtiökokouksen päätöstä. Normaalisti vauriokorjaukset tehdään hallituksen päätöksellä, koska kyse on välttämättömästä korjauksesta. Taloyhtiöllä on oikeus ja velvollisuus valvoa työn suorittamista. Taloyhtiö korvaa pinnat ns alkuperäiseen tasoon. Näin ollen osakas on velvollinen korvaamaan taloyhtiölle tasonparannuksen ja myös pintojen pidentyneen käyttöiän osakkaalle tuoman hyödyn. Taloyhtiön maksettavaksi jäävät kustannukset jaetaan vastikeperusteen mukaan kaikille osakkaille, myös sille jonka huoneistoa on remontoitu. Jos osakas ei maksa vastiketta, huoneisto voidaan ottaa taloyhtiön hallintaan. Osakkaalla ei ole oikeutta saada laskukopioita. Osakkailla on oikeus yhtiökokouksissa kysellä asioista ja mm noista remonttikustannuksista. Eero Hyytinen Asianajotoimisto Botnia Oy

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Isännöitsijän toimenkuva.":
Jäsenen antama (9.8.2012 klo:11:28) kommentti

Periaatteessa on menetelty oikein. Nyt pitäisi vain kutsua koolle ylimääräinen yhtiökokous, jossa sovitaan korjauksen rahoituksesta vastikeperusteella, mahdollisesti on otettava lainaakin. Vain tilintarkastaja saa nähdä laskut isännöitsijän ja hallituksen lisäksi.

Jäsenen antama (9.8.2012 klo:12:29) kommentti

Välitöntä korjausta vaativissa tapauksissa (putkirikko) hallitus/isännöitsijän on toimittava heti. Kustannuksista vastaa yhtiö, ellei yhtiöjärjestyksessä ole muuta määrätty.



Osakkaalle on suotava mahdollisuus muuhunkin rahoitusmalliin kuin vain kertakorvaus. Rahoituksesta ja sen järjestämisestä päättää yhtiökokous.



Ketään ei voi häätää kodistaan tuon asian johdosta. Asunnon haltuunotto on mahdollista, mikäli osakas kieltäytyy osallistumasta vastikkeen/rahoituksen suorittamisesta.



Osakkaalla on myös oikeus pyydettäessä saada nähtäväkseen asiaaan liittyvät asiakirjat, - myös ne laskut.



As.Oy-laki 1599/2009.

Jäsenen antama (9.8.2012 klo:13:47) kommentti

"Osakkaalla on myös oikeus pyydettäessä saada nähtäväkseen asiaaan liittyvät asiakirjat, - myös ne laskut."



As.oy-laista ei löydy tukea tuolle. Aikanaan yhtiökokouksen kokouskutsun mukana tulevissa asiapapereissa on vain tuon asunnon korjaukseen käytetty rahasumma, ei alkuperäistä laskua.



Tilintarkastaja valvoo sitten että summa on oikein ja laskun maksu perustuu tehtyyn työhön. Osakkaalla on oikeus kysyä laskusta tarkennuksia yhtiökokouksessa, mutta laskua ei tarvitse näyttää osakkaalle (tilintarkastajalle se on näytettävä)


Jäsenen antama (9.8.2012 klo:21:09) kommentti

"Halpakorjaus": Paneudupa siihen lakiin ennen kuin alat taas "tietämään".

En niitä pykäliä sieltä tähän ammenna. Jää Sinullekin opiskeltavaa.



Kyllä se osakas ne laskut saa nähtäväkseen, mikäli niin haluaa.



Toisaalta, miksi tuon kokoisessa (ja muissakaan) yhtiössä pitäisi moista tietoa yrittää "pantata" asiasta kiinnostuneilta ?

Jäsenen antama (9.8.2012 klo:21:58) kommentti

""Halpakorjaus": Paneudupa siihen lakiin ennen kuin alat taas "tietämään"."



Niin mikä kohta siinä laissa? Voitko laittaa sitaatin tänne?

Jäsenen antama (9.8.2012 klo:23:35) kommentti

"En niitä pykäliä sieltä tähän ammenna. Jää Sinullekin opiskeltavaa."



Kyllä se asia sieltä selviää.


Jäsenen antama (10.8.2012 klo:9:07) kommentti

Miksi annat katteettomia lupauksia kysyjälle olemattomista oikeuksista? Taloyhtiössä on omat lakiin perustuvat käytännöt joiden mukaan on elettävä. Sääntöjä ei voi keksiä omasta päästään.

Missä se kysyjän kaipaama linkki jossa vastaus kysymykseen?

http://publications.theseus.fi/bitstream/handle/10024/7376/Kil4iPaiviK.pdf?sequence=1

" Tilikauden aikana kertyneet tositteet eivät kuulu

nähtävinä pidettäviin asiakirjoihin. (Arjasmaa & Kuhanen 2004, 196-197.)"


Jäsenen antama (10.8.2012 klo:11:32) kommentti

Kysymykseen vielä sen verran, että pitääkö rempan ajan olla ulkopuolinen valvoja jotta työt tehdään määräysten mukaan?



Mikä on huoneiston haltijan vastuu korjauskustannuksista. Tässä tapauksessa n.25v.vanhan tilalle laitettiin tuliterää,eikä ihan halvimmasta päästä. Kiinteistöliitolla tietääkseni jokin suositus/direktiivi asian tiimoilta.








Jäsenen antama (10.8.2012 klo:12:42) kommentti

Jos putki on poikki, se korjataan. Mihin tarvitaan valvojaa? Jos laatoitus on rikottu, niin se tarkoittaa sitä että ainakin lattia on uusittava, todennäköisesti myös seinät, koska vedeneristeen liittäminen vanhaan voi olla vaikeaa. Hallitus arvioi, onko järkevää tehdä osittaiskorjaus vai täydellinen remontti. Voihan olla että muutkin pesuhuoneet on kohta remontoitava. Hallitus/ isännöitsijä vastaavat valvonnasta, voivat valvoa itsekin.

Vanhaa WC-pyttyä tuskin kannattaa asentaa takaisin. Sen sijaan osakkaan vastuulla olevat vanha lavuaari, peilikaappi yms. asennetaan takaisin tai sitten osakas maksaa uudet kalusteet.

Vastuu korjauksesta on taloyhtiöllä koska vedeneriste on taloyhtiön vastuulla. Pinnat on uusittava ennalleen, mikäli niitä rikotaan.

Jäsenen antama (10.8.2012 klo:18:28) kommentti

"Missä se kysyjän kaipaama linkki jossa vastaus kysymykseen?"

=> As.Oy-laki 1599/2009. Mikä on epäselvää tuossa linkisä ?
Ko. laista löytyy nuo oikeudet ja velvollisuudet, mikäli osaa lukea ja myös ymmärtää lukemansa.
Kukakohan se nyt taas keksii omasta päästään ihan omia juttujaan ?

" Tilikauden aikana kertyneet tositteet eivät kuulu nähtävinä pidettäviin asiakirjoihin. (Arjasmaa & Kuhanen 2004, 196-197.)"

Tuossa esimerkki, miten asiaa yritetään kammeta oman egon tueksi ja pönkittämiseksi.
Tuo kyseinen lainattu teksti ei kuulu käsiteltävänä olevaan asian.

- Laitampa/kopioin vähän mietittävää tuosta opinnäytetyöstä, joka varmaankin ihan luvan kanssa (?) tänne jo liitettiin :

"Vaikka hallitus päättääkin asioiden ottamisesta yhtiökokouskutsuun ja sitä kautta kokouksen esityslistalle, täytyy muistaa että se ei ole
kuitenkaan yksinomaan hallitukselle kuuluva oikeus. Myös yksittäisellä osakkeenomistajalla on oikeus saada haluamansa asia kokouksessa käsiteltäväksi. Osakkeenomistajan tulee esittää asia kirjallisesti ja niin hyvissä ajoin, että asia voidaan hallituksen tekemään kokouskutsuun
sisällyttää. (Laaksonen 2004, 88-90; Arjasmaa & Kuhanen 2004, 186.)"
Huom. Lähdekirjallisuus on tosin jo vanhaa, mutta tältä osin paikkansa pitävää/lain hengen mukainen.

- Ulkopuolista valvojaa ei välttämättä tarvita, mikäli valvonta tulee muuten hoidettua velvollisuuksien mukaisesti.

- Osakkaan vastuu kustannuksista selviää yhtiöjärjestyksestä.

- Se, mitä materialeja on laitettu, on laitettu, ja sille valinnalle on varmasti perusteensa.
25V. vanha on yleensä jo elinkaarensa elänyt, ja uusimisen tarpeessa kohta kuitenkin. Järjen käyttökin on sallittua.

- Vahinko (putkirikko) on vahinko, eikä muuksi muutu. Se on korjattava mitä pikimiten, ja kustannukset hoitaa yhtiö. Yhtiö taaas perii sille aiheutuneet kustannukset demokraattisesti yhtiöjärjestyksen mukaisesti osakkailta. That´s it.





Jäsenen antama (11.8.2012 klo:9:50) kommentti

"Vain tilintarkastaja saa nähdä laskut isännöitsijän ja hallituksen lisäksi."



Osakkaalla ei ole oikeutta vaatia laskuja nähtäväksi. Se on tilintarkastajan tehtävä tutkia laskut.

Jäsenen antama (11.8.2012 klo:12:13) kommentti

Alkuperäiselle kysyjälle, Pyytäkää ylimääräinen yhtiökokous koolle jossa käsitellään asiaa. Anoppisi voi valtuuttaa sinut asiamieheksi (tai jonkun muun)

Jäsenen antama (1.12.2012 klo:11:50) kommentti

Nimimerkille ´vaihtoehtoja´ :

  Kerrankin olet väärässä, osakkaalla ei ole oikeutta tarkastaa taloyhtiön tositteita. On täysin eri asia
saada oma asia yhtiökokouslistalle kuin tositteiden tarkastus. Millä logiikalla se voisi olle sama ???

  PS. Minulla on ollut isännöitsijätoimisto vuodesta 1990 (AIT tutkinto taskussa). Olen myös rakennusinsinööri. Tuskin kukaan on aina oikeassa. Hyvää loppuvuotta !

Jäsenen antama (1.12.2012 klo:16:22) kommentti

 >Taloyhtiö korvaa pinnat ns alkuperäiseen tasoon. Näin ollen osakas on velvollinen korvaamaan taloyhtiölle tasonparannuksen ja myös pintojen pidentyneen käyttöiän osakkaalle tuoman hyödyn<

Vastaajan:  E.H  Botnia  vastaus ei tainnut mennä ihan nappiin?

Taloyhtiö korvaa pinnat ns alkuperäiseen tasoon kyllä, jos vahingon syy ei ole asukkaan tuottamuksellinen/huolimaton toiminta.
Tällöin osakas EI OLE velvollinen korvaamaan yhtiölle mitään "tasonkorotusta", myös ikääntyneet/vanhat kalusteet jotka ovat yhtiön vastuulla uusitaan yhtiön toimesta/laskuun remontin yhteydessä.    

Jäsenen antama (4.12.2012 klo:16:17) kommentti

Tuossa mahdollisesti oli mukana "pintoja", jotka eivät ole taloyhtiön vastuulla, esim. allaskaappi, saunan lauteet, parketti, tapetit, vanha sohva ja lepotuoli.

Silloin voidaan ajatella että tehdään ns. ikävähennys näistä, eli osakas maksaa saamansa hyödyn kun saa vanhan tilalle uutta.

Yleensä maksaja putkirikossa on vakuutusyhtiö (kiinteistövakuutus tai irtaimiston osalta kotivakuutus).
 Vakuutusyhtiö tekee nämä ikävähennykset.


Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia:

Tarvitaanko isännöitsijää pienessä paritaloyhtiössä?

Minut valittiin isännöitsijäksi vuosi sitten vuosikokouksessa. Yhtiössämme on 3 paritaloa, siis 6 asuntoa yhteensä. Yhtiökokouksessa valittu isännöitsijä on perinne 70-lu...

yhtiön lasku osakkaalle

Kysyessäni lupaa kph-remonttiin (seinien laatoitus), isännöitsijä ilmoitti, että lattiakaivo on vaihdettava ja ve-eristeet uusittava sekä lattiassa että seinissä, ja että...

Maksumies...?

Eli kysymys on kylpyhuoneremontin maksamisesta/maksujen jakamisesta. Muutin taloyhtiöön -99 ja silloin selvisi isännöitsijän todistuksesta että taloyhtiön osakkeisiin on...

Kosteusvaurioista

Kuka on yleensä korvausvelvollinen kun asunnossa havaitaan kosteusvaurioita jotka isännöitsijän mukaan johtuvat siitä että vuokralainen on kuivattanut asunnossaan aivat l...

WC-LATTIA

Onko yksitasoisessa rivitalossa oleva erillinen Wc tila, jossa on käsienpesuallas ja alapääsuihku märkätila, joka vaatii vesisristeen lattiaan .Isännöitsijän mukaan se ei...

Vastuunjako

Kysymykseni on varmasti moniselitteinen mutta yritän esittää asiani tiivistettynä. Olen pienen taloyhtiön hallituksen jäsen ja viimeisessä hallituksen istunnossa tuli ilm...

Vesivahinko luvattoman suihkun seurauksena.

Ostin maaliskuussa asunnon, jossa tapahtui viikko sitten vesivahinko. Alakerran asuntoon tuli vettä katon läpi, kun olin suihkussa. Nyt on selvinnyt, että edellinen omist...

Ylivalvontaa?

Pari vuotta vanhaan vantaalaiseen erillistaloyhtiön asuntoon ollaan hankkimassa takkaa ja hormia, jotka tullaan sijoittamaan piirustuksiin merkityn takkavarauksen kohdall...

Jatkoa Asbestipurku/viemäri (kysytty 7.7.2006)

Isännöitsijä meinaa, että nykyajan kitillä korjattuna kaivoa ei tarvitse erikseen vaihtaa, vaan sitten kun muutenkin osakas tekisi pesuhuoneremontin niin silloin uusittai...

Vastuu piha-aitojen uusinnan lisäkustannuksista

Asunto-osakeyhtiössä (rivitalo) yhtiökokous valtuutti hallituksen rakennuttamaan uudet piha-aidat. Isännöitsijän (isännöintiyhtiöstä) avulla hallitus tilasi aitojen uusin...

Kenen vastuu yhtiöjärjestyksen päivittämisestä

Hei! Omistamassani osakkeessa on todettu kosteusvaurio. Voiko taloyhtiö kieltäytyä osakeyhtiölain mukaisesta korjausvastuusta vedoten siihen, että kylpyhuone on aikoinaan...

Kenellä vastuu ?

katutason huoneisto. Pitäisi kaivaa vanhat valurauta viemäreiden päät näkyviin, kun liitämme uudet viemärit niihin. Vanhat valurauta viemäri oksat eivät ole koskaan ollut...

Naapurin vesivahinko

Naapurillani oli vesivahinko joka menee vakuutuksen laskuun mutta minun asunnossani on nyt ollut jo reilun viikon kuivaimia koska katosatai vesi läpi. Kenenköhän pitäisi...

utelias

Tyytäreni osti asunnon 80000E.Kauppasummasta 2000E jätettiin yhteiselle tilille,josta se siirtyy myyjälle,kun hän on suorittanut kaikki velvoitteet.yksi velvoitteista oli...

oven ulkolasin maksaja

ostin rivitalo-osakkeen,jonka oven ulkolasi on särkynyt edellisen omistajan aikana,tuulenpuuskan lyötyä oven auki. myyjä on luvannut maksaa oven korjauksen.kysyisin kenel...

KOSTEUSONGELMISTA

ON MENOSSA REMONTTI ERÄÄSSÄ HUONEISTOSSA TALOYHTIÖSSÄ. ISÄNNÖITSIJÄ KÄVI MITTAAMASSA REMONTOITAVASSA HUONEISTOSSA,ETTÄ SIELLÄ EI PITÄISI OLLA KOSTEUTTA.YLEMMÄN KERROKSEN...

hajuhaitta makuuhuoneessa

Asumme vuonna 2003 valmistuneessa rivitalossa. Keväällä 2007 yläkerran makuuhuoneessa havaittiin outo haju. Välillä haju on voimakkaampi ja välillä miedompi. Kuinka saamm...

Kerrostalon patterien säätö

Kerrostalossamme (kaukolämpö) vaihdettu patterien termostaatit vuosi sitten. Täytyykö suorittaa säätöjä asennuksen jälkeen? Osa pattereista suhisee ja kohisee, osa kylmän...

vesivahinko ja kerrostalo

Kerrotalon kaksio vuokrattiin syyskuussa 2008, maaliskuussa 2009(Samana päivänä vuokralainen lähti pois) ilmeni vesivuoto astianpesukoneen liittimessä. Isännöitsijän muka...

Asunto-osake kaupan purku

Hei, Myin osakehuoneiston välittäjän välityksellä 8/2009. Nyt ostaja haluaa purkaa kaupan, sillä välittäjä ei ollut toimittanut viimeisintä, isännöitsijän sähköpostilla t...

Uusien laattojen ja putkien asennusjärjestys

Vanhan kerrostalon kylpyhuoneremontin yhteydessä uusitaan sekä kylpyhuoneen laatoitus seiniin ja lattialle, että uudet käyttövesiputket pintavetoina seinän takana olevast...

kuka maksaa?

Olemme juuri ostaneet kerrostaloasunnon ja näin jälkikäteen selvisi isännöitsijän tekemässä kylpyhuoneen kosteusmittauksessa että arvot ovat selvästi liian korkeat ja hän...

Kuka vastaa vesieristyksen laadusta

Olen aloittamassa kylpyhuoneremonttia 80-luvulla rakennetussa kerrostalossa. Tarkoituksena on tehdä vesieristys ja kaakelointiyöt itse. Isännöitsijän edustaja käy suoritt...

Isännöitsijätodistus

Kun rivitaloyhtiön isännöitsijä kirjoittaa osakkaalle isännöitsijätodistuksen ja laskuttaa siitä. Onko maksun saaja taloyhtiö vai isännöitsijä suoraan itse ? Isännöitsijä...

pyykinpesukoneen sijoitus

Olemme vaimoni kanssa sijoittamassa pyykinpesukonetta vessaa, jossa ei ole lattia kaivoa, ainoastaan lavuaarin seinä viemäri ja vesipiste. Kone mahtuu vanhojen kaapistoje...