Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

homekorjauskustannusten jako myyjän ja ostajan välillä

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 10.6.2015 klo:22:56
Hei!



Neljä vuotta sitten myymässäni omakotitalossa on ilmennyt ns. piilevä virhe. Talo on 1978 rakennettu käkikellotalo, jossa on valesokkeliratkaisu. Uusi omistaja alkoi oireilla ja teetätti taloon kuntotutkimuksen. Tutkimuksessa otettiin kaksi materiaalinäytettä kahdelta eri seinältä ja havaittiin, että toisen seinän näytteessä oli sädesientä (pitoisuus 34pmy/malja) ja penicillium sp:tä (pitoisuus yli 10 000 pesäkkeen muodostamaa yksikköä/gramma). Näyte otettiin villoista alasidepuun päältä. Toisen seinän näyte oli puhdas.



Kuntotarkastajan tekemässä korjaussuosituksessa todettiin seuraavaa:

- ulkoseinän alaosan remontointi on ajankohtainen 

- ulkoseinän alasidepuu ja puuosat seinän alaosasta tulee poistaa ja korvata asianmukaisella materiaalilla

- sokkelia vasten olevat villaeristeet ja puuosat tulee poistaa ja korvata asianmukaisella materiaalilla

- ulkoseinän alasidepuu on suositeltavaa nostaa esim. harkolla muuraten lattian tasolle.



Nyt haluaisin tietää, miten kustannukset yleensä jakautuvat myyjän ja ostajan kesken tällaisessa tapauksessa. Myyjä lienee vastuullinen korvaamaan korjauksen vain vaurioituneesta paikasta, ei kaikiltä seiniltä, jos ostaja päättää samalla ajanmukaistaa rakenteet muistakin paikoista. Onko näin?



Virallinen vastaus
Yleisesti ottaen jos kyse on salaisesta virheestä, niin virheen tulee ylittää niin sanottu merkittävyyskynnys. Oikeuskäytännössä on katsottu, että jos korjauskustannukset ovat yli 6 %:ia kauppahinnasta, niin merkittävyyskynnnys ylittyy ja myyjä on lähtökohtaisesti vastuussa. En ota kantaa merkittävyyskynnyksen ylittymiseen kysyjän tapauksessa.

Myyjän korvausvastuun laajuutta on arvioita kaupantekoajankohdan mukaan ja sen mukaan mikä talon tason voidaan tuona ajanakohtana olettaa olevan. Ostaja on ostanut vuonna 1978 rakennetun omakotitalon niine ominaisuuksineen, joita tuolloin 70 -luvulla on rakentamisessa käytetty. Hän ei ole ostanut taloa nykyajan rakentamisen vaatimusten mukaisina. Täytyy muistaa että ennen vanhaan rakennettiin myös laadukkaita taloja, vaikka rakentaminen poikkesikin tämän päivän vaatimuksista. Talon laatuvirhe ei voi olla kyseessä yksin silloin kun rakentaminen ei vastaa tämän päivän vaatimuksia. Valesokkeli siis sinänsä ei ole yksin oikeudellisesti relevantti laatuvirhe.

Jos talon teknisiä ratkaisuja muutetaan nykypäivän vaatimusten mukaisiksi, niin niistä vastaa yleensä ostaja. Myyjä voi vaatia huomioitavaksi tasonparannusalennukset.

Kuntotarkastajan korjaussuosituksessa toteamukset remontin "ajankohtaisuudesta" ja siitä, että on "suositeltavaa" ovat juuri tällaisia vastuun rajauksessa pohdittavia asioita. Kysymyspalstalla on mahdoton antaa tämän tarkempia ohjeita. JuriNetin kiinteistöjuristit auttavat kyllä mielellään asiassa eteenpäin. 









 

Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / homekorjauskustannusten jako myyjän ja ostajan välillä":
Juha Saarimäki
Juha Saarimäki
Helsinki, Suomi
Lakimies

Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia:

hevosmuurahaiset hirsitalolla

vanhempani myivät v 82 rakennetun talonsa keväällä. Ostajille sattuneen vesivahingon myötä löytyi hevosmuurahaisten järsimä seinä. Seinä on saunan ja pukuhuoneen välinen...

kaupoista vielä

Jos talon ostaa yksityisiltä ja kauppakirjat tehdään esim. pankissa ovatko kulut ostajan vai myyjän velvollisuus ?...

Pesuhuone remontin kustannukset

Ollaan ostamassa rivitaloasuntoa.Kosteus mittauksissa ilmeni lattiassa ja seinän kahden alimman laattakerroksen alla kosteutta.Vesieristystä ei ole.Itse haluamme laitatut...

Korvausvastuu

Myin rivitalo-osakkeen ja ostaja teki siitä reklamaation koskien sähköasennuksia.Myyjän mielestä huonosti vedetyt sähköjohdot viestivät, että asennukset eivät ole turvall...

Uusi asunto, haljenneet laatat

Ostimme rivitaloasunnon saunalla. Kylpyhuoneen laattoja pestessäni peruusteellisesti ennen muuttoa, laatat kastuivat läpikotoisin, muuttuivat tummemaksi.Tarkemmin katsott...

Kauppakirjan sanamuoto

Olemme ostamassa omakotitaloa, jossa kuntotarkastuksessa todettiin kosteusvaurio pesu/saunatiloissa. Kostuneet rakenteet purettiin ja kuivatettiin myyjän toimesta. Myynti...

Myyjän vastuusta kiinteistökaupassa

Myyjän vastuu kiinteistökaupassa on 5 vuotta, mutta voiko sen jättää ns. "käyttämättä" jos ostaja niin haluaa? Onko mahdollista ostajan toiveesta laittaa esim. kauppakirj...

Hinnan alennus vaatimuksista

Kysymys olisi kuluttajien välisestä kiinteistökaupasta,myyjän näkökulmasta katsottuna ,eli kysymys kuuluu voidaanko missään tapauksessa ottaa huomioon ostajan saamaa 10%...

Maakaaren vai sähkölain piiriin

Kysyisin lainoppineiden kantaa kyseisenlaiseen tapaukseen.Myyjä myi omakotitalon,jossa ostaja suoritti kaupan jälkeen sähkötarkastuksen ,tarkastuksessa havaittiin pienehk...

tontin osto talvella?

Tontti pitäisi ostaa. Mutta kun on talvi ja lumi maassa. Ei näe maapohjaa eikä pohjan muotoja. Tai näkee, että tasainen pitäisi olla. Uskaltaako ostaa tonttia talvella? M...

talon myyminen

KUN OLLAAN MYYMÄSSÄ VANHAA KIINTEISTÖÄ JA KAUPAT TEHDÄÄN ,NIIN MITÄ OSTAJAN JA MYYJÄN TÄYTYY OTTAA HUOMIOON TEHTÄESSÄ ESIKAUPPAKIRJAA,JOSSA SOVITAAN VARAUSMAKSUSTA? ONKO...

likakaivo ongelma

huomentaostimme vapaa-ajan asunnon vuosi sitten ja nyt tyhjensimme jätekaivon ensimmäisen kerran ja huoltofirma huomautti , että kaivosta (2 osainen) molemmista säiliöist...

Vesi- ja viemärikalusteet?

Mitkä kalusteet lasketaan vesikalusteisiin, entä mitkä kalusteet lasketaan viemärikalusteisiin? Mihin kalusteisiin sijoitetaan esim. wc-pytyt, lavuaarit, hanat yms.? Mill...

Kosteusvaurio saunassa

Ostimme vanhan talon kolme kuukautta sitten. Nyt kylpyhuoneen ja saunan (ovat kellarikerroksessa) ulkoseiniltä löytyi kosteusvauriot koska vesi on tullut ulkoa sokkelin l...

välipohjan niskat

riittääkö välipohjan niskaksi 225/75 kun kantomatka on 5,8 m, niskojen jako on 40 cm,jos ei niin mikä olisi sopiva koko ja niskan jako...

Pienelementti / suurelementti

Olemme tilaamassa talopaketti Jukka-talolata. Nyt arvommekin pienelementtitoimituksen ja suurelementtitoimituksen välillä. Tässä on lähinnä kyseessä mutu-tunne, joka sano...

Urakkasopimus

Urakoitsijan ja tilaajan välillä oli sovittu kylpyhuoneremontista kiinteä hinta n. 8000€, lisäksi oli sovittu, että LVI- ja sähkötyöt tehdään erikseen tuntityönä. Onko so...

Vastuujako

Hei, Ostimme 2v sitten omakotitalon, josta nyt syksyllä löydettiin vesivahinko. Vahinko johtuu rakennusvioista kymmenien vuosien takaa. Eli kosteutta on alapohjassa oll...

Irtoilevat laatat kylpyhuoneessa

Olen harkitsemassa v.91 rakennetun rivitalo osakkeen ostamista.Asuntoa tarkistaessani huomasimme että kylpyhuoneen laatat n. neliön alueelta suihkun viemärin ympäriltä ko...

Ostajan vastuu

Minua askarruttaa maakaarilaki ja ostajan vastuu. Tekin monesti painotatte myyjän velvoitetta tarkistaa myytävä kohde kunnolla. Tai että joku asia olisi pitänyt huomata o...

Vajoaman merkit loppukaupan jälkeen

Maksoimme tänään loppukauppahinnan v. 1966 rakennetusta matalasta yksikerroksisesta suorakaiteen muotoisesta paritalonpuolikkaasta, jossa on hyvin matala perustus pitkän...

Myyjä unohti kertoa että kellariin tulee sateilla vesi

ostimme -60 valmistuneen,maavaraisella laatalla, savipohjalla olevan puutalon 210 m2. Noin 20 m2 (talli+kodinkonehuone+kattila) ovat kellaritiloissa. Nyt pohjalaatan alta...

Tontin arvoa alentavat rasitteet

Ostimme tontin eikä rasitustodistuksessa ollut mainintaa tontillamme olevasta sähkötolpan vaijerista joka tulee suoraa talomme nurkalle. Tontin raivaustöiden jälkeen tämä...

Vesimittari ja mahdollinen vuoto

Hei!Vesimittarimme liikkuu ainakin välillä itsekseen hyvin hiljalleen eteenpäin, välillä "viiksimittari" pyörähtää nopeasti itsekseen muutaman kerran ympäri. Meillä on ka...

kevyt hormit

Rakensimme kesällä omakotitalon, rakennus on varustettu määräysten mukaisella koneellisella ilmanvaintojärjestelmällä LVI-suunnitelmien mukaisesti. Käytämme rakennusta to...