hevosmuurahaiset hirsitalolla

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 21.2.2008 klo:10:30

vanhempani myivät v 82 rakennetun talonsa keväällä. Ostajille sattuneen vesivahingon myötä löytyi hevosmuurahaisten järsimä seinä. Seinä on saunan ja pukuhuoneen välinen seinä, pesutilat ovat löylytilan kanssa samassa. Lattiat ja seinälaatat puoleen seinään on purettu pois. sauna menee siis aika täydelliseen remonttiin. Miten vastuu ostajan ja myyjän välillä ratkaistaan? Lasketaanko uusien vaatimusten mukaiset vesieristystyöt ostajan kuluksi, sehän on asunnon arvoa korottavaa? sauna on 6neliön luokkaa eikä pukuhuonekaan ole montaa neliötä. Seinä tullaan purkamaan kokonaan, hevosmuurahaiset ovat tuhonneet kolme alinta hirttä, luulen että ostaja halunnee siirtää seinää, koska sitä ei muuten tarvitsisi purkaa kokonaan. Mikä on ostajan mikä myyjän osuutta uuden lattian ja seinien kaakeloinnista sekä saunaan uusittavista paneleista sekä uuden seinän laitosta?

kytsatar

Kysymyksiä: 1 kpl

Kayttäjän kysymykset

Virallinen vastaus

Kiinteistön kaupassa myyjä on vastuussa kaupan kohteessa ilmenneistä laatuvirheistä viisi vuotta kaupanteon jälkeen. Vastuun edellytykset kuitenkin vaihtelevat sen mukaan onko kyseessä virhe, josta myyjä on tiennyt vai sellainen virhe, josta kumpikaan kaupan osapuolista eivät ole tienneet ennen kaupantekoa. Mikäli kyseessä on jälkimmäinen tilanne, on myyjä vastuussa virheestä, jos kiinteistö tällaisen ns. salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti olet-taa. Ostaja voi salaisen virheen perusteella vaatia myyjältä hinnanalennusta tai purkaa kaupan. Kau-pan purkaminen kuitenkin edellyttää, että virhe on ollut olennainen. Sen sijaan myyjä ei ole velvol-linen maksamaan ostajalle vahingonkorvausta salaisen virheen perusteella, ellei ostajalle aiheutunut vahinko ole johtunut myyjän huolimattomuudesta. Myyjä vastaa ainoastaan sellaisista virheistä, jotka ovat olleet olemassa kaupantekohetkellä. Sen sijaan mikäli vesivahinko on sattunut vasta ostajan omistusaikana, eikä vahingon syynä ole myyjän vastuulle kuuluva virhe esim. putkistoissa, ei myyjä ole vastuussa vesivahingon korjaamisesta ai-heutuneista kustannuksista. Selvää on nähdäkseni myös se, että mikäli ostajan omistusaikana sattu-neen vesivahingon korjaamisen yhteydessä ilmenee myyjän vastuulle kuuluva rakenteellinen vika, voi myyjä olla vastuussa ainoastaan tuosta rakenteellisesta viasta aiheutuneista kustannuksista tai arvon alennuksesta, ei sen sijaan vesivahingon korjaamisesta aiheutuneista kustannuksista. Ratkaisevaa salaisen virheen osalta siis on, onko kiinteistö merkittävästi poikennut ostajan perustel-luista odotuksista. Virheen merkittävyys arvioidaan tapauskohtaisesti. Merkittävyyttä harkittaessa voidaan ottaa huomioon muun muassa ostajan maksaman kauppahinnan ja korjauskustannusten välinen suhde. Merkittävyyskynnyksen voidaan yleensä katsoa ylittyneen, mikäli korjauskustan-nukset ovat yli 5 % kauppahinnasta. Lisäksi huomioon voidaan ottaa asunnon ikä ja vastaavanikäi-siltä ja hintaisilta asunnoilta tavanomaisesti vaadittava taso. Myös virheen laadulla voi olla merki-tystä merkittävyyskynnystä arvioitaessa. Esimerkiksi rakenteeseen ulottuva vaurion voitaneen her-kemmin katsoa ylittävän merkittävyyskynnyksen. Mikäli katsotaan, että tällainen merkittävä poikkeama on olemassa, on myyjä velvollinen maksa-maan ostajalle hinnanalennusta. Hinnanalennusta laskettaessa yleensä lähtökohtana on korjauskus-tannukset. Korjauskustannuksia arvioitaessa huomioidaan kuitenkin myyjän vastattavaksi kuuluvaa hinnanalennusta alentavana seikkana se, että kiinteistö korjauksen jälkeen on mahdollisesti parem-pikuntoinen kuin ostajalla ennen kaupantekoa oli perusteltua aihetta olettaa. Kun edellä mainittu tasoparannus huomioidaan hinnanalennusta määrättäessä, ostaja ei saa perusteetonta etua myyjän kustannuksella. Kysymykseenne ei kuitenkaan voi antaa kovin täsmällistä vastausta, koska kysymyksestänne ei ilmene, edellyttikö ostajille sattunut vesivahinko pesutilojen remontointia. Koska pesutilojen ja saunan remontointitarve kysymyksestänne päätellen johtuu sekä myyjän vastuulle kuuluvasta vir-heestä että ostajan omistusaikana sattuneesta vesivahingosta, suositeltavaa olisi, että myyjä ja ostaja sopisivat järkevästä vastuunjaosta esim. niin, että myyjä vastaa vaurioituneiden rakenteiden uusimi-sesta aiheutuneista tarpeellisista kustannuksista ja ostaja taas vesivahingon korjaamisesta aiheutu-neista kustannuksista. Vastaaja: Nordius/ asianajaja, varatuomari Jukka Laakso Asianajotoimisto Malinen & Partners Oy Turku

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>

Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / hevosmuurahaiset hirsitalolla":