Asuntokauppa riita

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 7.3.2013 klo:0:50

Ostimme talon 2009 joka oli rakennettu 79.Osto jälkeen suoritimme pintaremontin.Uusimme tapetit ja maalasimme sisäkatot.lisäksi makkuuhuoneet saivat uudet lattiamateriaalit.Pesuhuoneen lattia uusittiin epoksipinnoitteella.peltikate uusittiin myös ja lisäksi aluskate ja uudet rännit.Pesuhuoneessa oli suoritettu kosteusmittaus 2009 jossa oli todettu kohonneita arvoja.Nyt suoritetuissa mittauksissa (2013) arvot olivat normaalit.Eli remonttia on tehty jonkinverran.2010 alkoi sairastelu jota ei kuitenkaan osattu yhdistää myöhemmin ilmenevään kosteusvaurioon kun talossa ei ollut minkäänlaista hajua jonka olisi voinut yhdistää homeeseen.2012 asunnossa suoritettiin porauksia ulkoseinien alaosaan (rungon alajuoksuun) joista ilmeni lab.tutkimuksissa että ne sisäsälsivät mikrobikasvustoa.Tavarantarkastaja kävi toteamassa vian ja mistä se johtui.Syy oli että asunto oli niin matalaperustainen joten kosteutta oli päässyt nousemaan alaohjuspuuhun.Salaojien olemassaolosta ei ole tietoa mutta rakennekuvissa sellaiset näyttäisi ainakin olevan.Myyjään ollaan oltu yhteydessä ja he ovat käyneet vian toteamassa.Korjauskustannusarvioita on saatu 2 rakennusfirmasta ja molemmat ovat yli 30Te.Korjaus sisältää uudet salaojat ja alajuoksun ns. kengityksen ulkoseinien osalle.talon myyjän kanta asiaan oli että he korvaavat 5Te joka on puolet heidän remonttiarviosta 10Te.Toinen 5Te kuuluisi meidän maksettavaksi kun asunnossa tapahtuu tasonparannus vaikka olimme 3.5 vuotta sitten asunnon jo pintaremontoinut.Myyjä ei myös suostu korvaamaan pesuhuoneen ja saunan osalle ulkoseinien alaosan kengitystä koska ne kuulemma olivat jo muutenkin korjauksen tarpeessa.Salaojien kohdalla sama meno jatkui.Sekään ei kuulu heidän kustannettavaksi (asianajaja oli niin heille kertonut).Nyt olisi tehtävä päätös lähteäkkö riitelemään oikeuteen vai tyytyä 5Te mitä myyjä tarjoaa.Mitä olen lukenut asuntokauppa oikeudenkäynti päätöksistä niin niissä tuntuu voivan käydä kuinka tahansa.Voi olla että tulee remonttikustannusten päälle vielä oikeudekäyntikulut maksettavaksi.Kysyisin neuvoa kannattako tapauksessamme lähteä käräjöimään ja mitkä olisi mahdollisuudet saada myyjältä korvaus remonttikustannuksista.Ja mitä yleensä myyjän kuuluu tällaisissa tapauksissa korvata?

janipetteri

Kysymyksiä: 5 kpl

Kayttäjän kysymykset

Virallinen vastaus

Kyse lienee kiinteistönkaupasta. Kiinteistössä on laatuvirhe, jos: 1) kiinteistö ei ominaisuuksiltaan ole sellainen kuin on sovittu; 2) myyjä on ennen kaupan tekemistä antanut ostajalle virheellisen tai harhaanjohtavan tiedon kiinteistön pinta-alasta, rakennusten kunnosta tai rakenteista taikka muusta kiinteistön laatua koskevasta ominaisuudesta ja annetun tiedon voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 3) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt ilmoittamatta ostajalle sellaisesta tyypillisesti myydyn kaltaisen kiinteistön käyttöön tai arvoon vaikuttavasta 2 kohdassa tarkoitetusta ominaisuudesta, josta myyjä tiesi tai hänen olisi pitänyt tietää, ja laiminlyönnin voidaan olettaa vaikuttaneen kauppaan; 4) myyjä on ennen kaupan tekemistä jättänyt oikaisematta havaitsemansa ostajan virheellisen käsityksen jostakin kiinteistön ominaisuudesta, joka vaikuttaa kiinteistön soveltumiseen aiottuun käyttöön; tai 5) kiinteistö salaisen virheen vuoksi poikkeaa laadultaan merkittävästi siitä, mitä myydyn kaltaiselta kiinteistöltä voidaan kauppahinta ja muut olosuhteet huomioon ottaen perustellusti edellyttää.

Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin (ns.salainen virhe). Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä. Tällöin esimerkiksi jos kysyjä on saanut rakennekuvat ennen kaupantekoa ja myöhemmin ilmenee, ettei salaojia olekaan, on kiinteistössä virhe. Kysyjä on voinut luottaa rakennekuvien merkintöihin salaojista eikä hänen erikseen ole tarvinnut lähteä niiden olemassaoloa tarkastamaan. Ostaja ei toisaalta saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Kysymyksestä ei ilmene millä ehdoin ja millä tiedoin kauppa on aikoinaan tehty.

Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla voi lisäksi olla muun kuin salaisen virheen perusteella oikeus saada korvaus hänelle virheestä aiheutuneesta vahingosta. Normaalisti sovittu kauppahinta vastaa sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa. Siksi lähtökohta on, että hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Hinnanalennuksen jälkeen ostajan maksettavaksi jää myydyn eli virheellisen kiinteistön käypä hinta. Jos kauppahinta on kuitenkin sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön (eli virheettömän kiinteistön) arvon suhde. Alennetun hinnan ja kauppahinnan välinen suhde vastaa virheellisen kiinteistön ja virheettömän kiinteistön arvon suhdetta. Eli jos kiinteistö on ostettu alle käyvän hinnan, on myös hinnanalennus virheen arvoa pienempi. Vastaavasti ylihintaan ostetun kiinteistön omistaja taas saa hyväkseen virheen arvoa korkeamman hinnanalennuksen.

Myyjä on viitannut tasonparannukseen, jolla tarkoitetaan sitä, että mikäli kiinteistö tulee parempaan kuntoon kuin sen kaupantekohetkellä olisi tullut olla, ei myyjä ole vastuussa näistä kustannuksista, vaan nämä otetaan huomioon hinnanalennuksen määrää vähentävästi. Lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua (tasonparannusta) on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta. Siihen kuinka suureksi tasonparannuksen osuus korjauskustannuksista katsotaan, ei ole olemassa suoraa vastausta. Tasonparannuksen osuutta kustannuksista voidaan arvioida kuittien ja asiantuntijoiden näkemysten avulla.

Kysymykseen siitä mitkä ovat mahdollisuudet hinnanalennuksiin ja vahingonkorvauksiin, ei valitettavasti voi vastata asiaan tarkemmin perehtymättä. Kehotan kysyjää ottamaan yhteyttä asianajotoimistoon mahdollisuuksiensa ja riskien selvittämiseksi. "Tämä vastaus on annettu vain kysymyksestä ilmenevien seikkojen perusteella tuntematta asiaan liittyviä yksityiskohtia. Vastauksessa ei näin ollen ole voitu huomioida kaikkia asian ratkaisuun vaikuttavia seikkoja. Jos käytät tätä vastausta jossain muussa asiayhteydessä ei vastauksen laatija ole siitä vastuussa. Jos haluat lisätietoja, ota yhteyttä vastauksen laatineeseen juristiin, puhelin 029 009 2590."

Eeva Vesterbacka
OTM
JuriNet Espoo - Asianajotoimisto Voutilainen Oy

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>

Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Asuntokauppa riita":

Jäsenen Mestari antama (7.3.2013 klo:7:22) kommentti

Eipä näissä asioissa ole kuin kaksi vaihtoehtoa, yrittää sopia myyjän kanssa tai lähteä käräjille.

Jäsenen Ra.insvm.-69 antama (7.3.2013 klo:20:52) kommentti

Tilanne on valitettavasti se, että v. 1979 matalaperustukselle puurungolla tehty talo on tehty
senaikaisten "hyvien rakennustapojen" mukaisesti. Voidaan pitää nyttemmin yleisesti tiedossaolevana
tosiasiana, että alusjuoksu näissä kostuu-homehtuu-lahoaa. Salaojien olemassaolo / olemattomuuskaan ei siihen asiaan paljon vaikuta. Tietysti mahdollisesti puuttuvat / toimimattomat salaojat tulee saattaa kuntoon myyjän toimesta ? Voit pyytää asiasta myös lausuntoa kuluttajansuojalautakunnalta.
Kokemusperäisesti epäilen sen lausunnon olevan pääosin (mikrobikasvustoa aluspuussa, uusinta ?)
kannaltasi kielteinen. Suositan hyväksymään myyjän vastaantulon ostohinnan hyvityksessä salaojista yms. Käräjillä menee aikaa ja rahaa. Lopputulos saattaa olla, että maksat omat oik.kulusi + vastapuolen kulutkin ja kaikki vastaajan todistajanpalkkiotkin.

Jäsenen JR454159223 antama (8.3.2013 klo:13:39) kommentti

"Voidaan pitää nyttemmin yleisesti tiedossaolevana

tosiasiana, että alusjuoksu näissä kostuu-homehtuu-lahoaa."

Yleistys on väärä.

"Voit pyytää asiasta myös lausuntoa kuluttajansuojalautakunnalta."

Anteeksi kuinka?

"Kokemusperäisesti epäilen sen lausunnon olevan" täysin turha, jos edes ko. instanssi jostakin vinkuintiasta edes löytyy!

Jäsenen Betonitohtori antama (9.3.2013 klo:7:36) kommentti

Miten myynti / ostohetkellä käsiteltiin talon kuntoa. Oliko käytettävissä kuntoarviota tai vastaavaa...

Jäsenen janipetteri antama (9.3.2013 klo:12:58) kommentti

asunnon osalta pesuhuoneeseen ja saunaan oli tehty kosteusmittaukset.lattiakaivon kohdalla kohonneita mittaustuloksia.kaivon alue korjatiin ja pinnoitetiin uudestaan epoksipinnoiteella.nyt mittaustulokset normaalit.ei ole tety kuntokartoitusta.

Jäsenen Betonitohtori antama (9.3.2013 klo:20:32) kommentti

Kannattais varmaankin tehdä kuntotutkimus koko talosta, jolloin selviäisi rakenteiden todellinen kunto. Jos vauriot ovat ns. piileviä myyjä vastaa....

Jäsenen Teräs antama (9.3.2013 klo:22:50) kommentti

En tiedä mitä laki sanoo, mutta mun mielestä VANHAN talon ostossa ei ole kyse siitä, että...

Ostetaan talo (niin kuin sika säkissä), ja sitten kaupan teon jälkeen myyjä korvaa kaikki puutteet ja viat mitä kohteessa ilmenee... tai asiat, jotka ostajaa ei miellytä.

Vaan... Ostajan täyttyy tietää, että kyseessä on vanha talo, joka sisältää lukuisia ongelmia, ja ongelmat täytyy selvittää etukäteen.

Se, että onko kohteessa salaojat / toimiiko ne - on kyllä etukäteen selvitettävissä jne. Jos kerran myyjän asianajaja on ollut samaa mieltä, niin enpähän oo ainut...

Kuitenkin mielenkiintoista jatkoa sille "lumihanki sokkeli" -ketjulle, jossa lumipenkka esti ostajaa selvittämästä kivijalan kunnon vanhassa talossa... Ja lumihankiefekti saatiin palstalla tietysti piileväksi viaksi (löytyykö Maakaaresta sama selitys).

"Kannattais varmaankin tehdä kuntotutkimus koko talosta, jolloin selviäisi rakenteiden todellinen kunto".
- HEUREKA! Olisko vaan kannattanut tehdä jo ennen kaupan tekoa??

"Jos vauriot ovat ns. piileviä myyjä vastaa"
- Mutta mitä jos piilevät vauriot rakenteissa johtuu siitä, että ne rakenteet on vaan tehty sen ajan rakennustapojen mukaan. (Veikkaan, että ei vastaa).

Muokk. Ja tuo matalasokkeli on kyllä aivan näkyvä rakenne, joten ongelmat on pääteltävissä... Ja varmaan mikään ei ole estänyt tehdä alajuoksun mittausta kaupanteon yhteydessä.

Muokk II Ja se on varmaan totta, että käräjillä voittaa vain molempien osapuolien asianajajat (erään vakuutustarkastajan neuvo)... Ja jos multa kysytään niin myyjän eduksi katoisin koko jutun.

Jäsenen Betonitohtori antama (10.3.2013 klo:8:10) kommentti

Maakaari on laki, joka ohjaa kiinteistökauppaa. Myyjän on kerrottava talostaan kaikki mitä tietää ja mitä ei tiedä, vastaa omistaja myös sen kunnosta. Näin se vaan laki sanoo.
Toki ostajankin pitää huomioida talon kuntoa, mutta mitä maallikko-ostaja talon rakenteista ymmärtää?
Sillä ei ole mitään merkitystä milloin ja minkä ajan tai ohjeen mukaan talo on tehty vaan sillä on merkitystä mitä myyjä kertoo. Eli ovatko rakenteet kunnossa vai ei.
Vanhakin talo voi olla kunnossa. Jos ei ole kunnossa niin myyjän pitää kertoa kaikki asiat, mitä on tiedossa talon kunnosta, ja jos ei ole, niin sitten tutkitaan.
Ostajan pitää vaatia myyjältä arviota / tutkimusta. Jos myyjä ei tee tutkimusta, niin kiertäkää kaukaa. Kenenkään ei ole pakkko ostaa sikaa säkissä. Talon ostossa ei pidä pitää mitään kiirettä.

Jäsenen sähkötesteri antama (10.3.2013 klo:10:13) kommentti

Jos ostaja on suorittanut 2009 kosteusmittauksia ja silloin todettu kohonneita arvoja on hän ollut tietoinen kyseisestä piilevästä laatuvirheestä ja 2013 raportoi oikeamuotoisesti myyjille,on lain ja oikeuskäytännön mukaan raportointi aika umpeutunut jolloin hän menettää oikeutensa vedota laatuvirheeseen.

Jäsenen Teräs antama (10.3.2013 klo:13:10) kommentti

Lähdetään siitä, että sähkötesteri laittoi hyvin asiallisen pointin tuohon ylle...

"Toki ostajankin pitää huomioida talon kuntoa, mutta mitä maallikko-ostaja talon rakenteista ymmärtää?"

- Eli jos ostaja on maallikko, niin häneltä ei vaadita mitään, vaan kaikki luotetaan myyjän kertomuksen varaan. Jos kyseessä on maallikko, hänen ei tarvitse selvittää tai selvityttää talon kuntoa vaan myyjä remppaa kaikki viat kaupanteon jälkeen, mistä ostaja keksii valittaa. Löytyykö jostain virallisesta lähteestä puolto tälle argumentille?

Omia mielipiteitä on turha kirjoittaa faktatiedon muodossa, ei sillä ketään hämätä...

"Sillä ei ole merkitystä milloin tai minkä ohjeen mukaan talo on tehty vaan sillä on merkitystä mitä myyjä kertoo. Eli ovatko rakenteet kunnossa vai ei".

- Onko tämä fakta vai mielipide, vai mielipide joka esitetään faktana... Mun mielestä kaikki mitä ostaja jättää selvittämättä luetaan sarakkeeseen "ostaja hyväksyy kohteen sellaisena kuin se on". Matala sokkeli on näkyvä rakenne, ja sen viat on ostajalle pääteltävissä, myös selvitettävissä.

Piilevissä vioissa on yleistä, että ne ovat usein piileviä myös myös myyjälle, eivätkä ole hänen tiedossa.

Mun mielestä on pöyristyttävää vaatia myyjältä salaojaremonttia tai kengityksiä, jos ei ole kaupanteon yhteydessä selvittänyt kyseisiä asioita.

Omien havaintojeni mukaan vanhojen talojen ostoissa on usein kyse purkukohteista... mutta jos ostat sen asuinkäyttöön remontoit sen itse, omaan lukuun... Ei niin, että myyjä remontoi sen sinulle haluamaksesi kaupanteon jälkeen.

Jäsenen Betonitohtori antama (10.3.2013 klo:14:21) kommentti

Maakaari ei ole mielipide vaan laki!

Jäsenen Teräs antama (10.3.2013 klo:14:37) kommentti

Se, että maallikko-ostaja ei olisi selvitysvelvollinen. Onko se Maakaaressa vai onko se mielipide?

Se, että asuntokaupassa nojataan eniten myyjän suulliseen kertomukseen, ja ostaja vapautetaan selvilleottovelvollisuudesta, jos hän sattuu olemaan maallikko. Löytyykö sille puolto Maakaaresta vai onko se kirjoittajan oma mielipide?

Tuohan olisi hyvä liikeidea... Ostaa vanhoja valesokkelitaloja, ja kaupanteon jälkeen vaatia automaattisesti myyjältä sokkelikengitykset, salaojitukset, kenties imuroida märät hiekat pois alapohjasta, ja vaihtaa kapillaarikatkosepelit tilalle, jos kosteusongelmia havaitaan kaupanteon jälkeen...

Jäsenen Betonitohtori antama (10.3.2013 klo:15:02) kommentti

Sekin löytyy maakaaresta millä tavalla on ostaja selonottovelvollinen.

Jäsenen Teräs antama (10.3.2013 klo:15:23) kommentti

Onko "maallikko" määritelty lieventävänä asianhaarana siellä, koskien ostajan selvilleottovelvollisuutta? Ja onko sekin, että myyjän SUULLISEEN arviointiin nojataan kaikista eniten?

Vanhan talon osto on aina iso ongelma ja riski. Mielestäni on turha ostaa kohdetta selvittämättä ongelmia, luottaen siihen että Maakaari pelastaa... Vanhojen talojen ongelmat liittyykin lähinnä sokkeli, perustus, maarakennusasioihin... (Eli, selvitä ne ja niiden aiheuttamat ongelmat jos et muuta)

Ostajan täytyy perehtyä sen rakennusajan tyypillisiin rakennusvirheisiin etukäteen, eikä kukaan voi olettaa, että myyjä korjaa automaattisesti noiden ratkaisujen mukana tuomat ongelmat kaupan teon jälkeen. Mielipide.

Jäsenen Jv20531112 antama (10.3.2013 klo:17:21) kommentti

Se on hakattu betoniin: maakaari on se, että ostaja ostaa ja tutkii vasta heti oston jälkeen ja lähtee hutkimaan myyjää.

Jäsenen Betonitohtori antama (10.3.2013 klo:19:42) kommentti

Ostajan ei tarvitse selvittää vaurioita jos se vaatii teknisiä toimenpiteitä. Ne kuuluvat myyjälle. Myyjä kustantaa kuntoarviot tai tutkimukset.

Toki ostajalla voi olla rakennusalan osaajia mukana ja sehän olisi pelkästään hyvä asia, mutta ostajan ei tarvitse ruveta "tonkimaan" rakenteita.

Jäsenen Teräs antama (10.3.2013 klo:20:20) kommentti

Matalalle jäävä sokkeli kyllä kuuluu mielestäni asioihin, jotka pitää pystyä selvittämään ilman teknisiä toimenpiteitä... Ja sen aiheuttamat ongelmat ovat yleisesti kaikkien tiedossa olevia asioita, tai ainakin kaikkien selvitettävissä olevia asioita. Jos kerran alajuoksu on pystytty mitata nyt, niin mikä olisi estänyt mitata sitä ennen kaupan tekoa.

Oli miten oli, mutta ikipäivänä en itse ostaisi vanhaa taloa ajatuksella: kaikki viat mitä myöhemmin ilmenee kuuluu myyjän korvata, ja kaikki oleelliset asiat voi jättää selvittämättä ennen kaupan tekoa, luottaen että Maakaari pelastaa maallikon.

Jäsenen sähkötesteri antama (10.3.2013 klo:21:30) kommentti

Laatuvirheen pitää olla vaikutuksellinen ja kauppasummaan nähden merkittävä,joista on oikeuskäytännöt olemassa.Ei jokaisesta virheestä

hinnan alennusta saa,vaikka tietysti niitä voi vaatia.

Jäsenen Betonitohtori antama (11.3.2013 klo:7:22) kommentti

Tutkiminen on luontaista teettää myyjän toimesta. Jos jokainen talon katsoja tutkii talon on se kohta reikäjuustoa.

Jos esim matalan sokkelin tai valesokkelin ongelmaa tutkitaan, ei yhdellä mittauksella saada mitään aikaiseksi. rakenne on avattava ja tutkittava sitten oikeaoppisesti. Se vaatii jo kuntotutkijan koulutusta, ei maallikkoa tonkimaan!

Jäsenen JR454159223 antama (11.3.2013 klo:9:50) kommentti

Kyllähän se niin on, että elämänsä suurinta kauppaa ei kannata jättää pelkästään myyjän selittelyiden varaan, vaan on ostajan tutkittava silmämääräisesti mekaanisten tunnistimien ja näköhavaintojen mukaan kohde oman luotettavan asiantuntijan avustamana. Sitten yhdistellään omat havainnot ja myyjän selitelmät onko ristiriitoja.

Sehän on tietenkin totta, että harvoin ostaja saa porailla koloja ja reikiä rakenteisiin, mutta jos niitä on myyjän tutkimuksissa tehty, niin varmaan myyjä antaa siihenkin tyrkätä ostajan tuntosarvet. On niitä kaikenlaisia koloja ja reikiä, joista saa ostaja(n asiantuntija) tutkimusvälineillään arvokasta tietoa.
Ei saa myöskään unohtaa "konttauksia".

On parempi tutkia ennen ostoa ja määrittää se hinta minkä siitä kannattaa maksaa kuin lähteä jälkikäteen ostoaan hinnoittelemaan (pitkä ja kivikkoinen tie) olkoon maakaari mitä mieltä tahansa.

Jäsenen sähkötesteri antama (11.3.2013 klo:10:33) kommentti

Kyseisen talon ostaja puhuu että talo pitäisi kengittää jonka kustannus

on yli kolkyt tonnia jonka myyjän pitäisi kustantaa.Mitähän tämä talon

kenkitys suomenkielelle selvennettynä tarkoittaa? Vaikuttaisi aika uudelta termiltä rakennusalalta,onko nämä kengitykset nykyään kovinkin

yleisiä rakennuksille?

Jäsenen Betonitohtori antama (11.3.2013 klo:10:50) kommentti

Kengittäminen on erittäin vanha termi ja yleinen rakennusalan käsite.
Kengittäminen oli pääsääntöisesti hirsirungon uusimista seinän alaosassa. Eli sokkelin tai kiviladoksen päältä.
Nyt kengittämisellä ymmärretään seinien alaosien uusimista niin, että alaosa "nostetaan" ylemmäksi, tai uusimista entiselle paikalleen.
Jos ei tällä selviä, niin yritetään selosta tarkemmin....

OK-talojen tarkastusformaatti voi uusiutua niin, että kaikista myytävistä taloista on pakko tehdä tutkimus, jonka myyjä kustantaa. Talojen tutkijat koulutetaan todennäköisesti uudelleen. Jos tämä menee läpi avataan riskirakenteet ja tehdään rakennusfysikaaliset analyysit ja mikrobitutkimukset. Silloin ei jää kenellekkään epäselvää mitä talon rakenteet sisältää.
Mitä tämä aiheuttaisi vanhojen OK-talojen hintapolitiikkaan, jää nähtäväksi...

Jäsenen marksto antama (11.3.2013 klo:11:10) kommentti

Kysymyksessä kiinnittyi huomio siihen, että salaojien olemassaoalosta ei (vieläkään) ole tietoa. Kuitenkin niiden asentamisen kustannuksia vaaditaan myyjältä ja ne muodostavat olennaisen osan ostajan esittämästä kustannusarviosta. Totuus asiassa on oltava selvillä ennen moisen vaatimuksen esittämistä. Vaikka siellä toimiva salaojitus olisikin, ei se välttämättä estä toivottoman matalan sokkelin päällä olevaa puurakennetta kostumasta. Tilanne on joka tapauksessa ostajan nähtävissä ja jopa silmiin pistävä. Oikeuden silmissä se saattaa hyvinkin vertautua kaikkeen siihen sisäremonttiin, jonka kustannuksin taloa ostaessa on varauduttu.

Mielestäni myyjän korjauskustannusarvio voi hyvinkin olla lähempänä sitä, joka käräjöinnin kautta olisi saavutettavissa.

Toisaalta myyjän maininta, että alaohjauspuu on jo muutenkin vaihtokunnossa, sikäli kuin se tapahtui vasta kaupanteon jälkeen, voitanee tulkita tiedossa olleen salaamiseksi. Jos tuo tulisi tulkinnaksi, kengitys varmaankin tulisi myyjän kustannettavaksi kokonaan.

Jäsenen JR454159223 antama (11.3.2013 klo:11:50) kommentti

Kysymyksen asettelu ja selostelu on niin sekavaa, että siitä ei ota selvää se kaikkitietävä Erkkikään. Esimerkkinä:
"30Te" = 30 000 000 000 000 euroa, jos "e" tarkoittaa euroa
"5Te" = 5 000 000 000 000 euroa, jos "e" tarkoittaa euroa
"10Te" = 10 000 000 000 000 euroa, jos "e" tarkoittaa euroa

Tullaanpa pilvipalvelusta alas ja
jos kuitenkin ko. kyselijä tarkoittaa tuhansia, niin silloin on käytettävä esim.
30ke
5ke
10ke

Että silleen ja silviisiin.

Jäsenen sähkötesteri antama (11.3.2013 klo:11:57) kommentti

Yleensä on käynyt niin että kaikki kulut mitä tuotteeseen lisätään,vaikka ne joku muu väliaikaisesti rahoittaisi maksaa loppukuluttaja sekä mukana seuraa vielä kuten enkelikuorona verottaja omina prosentuaalisina lisäkuluinaan,että tässä yksi näkökanta hinnoittelupolitiikasta.

Jäsenen Teräs antama (11.3.2013 klo:12:12) kommentti

"Toisaalta myyjän maininta, että alaohjauspuu on jo muutenkin vaihtokunnossa, sikäli kuin se tapahtui vasta kaupanteon jälkeen, voitanee tulkita tiedossa olleen salaamiseksi. Jos tuo tulisi tulkinnaksi, kengitys varmaankin tulisi myyjän kustannettavaksi kokonaan".

- Mun mielestä tuo tulkitaan vain myyjän oletukseksi. Täysin sama oletus olisi pitänyt olla myös ostajalla. Vähän sama, jos sanoo "alapohjan kosteat fillerihiekat olisi ollut vaihtokunnossa". Totta kai asia on kaikkien oletettavissa, mutta joutuuko myyjä nyt lausuntonsa vuoksi imuroimaan fillerit pois ja puhaltamaan kapillaarikatkosepelit tilalle, koska olisi salannut asian. Ottaen huomioon, että kaikkien saatavilla on tietoa, että fillerihiekka on erittäin kapillaarista.

Ne muutamat / parit tapaukset mitä itse hlö.kohtaisesti tiedän vanhojen talojen ostosta, on mennyt niin, että kohteen ostaja remppaa kohteen mukisematta itse, mitä se ikinä vaatiikin. Lahoja, mädänneitä alaohjuspuita ja runkotolppia on vaihdettu uusiin, ilman minkäänlaista kiukuttelua myyjää kohtaan... Taloja on vinssattu, tunkattu, suoristettu, kaivettu auki omaan lukuun ilman mitään kitinöitä... Tai sitten vedetty isolla vasaralla koko talo nurin... Ostaja on tiennyt mihin kätensä lyö.

MUOKK. Vähän lisäyksiä.

Jäsenen marksto antama (11.3.2013 klo:13:01) kommentti

Myyjän pitää ketoa kaikki tiedossaan oleva myyntikohteesta.

Minunkin mielestäni ostaessaan vahan talon pitäisi ymmärtää saavansa vanhan talon. Minun kokemukseni mukaan oikeus ei tulkitse asioita näin suoraviivaisesti.

Ehkäpä kysyjä -jos vielä keskustelua seuraa- osaa nojata vain toteen näytettävissä oleviin asioihin ja arvioida sen perusteella, onko jotkin jos mitään käräjöimällä voitettavissa verrattuna siihen, mihin myyjä on suostuvainen.

Jäsenen Betonitohtori antama (11.3.2013 klo:14:53) kommentti

Ihan miten vain. Vanhan voi ostaa siinä missä uudenkin.
Kunhan vain myyjä ilmoittaa onko talo kunnossa vai ei.
Vanhaa myydessä, kauppakirjaan, seinän alapuu on laho, kylppäti on "paska" lahoneet seinät, kellariin tulee vettä, kellarissa sisäpuoliset eristeet märkiä runko laho. katto vuotaa, jne...
Ei tule onkelmia.
Uudessa talossa sama juttu, ikunapenkin kallistus väärin päin, aluskate on rikki sieltä sun täältä, lattia kylmä, seinän alaosa vuotaa jne...
Ei tule onkelmia.

Mutta jos myyjä sanoo vanhan tai uuden talon kohdalla, että talo on kunnossa niin se pitää olla kunnossa!!! Ei lahoa, ei märkä, ei repsota joku kohta jne...
Yksinkertaista...

Jäsenen Teräs antama (11.3.2013 klo:16:35) kommentti

Yleensä tämän tyylisissä tapauksissa, ellei jopa tässäkin tarinassa yhteistä ole se, että myyjä ei ole luvannutkaan kohteen olevan sitä paremmassa kunnossa mitä siltä voidaan ikänsä puolesta odottaa / mitä kohde antaa päälle päin ymmärtää...

Ja noista luetelluista virhetyypeistä kohtuu moni on tavalla tai toisella selvitettävissä ilman teknisiä toimenpiteitä (= ostajan selvilleottovelvollisuus).

Jäsenen sähkötesteri antama (11.3.2013 klo:17:02) kommentti

Ei myyjän tarvitse kertoa piilovirheestä kaupantekohetkellä,jos se siitä

kertoo eihän se silloin ole enään mikään piilovirhe.Mutta jos kaupanteon jälkeen löytyy virhe josta kumpikaan osapuoli ei ollut tietoinen voidaan myyjä velvoittaa hinnanalennukseen,jos hän on ollut tietoinen virheestä ja jättänyt sen kertomatta,niin ainoastaan tässä tapauksessa hinnanalennuksen lisäksi myös vahingon korvaukseen,esim.jos

terveysviranomaiset toteavat että asunnossa ei voi asua.

Jäsenen Betonitohtori antama (11.3.2013 klo:17:19) kommentti

Mielnkiintoista...

Missä laissa on kerrottu ostajan selvilleottovelvollisuus ja mitä siihen kuuluu?

Jäsenen Teräs antama (11.3.2013 klo:17:47) kommentti

Olen kuullut puhuttavan asioista, jotka kuuluu ostajan selvittää...

Jäsenen Betonitohtori antama (11.3.2013 klo:17:49) kommentti

Niin niin, mutta missä ne ovat määritelty.

Eihän kuulopuheiden varaan voi mitään rakentaa...

Jäsenen Teräs antama (11.3.2013 klo:18:09) kommentti

Kaikissa kauppakirjaluonnoksissa mitä tähän asti olen nähnyt on ainakin ollut viittaus k.o asiaan...

En tiedä sitten oonko ainut, jolla on jonkinlainen käsitys asioista, jotka kuuluu ostajan selvittää, kaupanteon yhteydessä, esim. näkyvät asiat, yleisessä tiedossa olevat asiat. Ja oonko ainut, joka ei allekirjoita argumenttiä, että asuntokaupassa pääpaino lasketaan myyjään suullisen lausunnon varaan.

Oonko sitten ainut, joka ei lukisi (vakavaksi) piilovirheeksi argumenttia: "ikunapenkin kallistus väärin päin"... (Tiedä sitten mitä tuo tarkoittaa, mutta oletus: "ikkunapellin kallistus väärin päin"

Jäsenen Betonitohtori antama (11.3.2013 klo:19:00) kommentti

Niin....
Mutta missä laissa tai asetuksessa on määritelty ostajan selvilleottovelvollisuus, tai luettelo siitä mitä pitää ottaa selville?
Älä souda venettä lepikkoon... tai aja junaa sivuraiteille!

Jäsenen marksto antama (11.3.2013 klo:19:48) kommentti

13. viesti; Betonitohtori: "Sekin löytyy maakaaresta millä tavalla on ostaja selonottovelvollinen."

On niin pirunmoinen bumaska, etten viitsisi alkaa lävitse kahlata, mutta kuitenkin asia kiinnostaa. Saisiko osviittaa ko. lainkohdista tai lainauksia niistä. Muuten tämä on vain mielipiteitä laista, jota kukaan osallistujista ei tunne.

Jäsenen sähkötesteri antama (11.3.2013 klo:20:04) kommentti

Ostajalla ei ole mitään pakkoa selontekovelvollisuuteensa,mutta jos hän lyö sen laimin menettää hän myöhemmin oikeutensa vedota laatuvirheeseen,

näin suurinpiirtein sanotaan maakaaressa.

Jäsenen Teräs antama (11.3.2013 klo:20:09) kommentti

"Ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä." FINLEX / Maakaari

- Voiko matalasokkeli mennä ostajalta ohi.

"Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä." FINLEX / Maakaari

- Jos kerran on HAVAITTAVISSA. että alajuoksut makaa maata vasten, niin olisiko se erityinen syy, velvoittaa ostaja tutkimaan myös pintaa "syvemmältä". Tai tavalla tai toisella järjestää asia / selvitys,

"Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä."

- Ks. kohta 1.

"Ostajalla ei ole velvolisuutta ilman erityisiä syitä tarkistaa myyjän tietojen paikkaansa pitävyyttä". FINLEX / Maakaari

- Aloituksen perusteella myyjä ei ole luvannutkaan kohdetta nykyaikaisilla salaojilla, kapillaarikatkoilla (vesiseulottu sepeli), korkealla sokkelilla, sokkelikengityksillä jne.

MUOKK: yritin pikkuisen selkeyttää tekstiä.

Jäsenen Betonitohtori antama (12.3.2013 klo:7:42) kommentti

Kuka on maallikko ja kuka ei. Usein oikeustapauksissa keskustellaan siitä.
Rakennusalan ihmiset ovat yleensä alan asiantuntijoita, mutta kaikki muut maallikoita. Onhan paljon ns maallikoita, jotka tuntevat rakennusalaa, mutta suurin osa ok-talojen ostajista on maallikoita.
Taloja ostetaan myös talvella. sokkelin vierusta ovat lumen peitossa. Ellei omistaja kerro tai kohteesta ole tehty kuntoarviota, ei maallikko yleensä osaa arvioida miten korkea sokkeli on. Oikeustapauksissa on usein tullut esille, että tiiliverhotussa talossa tiiliverhouksen alaosa on maanpinnan alapuolella...!
Ostaajan selvilleottovelvollisuutta ei ole selkeästi sanottu missään. Ne ovat pitkälti tapauskohtaisia juttuja, kuka näkee, kuka ymmärtää jne..
Kuitenkin selkeää on se, että myyjän on kerrottava kaikki mitä tietää ja mitä ei tiedä vastaa rakenteista 5-vuotta.
Ne viat ja puutteet jotka ovat kuntoarviossa rajaavat pois myyjän vastuun ja kauppakirjaan merkityt asiat myös.

Jos Hometalkoiden uusi esitys asuntojen kuntoarviosta menee läpi, kaikki myytävät kohteet tutkitaan. Silloin ei jää epäselvää kummallekkaan osapuolelle missä kunnossa talo on. Siihen menee vielä aikaa, koska arvion tekijät on ensin koulutettava ja muutenkin esitys hyväksyttävä.

Jäsenen JR454159223 antama (12.3.2013 klo:8:32) kommentti

"Oikeustapauksissa on usein tullut esille, että tiiliverhotussa talossa tiiliverhouksen alaosa on maanpinnan alapuolella...!"

Nytpä taidat puhua taas vastoin parempaa tietoa.

"...myyjän on kerrottava kaikki mitä tietää..."

Ei ole pakko!

"...mitä ei tiedä vastaa rakenteista 5-vuotta."

Tuossahan se hölmöys piileekin.

"Jos Hometalkoiden uusi esitys asuntojen kuntoarviosta menee läpi, kaikki myytävät kohteet tutkitaan. Silloin ei jää epäselvää kummallekkaan osapuolelle missä kunnossa talo on."

Höpön löpöä.

Jäsenen Betonitohtori antama (12.3.2013 klo:8:49) kommentti

Niin...

MONTALLA on taas sisäpiirin tietoa...

Jäsenen ruosu antama (12.3.2013 klo:8:50) kommentti

Kolmekymmentä vuotta vanhat salaojat ym. eivät ole piilovikoja! On täysin ostajan vastuun piirissä kyseenalaistaa niitten toiminta! Tyvestä
puuhun noustaan; olisi pitänyt heti ymmärtää että ensimmäisenä on salaoja ym. uusiminen edessä, ja tehdä tarjoukset sen mukaan!Myyjän ei tartte kantaa niistä mitään murheita! Sama koskee kylpyhuoneita sun muita: Elinkaarensa kaikella sanoi PÄSSI...!

P.S "Myyjän pitää kertoa kaikki mitä tietää...", niin, ja kertoo esim. siellä maan alla olevista salaojista kapillaarikatko- ja kitkakerroksista ja niitten toiminnasta ja kunnosta sen minkä tietää; eli pitää turvan kiinni!

Jäsenen sähkötesteri antama (12.3.2013 klo:10:01) kommentti

Mielestäni kysyjän tapauksessa on raportointiaika umpeutunut,(2009 havaitsi kohonneita kosteusarvoja).Maakaari ei määritä tarkkaa aikaa muuta kuin max.5vuotta,mutta kuitenkin sanoo että kohtuullisessa ajassa

kun havaitsi tai olisi pitänyt havaita virhe,oikeuskäytännössä tämä aika

on vakiintunut 4-7 kuukauteen,tällä eliminoidaan kustannusten nousua ja sitä että myös toiselle osapuolelle pitää varata aikaa käyttää omia asiantuntijoitaan.Myöskin raportti pitää laatia muotovirheettömäksi,ei

riitä että soitetaan ja ilmoitetaan täällä on märkää ja haisee home remontti maksaa niin ja niin paljon tulemme vaatimaan korvauksia kun saamme sen valmiiksi.Myöskin se on huomioitavaa ettei ylimitoita vaatimuksiaan,koska voi käydä että joutuu korvaamaan oikeudenkäyntikuluja jotka voi olla suuremmat kuin saatu hinnan alennus.

Nyt seuraa kysymys jos todetaan että asia on vanhentunut onko muilla vaatimuksilla enään mitään pohjaa? Mielestäni kyseisessä tapauksessa myyjän tarjous olisi houkutteleva ja olisin niin ahne että ottaisin tarjotut rahat ja juoksisin lujaa.Mitähän mieltä lautamiehet ovat asiasta mitä he tekisivät?

Jäsenen ruosu antama (12.3.2013 klo:10:17) kommentti

Viittaan edelliseeni!

Myyjä on liiankin kiltti...!

Jäsenen Teräs antama (12.3.2013 klo:10:34) kommentti

"Taloja ostetaan myös talvella. sokkelin vierusta ovat lumen peitossa. Ellei omistaja kerro tai kohteesta ole tehty kuntoarviota, ei maallikko yleensä osaa arvioida miten korkea sokkeli on".

- Eli kevään tullessa sitten automaattinen sokkelikengitys, salaojitus myyjän lukuun jne. FINLEX: Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä ulottaa tutkintaa teknisesti suoritettaviksi. Olisiko lumihanki tässä tapauksessa SE erityinen syy ulottaa.? Ja olisiko lumihangen putsaus erityisen tekninen toimenpide muutenkaan? Myyjäkin saattaa olla maallikko, mieti vanhojen talon asukkaita keskimäärin. Onkohan rakennekuvista mitään pääteltävissä (jos sellaiset löytyy), tai rakennusvuodesta.

Mun mielestä, jos myyjä antaa tiedot "Kohde on rakennettu 79, eikä sille ole tehty oleellisia muutoksia". Hän antaa kohteesta silloin kaikki tiedot mitä tietää... Tai pelkkä rakennusvuosikin on jo paljon, saati rakennekuvat.

Myyjä on liiankin kiltti... ja ostaja on ilkeä. Jos ostat vanhan talon tiedät mihin ryhdyt, etkä yritä myyjää hoitamaan remonttiasi.

MUOKK: pikkuisen taas tiivistystä, tekstin selkeyttämistä...

MUOKK II ... jos myyjä lupaa kohteen olevan (huippu)kunnossa, niin silloin ostajalla on erityinen syy epäillä tietojen paikkaansa pitävyyttä.

Jäsenen ruosu antama (12.3.2013 klo:13:09) kommentti

Niinhän se entinen lappalaisäijäkin möi mökin etelän miehelle! Siinähän se oli..., nätti mökki, luonnonkivitakka(olikohan "paikkaansa hakeva"?)

aivan järven rannassa, ja venekkin siinä käkkäräkoivun alla ylösalaisin

valmiina kesää odottelemassa...! No kaupat lyötiin lukkoon harjakaispullon kera ja ostaja lähti onnellisena odottelemaan kesän tuloa; sitten juhannukseksi ilmaantuu taas ja siinäpä sitä onkin ihmettä

kun mökki onkin suon reunassa...! Etelän mies siitä sitten äijää haukkumaan että häntä on raakasti petetty...!

Äijä siihen että:"Etpä kysyny että onkho kallaa...,eikhä se lantalaisille kuulu yhthään missä mie venettäin talavisaikhaan piän...

Jäsenen sähkötesteri antama (12.3.2013 klo:14:38) kommentti

Kysyjänkin tapauksessa on koomisia piirteitä kun hän vaatii myyjältä

salaojitusten rakennuskuluja täysimääräisesti ja myyjän mielestä tapahtuu tasoparannusta kun kolkytvuotta vanhat ojat uusitaan.Ostajan käsityksen mukaan tasoparannus on jo tapahtunut kun hän uusinut peltikaton vesirännit ja tapeetit 3,5 vuotta takaperin kyseiseen rakennukseen.

Jäsenen ruosu antama (12.3.2013 klo:14:50) kommentti

No taas kerran jäädään sitä "tietoa" mielenkiinnolla odottelemaan...?

Jäsenen JR454159223 antama (12.3.2013 klo:15:15) kommentti

Selevenhethän, että ruosu hyvä, kun ei muuta ossaa, niin puututhan pilikhuin ja pistheissin eli se teksti ei ollu laphalaisäijän, vaan josthain muusta piirikunnasta. Ei sen vakavamphaa.

Jäsenen sähkötesteri antama (12.3.2013 klo:15:55) kommentti

Kysyjä kyseli tältä palstalta kannattaako lähteä käräjöimään ja mitkä on

mahdollisuudet menestyä,paljon on varmaankin saanut hyödyllistä ja arvokasta tietoa kysymyksiinsä,vaikka neuvoja ja ohjeita on helppo antaa

mutta vaikea on tehdä ratkasuita.

Jäsenen janipetteri antama (12.3.2013 klo:19:26) kommentti

hyvin tuli tietoa..elikkäs suuri kiitos kommenttia antaneille.myyjä ei tiedä oliko salaojia vai ei mutta tänään selvisi se ettei niitä ole.eikä tässä olla oltu hakemassa koko korvausta myyjältä vaan kohtuullista vastaan tuloa että asia saataaisiin sovittua ilman käräjiä.

Jäsenen Ra.insvm.-69 antama (13.3.2013 klo:1:00) kommentti

Viittaan vastaukseeni ja suositukseeni (ensivastaajana?) 07.03.2013.
Sen jälkeisessä keskustelussa ovat kaikki viisaat pääosin antaneet ohjeita: miten pitäisi toimia ennen
ostotapahtumaa. Varmasti on monelle vanhan talon ostoa miettivälle tullut hyviä kommentteja, mutta
oleellisesti niistä ei kysyjälle ole ollut mitään apua. Mikäli suositukseni sopimisesta ei tunnu hyvältä, niin :

Kuluttajansuojaa löytyy, näissä asuntokauppa- asioissakin, ihan jopa Suomesta,vaikka sen nimikointi vaihteleekin. Kuluttajavalituslautakunta, kuluttajavalituskunta, kuluttajariitalautakunta. Suositan asian ratkaisemiseksi sen esittämistä kuluttajariitalautakunnalle. Valtakunnallinen kuluttajaoikeusneuvojan puh.nro = 0718731901
Sieltä saa tarkempia ohjeita asia- / paikkakuntakohtaiseen jatkotoimintaan.
Kts myös www kuluttajariita.fi. Paikallinen rak.tark.tsto on myös hyvä yhteistyökumppani.

Jäsenen JR454159223 antama (13.3.2013 klo:3:26) kommentti

"Valtakunnallinen kuluttajaoikeusneuvojan puh.nro = 0718731901

Sieltä saa tarkempia ohjeita asia- / paikkakuntakohtaiseen jatkotoimintaan.

Kts myös www kuluttajariita.fi."

Höpöjuttua (eli täyttä soopaa) ei kannata antaa neuvona, vaikka on "ensivastaaja?" (sekään ei pidä paikkaansa).

Muuten kuluttajariitalautakunta ei puutu yksityisten (ilmeisesti kysyjän tapauksessa) välisiin kauppoihin ja kaiken lisäksi sieltä tulee se bumerangi noin 2-3 vuoden kuluttua! "Kannattaa" turvautua noihin höpöttäjien neuvoihin????

Kysyjän kannattaa turvautua ilomielin myyjän "armolliseen" eli reiluun vastaantuloon. Se kannattaa!

Jäsenen ruosu antama (13.3.2013 klo:8:05) kommentti

"Kysyjän kannattaa turvautua ilomielin myyjän armolliseen eli reiluun vastaantuloon..."Siinähän se on kuuden sivun lotikka yhteen lauseeseen tiivistettynä!Pistheet ja pilikutkhin aivan oikhein! Tossuissa pitää olla paksummat pohjat kuin kysyjällä että uskaltaa sinne oikeussalin kuumalle lattialle astua. Niitä piilovikoja on oikeastaan aika vähän...!Niinettä siitä vaan kättä päälle ja sovintoon; vanhaa konjakkia harjakaisiksi...!

Lisäys: Tilanne on aivan toinen jos kysymyksessä olisi ollut esim. alle kymmenen vuotta vanha talo.Silloin voidaan vielä ilman hirvittävän perusteellisia tutkimuksia olettaa, siis olettaa, että esim. viemäröinti yms. ovat kunnossa ja toimivat moitteettomasti, mutta kuten aikaisemmin se pässi: Aikansa kutakin...!

Jäsenen sähkötesteri antama (13.3.2013 klo:10:24) kommentti

Palaisin erääseen mielenkiintoiseen lakiesitykseen joka ei mitenkään liity kysyjän aiheeseen,joka on tullut esille keskusteluissa,että ennen

kauppaa pitäisi kohteet purkaa,kaivaa,porailla auki ja tutkia mitä ne sisältää kunhan saadaan tutkijat koulutettua.Mielestäni lievempi muoto olisi että vaikkapa ympäristöministeriö painattaisi jonkinlaisen ohjekirjan johon vaikkapa aijesopimuksen jälkeen maallikot voisivat/velvoitettaisiin tutustumaan jossa selviäisi ostajan ja myyjän velvollisuudet sekä oikeudet/oikeuskäytännöt,ja rasti ruutuun systeemiin

käytäisiin kohde läpi joka lisättäisiin kauppakirjaan.Ohjekirja rahoitettisiin vaikkapa varainsiirto veroista,näin voitaisiin vaikkapa säästää oikeuslaitosta/terveydenhuoltoa rasittavista kuluista.Kun kauppa on allekirjoitettu olisi kuin pappi sanoisi aamen jonka jälkee osapuolet ikuisiksi ajoiksi vaikenisivat seurakunnassa.Näinhän tuppaa joskus käymään suuremmissakin kaupoissa,eikä ne piilovirheet aina ennen

kauppaa julki tule,joskus jopa niitä salataan.Tietysti jos virheet on kauppaan nähden merkittäviä on asia erikseen.Muotovirheethän jo hoidellaan viranpuolesta.

Jäsenen Betonitohtori antama (13.3.2013 klo:13:53) kommentti

Niin..., ettei totuus unohdu...

Vanhankin voi myydä kunhan vain myyjä kertoo kaiken rakennuksesta, muutoin jää niitä piilovikoja, ja myyjä vastaa 5-vuotta!

Sillä ei ole väliä milloin talo on tehty vaan sillä on väliä, myydäänkö talo kunnossa vai ei...

Jäsenen Ra.insvm.-69 antama (13.3.2013 klo:14:30) kommentti

Kuluttajariitalautakunta käsittelee myös yksityishenkilöiden välisiä asuntokauppariitoja.
Kts www.kuluttajariita/asuntoasiat/käytetynasunnon kauppa
Kannattaa katsoa tarkemmin myös riitautuksen edellytyksiä em sivuilta ja kohtaa "lautakunnan ratkaisuja"

Jäsenen ruosu antama (13.3.2013 klo:15:01) kommentti

"Niin ettei totuus unohdu..."
Totuus on tapauskohtainen.
Tässä tapauksessa totuus minun mielestäni on se että myyjä on esimerkiksi salaojien suhteen kertonut "kaiken minkä tietää" ts. ei tiedä että onko niitä vai ei, vai mitä? Ei ole silloin johtanut harhaan eikä valehdellut! Nyt niitä ei ollut, ja vaikka olisi ollutkin, niin ne ovat kolmekymmentä vuotta vanhat, elikkä se ja sama, koska ne jo kaikkien käytännön sääntöjen mukaan ovat aikansa eläneet, ja näitä sääntöjä sovelletaan siellä oikeudessa! Nuijamiehen jalkapohjat ei lämpiä yhtään, se kun istuu siellä korokkeella...!
Totta on että ei ole mitään väliä milloin talo on tehty, mutta sillä on väliä, milloin sille on jotakin viimeksi tehty!
Taas unohtui: En päässyt tuohon "lautamiesten lausuntoihin" sisälle jostain kumman syystä, niin en tiedä tällä hetkellä mitä sieltä avautuu!

Jäsenen sähkötesteri antama (13.3.2013 klo:17:05) kommentti

Lausumaan että myyjä vastaa virheistä 5 vuotta,se vastaa ylikin ehkä hamaan hautaan saakka jos se on toiminut vilpillisesti tai kunnian vastaisesti,mikä sitten on sitä? Esim.oikeus on todennut että rakentaminen ilman rakenuslupaa ei täytä näitä kriteereitä. Toteamukseen

että rakenusajalla ei ole merkitystä,sillä on merkitystä koska laki puhuu hyvästä rakenustavasta ja ammattitaitoisesta tekemisestä (joka käytännössä on klise)ja hyvän rakennustavan määritelmät eri aikakausina poikeavat hyvinkin paljon toisistaan jopa inhimillisistä syistä. Salaojien puute 70 luvulla ei ole hyvän rakenustavan vastaista,jos maaperä on rakenteeltaan hyvin vettä läpäisevää eikä vesi missään vaiheessa pääse nousemaan.(sama sääntö voi päteä vieläkin en tiedä).

Ehkä sivuilta löytyy ammattilainen joka osaa tarkemmin valottaa ky.asiaa. Kaikki nämä vaatii todistelua ja aineistoa selvittelyä kenelle

kuuluu todistustaakka ja niin edelleen,koska ihmiset jotka ratkaisevat päätökset tekee, leikillisesti ilmaistuna eivät ole ikinä edes rakennustyömaata nähneet.Kuluttajariitalautakunnasta vielä että se kyllä käsittelee yksityisten asuntokauppariitoja mutta ei hanki todisteluja eikä sen lausunnot velvoita kumpaakaan osapuolta,eikä niillä ole lain voimaa,yritysten välisissä riidoissa ne voi antaa suosituksen että älkää käyttäkö sen ja sen yrityksen palveluita.Jos

ja kun puuttuu pilkkuja pyydän anteeksi korjatkaa ihmeessä virheet.

Jäsenen Betonitohtori antama (13.3.2013 klo:18:50) kommentti

Mikä on hyvän rakennustavan määritelmä?

Jäsenen sähkötesteri antama (13.3.2013 klo:20:28) kommentti

Sepä onkin hyvä kysymys,jota termiä maakaari käyttää.

Mutta yksi käytäntö on ollut, kun rakennusmääräys kokoelman velvoittava

osio täyttyy.

Jäsenen Teräs antama (13.3.2013 klo:20:38) kommentti

"Vanhankin voi myydä kunhan vain myyjä kertoo kaiken rakennuksesta, muutoin jää niitä piilovikoja, ja myyjä vastaa 5-vuotta!
Sillä ei ole väliä milloin talo on tehty vaan sillä on väliä, myydäänkö talo kunnossa vai ei..."

- Tässä tapauksessa ostaja on ostanut matalan talon. Mikäli myyjä olisi luvannut jotain muuta, ostajalla olisi ollut erityinen syy epäillä tietojen paikkaansa pitävyyttä. Jos voidaan edes olettaa, että ostaja on huomannut asian kiinteistön tarkastuksen yhteydessä, niin se riittää.

- Mistä voidaan olettaa, että myyjällä on tietoa kertoa "kaiken kohteesta". Miten määritellään "kaikki tiedot kohteesta". Lista on loputon, täysin loputon... Jotain jää varmasti sanomatta, eli ne mitä jää sanomatta on ostajan piilovirheoikeus?

Edelleen jos myyjä kertoo tiedot: "kohde on rakennettu -79, sille on tehty / ei ole tehty oleellisia muutoksia". Kaikki oleellinen tieto on annettu. Tää on mun mielipide.

LISÄYS:

Jos kauppakirjassa ei ole merkintää: "myyjä lupautuu uusimaan kohteen mahdollisesti puuttuvat tai mahdollisesti toimimattomat salaojat vuosien saatossa, heti kun ostaja sitä vaatii". Niin silloin hänen ei tarvitse.

Kauppakirjasta taitaa puuttua myös kohta: "Vaikka kohde on huomattavan matalalla, myyjä lupaa, että kohde voidaan ostaa turvallisin mielin. Sillä jos ostaja tulee vuosien saatossa katumapäälle, myyjä lupautuu kengittämään alajuoksut korkeammalle".

Jäsenen JR454159223 antama (13.3.2013 klo:22:17) kommentti

Silloin rakennelma täyttää "hyvän rakennustavan", kun se täyttää vähintään SRakMk:n vaatimukset.

Jäsenen Ra.insvm.-69 antama (13.3.2013 klo:23:50) kommentti

Rakentamisajankohdan v.-79 aikaiset määräykset..

Jäsenen sähkötesteri antama (14.3.2013 klo:8:48) kommentti

Pilkutellaan vielä että,kohteen rakennusluvan myöntämispäivämäärän aikana voimassa olevat määräykset,mielestäni suomen laki ei tunne muita

takautuvia lakeja kuin sotasyylliskysymyksessä,mutta sehän olikin vähän eri juttu kuin vanhojen talojen kengittäminen.Eli mitä vanhempi talo sen vanhanaikaisempi rakennustapa, eli niinkuin että mitä suuremmat kengät sen suuremmat kalossit.

Jäsenen Mestari antama (14.3.2013 klo:8:53) kommentti

Käsittääkseni "yleisesti hyväksytty hyvä rakennustapa " luvataan kuvata ainakin RYL julkaisuiden Käyttäjälle osiossa. Silloin lähinnä ollaan tekemisissä numeeristen arvojen kanssa.

Jäsenen ruosu antama (14.3.2013 klo:9:45) kommentti

Myyjällä on nyt kengät ja kalossit! Ostaja sukkasillaan...!

Jäsenen sähkötesteri antama (14.3.2013 klo:10:47) kommentti

Yksi seikka kysyjän tapauksessa joka on olettamus,koska tarkenpaa kuvausta kyseisestä rakenteesta ei ole,itse en pitäisi niinkään syyllisenä salaojia ja maastapäin nousevaa kosteutta,vaan seitkytluvun rakennustapaa joka oli sen ajan huippuosaajien ja hyvän rakennustavan mukaista.Valettiin raakapohja jonka päältä runko lähdettiin,sokkeli osa nostettiin ulkopuolelta ylemmäksi josta muuraus lähdettiin,sisäpuolelle tehtiin jälkeenpäin lattiavalu ja eristeet,jolloin pohja juoksut jäivät tavallaan syvennykseen syntyi jonkinlainen kaukalo.Nyt kun ulkopuoli oli

kylmä sisältäpäin tuli lämmin syntyi ulkopuolelle sokkelin ja seinärakenteen väliin kosteutta joka ei päässyt ulos eikä ylöspäin tuulettumaan ja alkoi lahoittamaan alajuoksuja,voi myös olla että kosteutta on muutatietä päässyt juoksujen päälle,esim,pesuhuone.Asia joka kannattaisi huomioida ennen kengitystä,että ei uudet sukupolvet pääsisi sanomaan että kyllä kaksituhatluvun sepät olivat poropeukaloita.

Jäsenen ruosu antama (14.3.2013 klo:11:15) kommentti

"Siis paljain jaloin onneani etsin; ja huolet laulullani haihdutan!

Elämä on ihanaa, kun sen oikein oivaltaa, ja saa lentää..."

Jäsenen Betonitohtori antama (14.3.2013 klo:11:54) kommentti

Hyvä rakennustapa:

Kun rakennus on rakennettu rakennuslain, rakennusasetuksen ja rakentamimääräyskokoelman mukaan. Lisäyksenä voidaan mainita tähän luetteloon RYLlin. Siinäpä se pääpiirteittäin.

Jos ajatellaan vaikka 70- 80- luvun valesokkelirakenteita. Ne ovat enemmän ja vähemmän riskirakenteita ja ovat homeessa enemmä ja vähemmän,
Eli hyvä rakennustapa ei takaa sitä, etteikö rakenteet vaurioidu. Esim. valesokkelit on kuvattu tarkaan RT-korteissa jne... ja rakennusluvat annettu.
Vaurioista vastaa yksinomaan kiinteistön omistajja ei ohjeistaja tai rakennusluvan antaja.

Miettikääpä sitä...

Jäsenen ruosu antama (14.3.2013 klo:12:05) kommentti

Ja kyseessä olevan kiinteistön omistaa...?

Jäsenen sähkötesteri antama (14.3.2013 klo:12:39) kommentti

Kysyjähän puhuu talosta,mielestäni kiinteistö edellyttää myös maapohjan

omistamista,Taivuttaakohan se maakaarta?Pitäisi varmaan kilauttaa kaverille kuten Lasse Lehtisen haluatko miljonääriksi ohjelmassa,vai kysyisikö yleisöltä?

Jäsenen Betonitohtori antama (14.3.2013 klo:19:20) kommentti

Maapohjan voi omistaa tai kiinteistöä koskevalla vuokraoikeudella.

Molemmat ovat kiinteistöjä.

OK-talot ovat kiinteistöjä, eli kiinteätä omaisuutta. Asunto-osakkeet ovat irtainta omaisuutta, eikä osakas omista osaketta, ainostann hallitsee osaketta, osakkeen omistaa esim taloyhtiö.

Kiinteistön omistajan löytää kiinteistörekisteristä.

Jäsenen Teräs antama (15.3.2013 klo:12:03) kommentti

"Vaurioista vastaa yksinomaan kiinteistön omistajja ei ohjeistaja tai rakennusluvan antaja."

Virheistä vastaa kiinteistön omistaja = kysymyksen kysyjä
Virheistä vastaa kiinteistön ex-omistaja = myyjä

Jos ostaa tasakattotalon, voiko vaatia vuosien saatossa harjakattomuutoksen, tai vähintään pulpettikattomuutoksen myyjän piikkiin heti kun siltä tuntuu, vapaaseen tahtiin... Oletus on, että tasakatto on myös riskirakenne samalla perusteella.

MUOKK: lisäystä ja ankaraa tiivistystä.

Jäsenen sähkötesteri antama (15.3.2013 klo:12:59) kommentti

Kysymyksestä ei myöskään selviä onko myyjä alkuperäinen rakentaja/rakennuttaja,kaunko nykyinen myyjä on omistanut kiinteistön,

vai onko vain sattunut väärään aikaan väärään paikkaan?

Jäsenen Teräs antama (15.3.2013 klo:13:31) kommentti

"Vaurioista vastaa yksinomaan kiinteistön omistajja ei ohjeistaja tai rakennusluvan antaja.

Miettikääpä sitä..."

Jos mä ymmärsin tämän oikein, Betonitohtori kumoaa kaikki aikaisemmat kirjoituksensa, jossa myyjän tulisi vastata virheistä (ex-omistaja).

Jäsenen ruosu antama (15.3.2013 klo:14:10) kommentti

"Jos mä ymmärsin tämän oikein, Betonitohtori kumoaa..."
Olisikohan näin...? Jos näin on niin "Jokaisesta pelastetusta sielusta syntyy suuri ilo...!" Silloinhan tämän maallikko-oikeuden lautamiehet(huom. "lautamiehet") ovat suurinpiirtein yksimielisiä...! Nyt on pallo kysyjällä; miettiköön sitten mitä tekee. Onhan tähän saatu pitkä liturgia asiantuntijaltakin vastaukseksi, siinäkään ei mielestäni ollut oikein muuta eroa kuin tuo puhelinnumero mihin pyydettiin soittamaan..!
Miettiä kannattaa sitäkin, että ottaako sen myyjän tarjouksen vastaan, vai soittaako...! En tiedä miten siellä on nykyään, mutta riittääköhän se harjakaispullon hinta edes niihin "mahdollisuuksien selvittelyyn"...?Niinettä mikä on se "oikea oivallus".
Ei kai tähän enää oikein meikäläinen ainakaan osaa mitään oleellista enää lisätä...!
Täällä Ruotsin "miljonäärikisassa" on myös se mahdollisuus "Uusi kysymys" ; käytän sitä!

Jäsenen janipetteri antama (19.3.2013 klo:16:13) kommentti

järki voitti varmaankin molemminpuolin.nimet sopimuksessa ja hinnanalennus saatu.

Jäsenen ruosu antama (19.3.2013 klo:20:25) kommentti

Ja harjakaispullo juotu...! Njam...mmm...nam!

Jäsenen konsultti antama (20.3.2013 klo:13:13) kommentti

Ja harjakaispullo juotu...! Njam...mmm...nam!

Toivottavasti pullo oli mustaa Rellua.

Jäsenen pasi antama (1.12.2013 klo:17:26) kommentti

Noita kuluttajariitalautakunnan ratkaisuja kannattaa vähän tonkia.