Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Arvonnousu

Rakennusoikeudelliset kysymykset

Kysytty: 29.11.2012 klo:0:03

Myin edunvalvojana äitini 1969 rakennetun noin 150 neliöisen talon vuoden 2011 lopulla. Vuoden 2012 alussa ostaja oli haistanut lattianraossa, pistorasioitten kohdalla homeen hajua ja teetättänyt Työterveyslaitoksella homemittaukset, joista ilmeni että seinän välissä on hometta. Päällepäin mitään ei näkynyt. Kuntotarkastus oli tehty ennen kauppaa, mutta siinä ei kosteutta havaittu. Ei tosin reikiä porailtu. Sovin ostajan kanssa, että tarpeelliset korjaukset tehdään ja yritetään tehdä sovussa. Sisäseinää revittiin noin 25 metrin matkalta ja kävi ilmi, että ilmaraot oli rakennusvaiheessa rapattu umpeen, joten kondensaatiovesi oli homehduttanut villat, joiden paksuus oli ollut vain 50 mm. Hometta oli villoissa kauttaaltaan muutaman kymmenen sentin korkeudelle lattiasta. Urakoitsijan kanssa sovittiin, että hän erittelee mikä on varsinaista homekorjausta ja mikä on ostajan tilaamaa parannusta, kuten että hän halusi paksummat villat, jotka maksoi.

Laskuja sitten alkoi tullakin ja tähän asti (työt ovat lopuillaan ja toivon, että laskuja ei enää tule) olen maksanut rakennusfirmalle 14.000, sähköfirmalle 153,32, Putkifirmalle 495,69 ja lisäksi homemittauksesta 891,83 (se maksettiin puoliksi ostajan kanssa) ja tavarantarkastajalle 481,25 (samoin puoliksi).

Kysymykseni on, että voinko ja missä määrässä vaatia ostajalta korvausta arvonnoususta? Hän maksoi alun perin talosta vain 85.000 euroa.

Kunnioittavasti Riitta




Virallinen vastaus
Maakaaren 2:17 §:stä ilmenee tilanteet, joissa kiinteistössä katsotaan olevan laatuvirhe. Ostajalla on virheen perusteella oikeus hinnanalennukseen tai, jos virhe on olennainen, oikeus purkaa kauppa. Ostajalla voi olla lisäksi oikeus myös vahingonkorvaukseen kiinteistön virheen johdosta. vahingonkorvaus käsittää täyden korvauksen sopimusrikkomuksesta aiheutuneesta vahingosta. Kuitenkin jos myyjä osoittaa, ettei kiinteistön virhe johdu hänen huolimattomuudestaan, myyjällä ei ole velvollisuutta korvata vahinkoa. Myyjä ei ole vahingonkorvausvastuussa kiinteistön salaisesta virheestä. Kiinteistön virheellisyys määräytyy sen mukaan millainen kiinteistö on kauppaa tehtäessä. Myyjä vastaa kiinteistössä tällöin olevasta virheestä, vaikka virhe ilmenee vasta myöhemmin (ns.salainen virhe). ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkevia toimenpiteitä. ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Normaalisti sovittu kauppahinta vastaa sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa. Siksi lähtökohta on, että hinnanalennus määrätään vähentämällä sovitusta kauppahinnasta virheellisen kiinteistön arvo kaupantekohetkellä. Hinnanalennuksen jälkeen ostajan maksettavaksi jää myydyn eli virheellisen kiinteistön käypä hinta. Jos kauppahinta on kuitenkin sopimuksen mukaisen kiinteistön käypää arvoa pienempi tai suurempi, hinnanalennusta määrättäessä otetaan huomioon kauppahinnan ja sopimuksen mukaisen kiinteistön (eli virheettömän kiinteistön) arvon suhde. Alennetun hinnan ja kauppahinnan välinen suhde vastaa virheellisen kiinteistön ja virheettömän kiinteistön arvon suhdetta. Eli jos kiinteistö on ostettu alle käyvän hinnan, on myös hinnanalennus virheen arvoa pienempi. Esimerkinomaisesti seuraava tilanne: Henkilö on ostanut kiinteistön 85 000 eurolla, kun kiinteistön virheetön käypä hinta olisi ollut 100 000 euroa ja virheellinen käypä hinta 90 000 euroa. Kauppahinnan ja virheettömän käyvän hinnan välinen suhde on 85/100. Kauppahinnan olisi tullut olla 85/100 x 90 000 euroa eli 76 500 euroa. Hinnanalennuksen määräksi saadaan näin 8 500 euroa (85 000 – 76 500). Vastaavasti ylihintaan ostetun kiinteistön omistaja taas saa hyväkseen virheen arvoa korkeamman hinnanalennuksen. Esimerkinomaisesti seuraava tilanne: Henkilö on ostanut kiinteistön 85 000 eurolla, kun kiinteistön virheetön käypä hinta olisi ollut 70 000 euroa ja virheellinen käypä arvo 60 000 euroa. Myyntihinnan ja virheettömän käyvän hinnan välinen suhde on 85/70. Kauppahinnan olisi tullut olla 85/70 x 60 000 euroa eli noin 72 860 euroa. Hinnanalennuksen määräksi saataisiin näin 12 140 euroa (85 000 - 72 860). Kummassakin esimerkissä virheen arvo oli 10 000 euroa. Hinnanalennuksen määrää tarkasteltaessa lähtökohdaksi otetaan yleensä korjauskustannukset ellei tietoa virheettömän ja virheellisen kiinteistön käyvistä arvoista ole. Tämä voi kuitenkin johtaa virheellisiin lopputuloksiin tilanteissa, joissa ostaja tyytyy vähäisiin korjauksiin (“oikea” hinnanalennus olisi korjauskustannuksia suurempi) tai ostaja teettää toimenpiteitä, joilla todellisuudessa jo parannellaan kiinteistön kuntoa siitä mitä sen ilman esille tulleita virheitä olisi tullut olla (“oikea” hinnanalennus olisi korjauskustannuksia pienempi). Mikäli kiinteistö tulee parempaan kuntoon kuin sen kaupantekohetkellä olisi tullut olla, ei myyjä ole vastuussa näistä kustannuksista, vaan nämä otetaan huomioon hinnanalennuksen määrää vähentävästi. Lähtökohtaisesti vanhojen rakenteiden korvaaminen uusilla, nykyisten rakentamista koskevien määräysten mukaisilla rakenteilla merkitsee rakennuksen teknisen käyttöiän pidentymistä ja rakennuksen asumisviihtyisyyden parantumista. Tämä korottaa rakennuksen arvoa. Korjaustoimenpiteiden aiheuttamaa arvonnousua on kuitenkin arvioitava rakennusta kokonaisuutena tarkastellen. Mikäli tarpeelliset korjaustyöt koskevat sellaisia rakenteita, joita ei rakennuksen keskimääräisen elinkaaren puitteissa normaalisti jouduta uusimaan, ei näiden korjaustöiden suorittaminen korota rakennuksen arvoa eikä pidennä rakennuksen käyttöikää vastaavanlaisesta kunnossa olevasta rakennuksesta. Siihen kuinka suureksi arvonparannuksen osuus korjauskustannuksista katsotaan, ei ole olemassa suoraa vastausta. Arvonparannuksen osuutta kustannuksista voidaan arvioida kuittien ja asiantuntijoiden näkemysten avulla. Myyjän on maksettava hinnanalennuksena palautettavalle kauppahinnalle korkolain 3 §:n 2 momentin mukaista korkoa siitä päivästä lukien, jona hän vastaanotti kauppahinnan. Osapuolet voivat sopia hinnanalennuksen määrästä edellämainituista lain lähtökohdista poikkeavallakin tavalla. Kysymyksestä ei tarkkaan ilmene millaisen sopimuksen osapuolet olivat korjauksista ja niiden kustannusvastuista tehneet, ja mitä tietoja virheistä osapuolilla on tuolloin ollut, joten en pysty tältä osin ottamaan kantaa asiaan. Vastauksessa ei ole otettu huomioon mahdollisia asiaan liittyviä selvitys- tai luvanhakuvelvollisuuksia edunvalvonnan johdosta. Eeva Vesterbacka OTM JuriNet Espoo - Asiantoimisto voutilainen Oy

Kysymykseen/vastaukseen on liitetty lisäinformaatio linkki ->>
Arvostele vastaus kysymykseen "Rakennusoikeudelliset kysymykset / Arvonnousu":

Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia:

Kiinteistökaupan purku

Talossamme olevan suurehkon kosteusvaurion takia myyjä on ehdottanut kaupan purkua. Kysymys kuuluukin, mitä vaatimuksia voimme esittää (korkohyvitys, arvonnousu, tehdyt r...