Kysy, vastaamme -palvelussa Rakentaja.fi-palvelun jäsenet voivat esittää kysymyksiä rakentamisesta, remontoimisesta tai sisustamisesta. Kysyä voi myös rakennusoikeudellisia lakikysymyksiä. Kysymyksiin vastaavat kunkin alan asiantuntijat. Tule kysymään, kommentoimaan tai lukemaan asiantuntijoiden vastauksia kommentteineen!

Isännötsijän ja hallituksen vastuu piilevän virheen salaamistapauksessa

Muut

Kysytty: 22.11.2018 klo:15:35
Kysymys kuuluu voinko saada isännöintifirmalta vahingonkorvausta piilevän virheen salaamisesta taloyhtiössämme yli 2 vuoden ajan asuntokaupastani. Reklamaation asunnon myyjälle oli myöhäistä. Mikä on hallituksen  ja isännöitsijän vastuu seuraavanlaisessa tapauksessa?:



Taloyhtiössämme on 2 kpl pääosin puurakenteista rivitaloa jotka on rakennettu 60-70-luvun taitteessa.

Ostin yhtiöstä osakkeen 5H8,  8.9.2014. Kuntokartoituksessa ei todettu kosteutta eikä isännöitsijäntodistus antanut syytä epäillä mitään.



Seinänaapurini asunnosta 5I9 muutti  pois noin kuukausi muuttoni jälkeen. 



Kesällä 2016  asunnon 3A1 asukas valittanut hajusta asunnossaan. Silloinen hallituksen PJ, nimim. MV  kävi ilmoittamassa että 3A1 on tutkittu, eikä  asunnosta löytynyt ongelmia ja haju on kuviteltua.  Tutkittu oli, mutta raportteja ei saatu nähtäviksi vielä kuukausiin.



Syksyn 2016 mittaan aloitin hallituksen puheenjohtajana.  3A1 omistaja otti yhteyttä ja kysyi mitä aiomme tehdä hajulle hänen asunnossaan.   MV oli edelleen hallituksessa ja hän  ilmoitti:" 3A1 omistaja on hullu akka joka kuvittelee hajun. Asuntoa on riittävästi tutkittu ja asunto todettu terveeksi."  MV siis oli kieltäytynyt viemään  sekä 5I9 että 3A1 asioita eteenpäin.



Talven -16 - 17 aikana tehtyjen tutkimusten perusteella   hallitus päätti  että asunto 3A1 pitää korjata koska homekoiraraportti, rakennenäytteet ja terveystarkastaja sitä  suosittelevat. 



7.4.2017 ilmoitin että 3A1 korjataan, jolloin  5I9 omistaja ilmoitti (asiainhoitajansa välityksellä) että hänen asunnostaan on muutettu pois sisäilmaongelmien takia.  Hän ei näin ollen suostu 3A1 korjaamiseen jos hänen asuntoaan ei myös korjata.



Tästä lähti tapahtumaketju vyörymään joka johti n. 35 000 € lainaosuuteen jokaiselle osakkaalle. 12 asunnosta on vielä 4 kpl korjaamatta. Arvio on että 50 000 € per osake tullee riittämään. Näytteitä otettiin joka asunnosta useita. Kävi ilmi että  lattiarakenteet ja osa seinistä oli täysin lahoja, siis  joka asunnossa.



Seuraavat tapahtumat olivat vain isännöitsijän (Realiasta)  ja MV:n  tiedossa 7.4.2017 asti. He olivat paikalla kun:



1. 16.10.2014 Homekoirat ovat merkanneet  6  kohtaa asunnossa  5I9

2.  VV-kuivaus oli todennut asunnon 5I9 kuivaksi. Sisäilmaongelmien takia terveystarkastajan on tehtävä sisäilmatutkimukset.

3. 26.2.2015 Terveystarkastaja kävi asunnossa 5I9 ja totesi mm. seuraavaa: Ylä- ja alapohjat on syytä tutkia sekä rakenteiden piilevät vauriot. Havaitut epäkohdat  on syytä korjata.



Isännöitsijä ja MV olivat tehneet yhdessä tai erikseen tiedottamattajättämispäätöksen. Muut eivät tiennet ongelmista ennen kuin 7.4.2017 kun  5I9 omistaja otti minuun yhteyttä.  Lisäksi kävi ilmi että 2012 oli tuulettuva alapohja tukittu. Eikö isännöitsijän pidä varoittaa tällaisesta typeryydestä? Realian johtaja pesi kätensä ja etteivät isännöitsijät ole  rakentamisen ammattilaisia.

 

 

 



Virallinen vastaus
Hei,
asiaa olisi syytä hieman enemmän kartoittaa, mutta alustavasti vaikuttaa sille, että isännöitsijä ja entinen hallituksen puheenjohtaja eivät ole toimineet asunto-osakeyhtiölain edellyttämän huolellisuusvaatimuksen mukaisesti.
 
Sinulle on myös kertomasi mukaan aiheutunut selvää taloudellista vahinkoa korjauskustannusten muodossa. Isännöitsijä saattaa olla edelleen vahingonkorvausvastuussa. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle. Hallituksen jäsenen ja isännöitsijän on korvattava myös vahinko, jonka hän on tehtävässään muuten asunto-osakeyhtiölakia tai yhtiöjärjestystä rikkomalla tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
 

Arvostele vastaus kysymykseen "Muut / Isännötsijän ja hallituksen vastuu piilevän virheen salaamistapauksessa":
Anni Santanen
Anni Santanen
Helsinki, Suomi
Lakimies
Jäsenen antama (7.1.2019 klo:6:37) kommentti

Hei,



  Porin rakennusmestarit- ja insinöörit ry.  vastasi jatkokysymykseeni että kysy lakipuolelta.  Miksiköhän jaktokysymykseni ei  mennyt suoraan sinne?  Mainitsivat vielä että "kuten viime kerralla jo sanoin" Ei ole sanottu mitään, vaan kysymykseen tuli vastaus lakimies Anni Santaselta. Enää en onnistu jatkokysymyksen lähettämisessä, siksi kommentoin tänne.


Jatko kysymys

Kysytty: 4.1.2019 klo:10:21

Hei ja kiitos vastauksestanne!
 
Aika kuluu eikä taloyhtiömme remontti edisty koska emme saa enempää yhtiölainaa. 4 / 12 asunnosta on siis edelleen korjaamatta ja pelko siitä että mikrobit leviävät jo korjattuihin asuntoihin on olemassa. Sitä emme tiedä kuinka suuri mahdollisuus leviämiseen on.
 
Jos olisimme saaneet jo alussa tietää kustannuksien suuruus, olisimme voineet suoraan hakea riittävän suurta lainaa. Koska tätä lainaa emme olisi saaneet, olisi remontti jäänyt toteuttamatta kokonaan. Ongelmana oli tiedonsaanti. Isännöitsijää ei saanut remontin aikaan viikkokausiin kiinni soittamalla, eikä sähköpostilla. Vasta yhteydenotto Realian paikalliseen johtajaan sai isännöitsijän vastaamaan yhteydenottopyyntöihin. Tässä vaiheessa oli budjetti jo ylittynyt niin paljon että laskuja oli enemmän kuin niiden maksuun oli haettu lainaa.
 
Lopulta, vasta kahdeksan asunnon korjaamisen jälkeen saimme yhteenvedon kustannuksista, joka oli 425 000 €.
 
Tässä on näkemyksemme mukaan kyse isännöitsijän laiminlyönneistä joka on aiheuttanut suuret kustannukset. Tämä murhe on siis koko taloyhtiötä koskeva. Se että sisäilmaongelmista ja terveystarkastajan määräyksistä ei ole tiedotettu, on meidän asuntomme lähellä 2016 ostaneiden kohdalta vielä törkeämpi laiminlyönti.
 
Mitä neuvoisitte seuraavaksi liikkeeksi korvausvaatimusten eteenpäin viemiseksi? Realialla on varmasti varaa lähteä oikeuteen, mutta remontti on vienyt minun ja muiden osakkaiden talouden siihen jamaan että on todella tarkkaan harkittava onko varaa lakimieheen.
 
Kiitos!
 
t JV
 
 
Virallinen vastaus jatkokysymykseen

Korvausvastuu Ym.

Kuten varmaankin viimekerrallakin jo sanoin, Teidän pitäisi osoitaa kysymyksenne rakennuslakipuolellemme.
He ovat enemmän ammattilaisia tässä tapauksessa.
Te tällä puolella vastaamme rakennusteknisiin kysymyksiin ja olemme rakennusmestareita/-insinöörejä.
Osoittakaa kysymyksenne siis sinne, me olemme ulkopuolinen vastaajataho, emmekä pysty kääntämään kysymystänne lakipuolelle.
Hyvää vuotta 2019 ja toivottavasti saatte lakipuolelta jotain parempaa apua ja ohjeistusta kuin meiltä insinööreiltä.
Sorry, ettemme pysty enempää auttamaan.
AM
Porin Rakennusmestarit ja insinöörit ry 
PORI, Suomi

Muuta aiheeseen liittyvää luettavaa

Muita aiheeseen liittyviä kysymyksiä/vastauksia:

Myyjän/rakentajan vastuu kiinteistön myynnissä

On kyse omakotitalon myynnistä, joka on rakennettu v.2001. Tarjolla on vakuutus (Raksystems Credia, www.credia.fi), joka kattaa kiinteistön myynnissä myyjän vastuun, eli...

kenen vastuu

kuka vastaa jo nähtävissä olevista rakennusvirheistä.ts.jos ostaja on nähnyt virheen ennen kaupantekoa,voiko hän vaatia korjausta myyjältä tai rakennuttajalta.kenellä on...

Piilevän virheen merkittävyys

Myyjä on käsittääkseni vastuussa piilevistäkin eli salaisista virheistä asunto-osakkeen kaupassa. Internetin artikkeleiden perusteella olen käsittänyt, että myyjä joutuu...

periytykö myyjän vastuu

Hei! Iäkäs äitini myy omakotitalon. Jos äitini kuolisi viiden vuoden sisällä, siirtyyko perillisille rasitteena kiinteistön myynnissä myyjän vastuun, eli jos viiden vu...

Hallituksen vastuusta

Kyseessä on märkätilojen rakennusvirhe, joka on tullut esille 10 vuoden kuluessa rivitaloyhtiön valmistumisesta. Taloyhtiön hallitus on mennyt tekemään sopimuksen rakenta...

Julkisivulaudoitus ja perustukset

Jatkokysymykseni koskee taloyhtiön toimia tämän virheen korjaamiseksi. Asunnot ovat siis valmistuneet vuonna 2017. Rakentaja on taloyhtiön hallituksen...