Taloyhtiö kaipaa säännöllisiä huoltotöitä - kuka on vastuussa ja mistä?

Vastuun perusjaon mukaan asunnon seinien sisäpuolella olevat osat, kuten sisärappaukset, tasoitepinnat ja sisäpuoliset maalaukset ovat osakkaan vastuulla, kun taas ulkopuolella olevista osista, kuten vesikatosta, ulkoseinistä sekä ylä-, ala- ja välipohjista vastaa yhtiö. Vastuunjako ratkaistaan aina ensisijaisesti asunto-osakeyhtiölain 4 luvun osoittamalla tavalla.

Periaatetta, jonka mukaan osakas vastaa huoneiston sisäpuolella olevista osista ja yhtiö muista, noudatetaan myös ovien ja ikkunoiden eri osien osalta. Ulko-oven ja ikkunoiden huolto- ja korjausvastuu riippuu siten siitä, mistä oven tai ikkunan osasta on kysymys. Postiluukku, ulko-oven nimikilpi sekä ulko-ovien ja parvekeoven lukot ovat yhtiön vastuulla. Vain turvalukosta huolehtiminen on osakkaan vastuulla, jos tämä asentaa sellaisen ulko-oveensa.

Vesilukkojen ja lattiakaivojen puhdistus kuuluu osakkaalle, mutta korjaus ja uusiminen yhtiölle. Vuonna 2019 uusitun, asunto-osakeyhtiölakiin perustuvan vastuunjakotaulukon mukaan hajulukkojen puhdistaminen lukko avaamalla on jatkossa yhtiön vastuulla. Asukkaan vastuulla on kuitenkin pitää viemärikaivot ja vesilukot puhtaina huolehtimalla, että niihin ei kerry likaa. Asukas voi myös puhdistaa viemärikaivoja ja hajulukkoja viemärinavausaineella.

Samalla logiikalla jakautuu vastuu myös mm. ilmanvaihtolaitteiden ja hormien kohdalla: siinä missä ilmanvaihdon perussäätö, ilmanvaihtokanavat ja hormien puhdistus kuuluvat yhtiölle, osakas vastaa poistopuhaltimesta, liesituulettimesta ja poistoventtiilien puhdistamisesta. Samoin ilmanvaihdon suodattimien puhdistus ja uusiminen kuuluu osakkaalle. Sitä vastoin poistoventtiilien korjaus ja uusiminen on yhtiön vastuulla.

Asunto-osakelain mukaan osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle asunnon vioista ja puutteista. Käytännössä ilmoitus tehdään isännöintiyritykselle. Jos osakas laiminlyö velvollisuutensa, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista.

Jos siis epäilee vauriota, siitä on syytä ilmoittaa hyvissä ajoin. Nopea toiminta vähentää usein korjauskustannuksia ja lisävahinkoja.

Vaikka pelko kosteusvaurioista on yleinen, kannattaa kuitenkin muistaa, etteivät esimerkiksi pilkut kaakeleiden saumoissa ole merkkejä kosteus- tai homevaurioista, vaan ne johtuvat yksinkertaisesti lika- ja saippuakertymistä. Kylpyhuone täytyy pestä lattiasta kattoon säännöllisesti, ja se on osakkaan vastuulla. Todelliset kosteusvauriot ovat yleensä rakenteissa, eikä niitä näe pintamateriaaleista.

Pääroolissa on asukas, joka ei välttämättä ole osakkeen omistaja; vuokranantaja ei vastaa vuokralaisen huolimattomuudesta aiheutuneista vahingoista taloyhtiölle.

Entä mitä huolimattomuus sitten voi olla? Esimerkiksi astianpesukonetta ei kannata jättää yksinään päälle, sillä sen aiheuttama vesivahinko katsotaan asukkaan huolimattomuudesta johtuvaksi vahingoksi, jos kone on jätetty valvomatta käyntiin.

Aina kun asunto-osakkeessa tapahtuu jokin vahinko, voidaan sen jälkeen, kun asunto- osakeyhtiölain mukainen vastuunjako on selvinnyt, korvausvaatimuksia tarkastella myös siitä näkökulmasta, olisiko joku vahingonkorvauslain perusteella vastuussa aiheuttamastaan vahingosta.

Ns. aiheuttamisperiaate voi tietyissä tapauksissa johtaa vastuunkantajan vaihtumiseen siten, että esimerkiksi yhtiölle muuten kuuluva vastuu siirtyy selkeän vahingon aiheuttamisen tai törkeän huolimattomuuden vuoksi osakkaan vastuulle.

Olipa vahingon laatu sitten mikä tahansa, kannattaa vielä tutkia, voisiko vahingon korvata jokin vakuutus, kuten kiinteistövakuutus tai osakkaan kotivakuutus.

Osakkaan oikeus remontointiin ja muutostöihin hallitsemissaan tiloissa on kaiken kaikkiaan varsin laaja. Muutoksia voi tehdä pintaremonteista aina huonejaon muutoksiin, keittiöremonteista saunan rakentamiseen jne. Muualla kuin osakkaan hallitsemassa huoneistossa tehtävät muutokset edellyttävät kuitenkin aina yhtiön suostumusta. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi parvekelasien asentaminen on luvanvaraista.

Lisäksi sellaisista muutoksista, jotka voivat vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen työn aloittamista ilmoitettava isännöitsijälle tai hallitukselle. Ilmoitusvelvollisuus on siten lähes yhtä laaja kuin muutostenteko-oikeuskin.

Hallituksella ja isännöitsijällä on myös oikeus valvoa, että muutostyö huoneistossa suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä valvontaoikeus alkaa jo suunnitteluvaiheessa.

Valvontaoikeus käsittää myös oikeuden valvoa työn suorittamista huoneistossa. Valvonnasta voi aiheutua myös huomattavia kustannuksia, etenkin, jos työhön tarvitaan ulkopuolista valvojaa. Kustannuksista vastaa osakkeenomistaja, joka teettää kyseiset muutostyöt.

Jos muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa asunto-osakeyhtiölle esimerkiksi taloudellista haittaa, hallitus voi tarvittaessa kieltää muutostyöt tai asettaa muutoksille ehtoja.

Kotivakuutus jätetään joskus hankkimatta, eikä sen koko merkitystä ymmärretä. Esimerkiksi vuokranantajan kannattaa laittaa vuokrasopimukseen ehto voimassaolevasta kotivakuutuksesta. Kotivakuutuksesta katetaan esimerkiksi sijaisasumiskustannukset, jos asunto täytyy tyhjentää vaikkapa viemärivuodon vuoksi ja asukkaan pitää muuttaa pois korjausremontin ajaksi.

Lyhyenkin matkan aikana voi tapahtua jotain täysin yllättävää, mikä aiheuttaa isot vahingot. Jos vaikkapa rättipatterin tiiviste hajoaa, kuuma vesi alkaa höyryttää asuntoa ja sen irtaimistoa. Kotivakuutuksessa on esinevakuutus, vastuuvakuutus ja oikeusturvavakuutus. Näitä kaikkia voi tarvita aivan yllättäen.

Kenen on vastuu? Kuka korvaa? Miten toimia? Näihin kysymyksiin törmätään huomattavan usein taloyhtiöissä. Omataloyhtiö.fin Kysy, vastaamme –palsta antaa täysin veloituksetonta apua taloyhtiöitä koskeviin lakiteknisiin kysymyksiin. Joka viikko otamme vastaan viisi lakiasioihin liittyvää kysymystä. Kysymysten vastauksista huolehtii JuriNet.