Asunto kaipaa säännöllisiä huoltotöitä - kenen on vastuu?

Kunnossapitovastuun jakautumisesta taloyhtiöissä on annettu selkeät ohjeet. Silti kysymyksiä siitä, kuka on vastuussa yhtiön rakennuksen tietyn osan kunnostamisesta tai vian korjaamisesta, syntyy usein.

Vahingon sattuessa myös vahingonkorvauslaki
ja vakuutukset vaikuttavat.Vahingon sattuessa myös vahingonkorvauslaki ja vakuutukset vaikuttavat.
Epävarmuutta lisää se, että uusissa asunto- osakeyhtiöissä on usein nykyaikaisia laitteistoja, joita kaikki asukkaat eivät osaa käyttää. Esimerkiksi huoneiston sisäinen ilmanvaihtojärjestelmä huoltotöineen voi olla asukkaalle ”hepreaa”. Mitä oudompi laite asukkaalle on, sitä varmemmin on myös epäselvää, kuuluuko jonkin sen osan huolto asukkaalle. Jos asukkaalla ei ole johonkin laitteeseen käyttöohjeita tai jos ei tiedä, kuka laitteen huollosta vastaa, on järkevintä ottaa yhteyttä isännöitsijään jo ennen kuin ongelmia ilmenee.

Vastuun perusjaon mukaan asunnon seinien sisäpuolella olevat osat, kuten sisärappaukset, tasoitepinnat ja sisäpuoliset maalaukset ovat osakkaan vastuulla, kun taas ulkopuolella olevista osista, kuten vesikatosta, ulkoseinistä sekä ylä-, ala- ja välipohjista vastaa yhtiö. Vastuunjako ratkaistaan aina ensisijaisesti uuden asunto-osakeyhtiölain 4 luvun osoittamalla tavalla.

Periaatetta, jonka mukaan osakas vastaa huoneiston sisäpuolella olevista osista ja yhtiö muista, noudatetaan myös ovien ja ikkunoiden eri osien osalta. Ulko-oven ja ikkunoiden huolto- ja korjausvastuu riippuu siten siitä, mistä oven tai ikkunan osasta on kysymys. Postiluukku, ulko-oven nimikilpi sekä ulko-ovien ja parvekeoven lukot ovat yhtiön vastuulla. Vain turvalukosta huolehtiminen on osakkaan vastuulla, jos tämä asentaa sellaisen ulko-oveensa.

Kuka huoltaa vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet?

Paljon kysymyksiä aiheuttavat vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet, joista toiset ovat osakkaan ja toiset yhtiön vastuulla. Kylpyhuoneessa osakas vastaa pesu- ja suihkualtaista sekä kylpyammeesta. Myös suihkuletkujen ja suuttimien kunnosta huolehtiminen kuuluu osakkaalle. Samoin pesukoneen letkut ja pesukoneen liittäminen ovat osakkaan vastuulla. Sitä vastoin vesihanat, wc:n huuhtelulaitteet sekä mahdollisista viemäritukoksista ja putkistovuodoista huolehtiminen kuuluvat yhtiön vastuulle. Vain siinä tapauksessa, jos osakas on vaihtanut itse hanat tai pytyn kalliimpaan malliin, on vastuu niistä jatkossa osakkaan. Yhtiöllä on vastuu myös märkätilojen vesieristeistä.

Vesilukkojen ja lattiakaivojen puhdistus kuuluu osakkaalle, mutta korjaus ja uusiminen yhtiölle. Samalla logiikalla jakautuu vastuu myös mm. ilmanvaihtolaitteiden ja hormien kohdalla: siinä missä ilmanvaihdon perussäätö, ilmanvaihtokanavat ja hormien puhdistus kuuluvat yhtiölle, osakas vastaa poistopuhaltimesta, liesituulettimesta ja poistoventtiilien puhdistamisesta. Samoin ilmanvaihdon suodattimien puhdistus ja uusiminen kuuluu osakkaalle. Sitä vastoin poistoventtiilien korjaus ja uusiminen on yhtiön vastuulla.

Kuka huoltaa vesi-, viemäri- ja
vesilämmityslaitteet?Kuka huoltaa vesi-, viemäri- ja vesilämmityslaitteet?

Vastuunjako vahinkotapauksissa

Asunto-osakelain mukaan osakkaalla on velvollisuus ilmoittaa taloyhtiölle asunnon vioista ja puutteista. Käytännössä ilmoitus tehdään isännöintiyritykselle. Jos osakas laiminlyö velvollisuutensa, hän voi joutua vahingonkorvausvastuuseen taloyhtiölle aiheutuvista ylimääräisistä kustannuksista. Jos siis epäilee vauriota, siitä on syytä ilmoittaa hyvissä ajoin. Nopea toiminta vähentää usein korjauskustannuksia ja lisävahinkoja.

Vaikka pelko kosteusvaurioista on yleinen, kannattaa kuitenkin muistaa, etteivät esimerkiksi pilkut kaakeleiden saumoissa ole merkkejä kosteus- tai homevaurioista, vaan ne johtuvat yksinkertaisesti lika- ja saippuakertymistä. Kylpyhuone täytyy pestä lattiasta kattoon säännöllisesti, ja se on osakkaan vastuulla. Todelliset kosteusvauriot ovat yleensä rakenteissa, eikä niitä näe pintamateriaaleista.

Pääroolissa on asukas, joka ei välttämättä ole osakkeen omistaja; vuokranantaja ei vastaa vuokralaisen huolimattomuudesta aiheutuneista vahingoista taloyhtiölle. Entä mitä huolimattomuus sitten voi olla? Esimerkiksi astianpesukonetta ei kannata jättää yksinään päälle, sillä sen aiheuttama vesivahinko katsotaan asukkaan huolimattomuudesta johtuvaksi vahingoksi, jos kone on jätetty valvomatta käyntiin.

Vahingon sattuessa myös vahingonkorvauslaki ja vakuutukset vaikuttavat

Aina kun asunto-osakkeessa tapahtuu jokin vahinko, voidaan sen jälkeen, kun asunto- osakeyhtiölain mukainen vastuunjako on selvinnyt, korvausvaatimuksia tarkastella myös siitä näkökulmasta, olisiko joku vahingonkorvauslain perusteella vastuussa aiheuttamastaan vahingosta. Ns. aiheuttamisperiaate voi tietyissä tapauksissa johtaa vastuunkantajan vaihtumiseen siten, että esimerkiksi yhtiölle muuten kuuluva vastuu siirtyy selkeän vahingon aiheuttamisen tai törkeän huolimattomuuden vuoksi osakkaan vastuulle. Olipa vahingon laatu sitten mikä tahansa, kannattaa vielä tutkia, voisiko vahingon korvata jokin vakuutus, kuten kiinteistövakuutus tai osakkaan kotivakuutus.

Osakkaan oikeus remontointiin ja muutostöihin hallitsemissaan tiloissa on kaiken kaikkiaan varsin laaja. Muutoksia voi tehdä pintaremonteista aina huonejaon muutoksiin, keittiöremonteista saunan rakentamiseen jne. Muualla kuin osakkaan hallitsemassa huoneistossa tehtävät muutokset edellyttävät kuitenkin aina yhtiön suostumusta. Tämä tarkoittaa, että esimerkiksi parvekelasien asentaminen on luvanvaraista. Lisäksi sellaisista muutoksista, jotka voivat vaikuttaa kantaviin rakenteisiin, talon eristyksiin, taloon asennettuihin vesi-, sähkö-, kaasu- tai vastaaviin johtoihin tai ilmanvaihtojärjestelmään, on ennen työn aloittamista ilmoitettava isännöitsijälle tai hallitukselle. Ilmoitusvelvollisuus on siten lähes yhtä laaja kuin muutostenteko-oikeuskin.

Hallituksella ja isännöitsijällä on myös oikeus valvoa, että muutostyö huoneistossa suoritetaan rakennusta vahingoittamatta ja hyvän rakennustavan mukaisesti. Tämä valvontaoikeus alkaa jo suunnitteluvaiheessa. Valvontaoikeus käsittää myös oikeuden valvoa työn suorittamista huoneistossa. Valvonnasta voi aiheutua myös huomattavia kustannuksia, etenkin, jos työhön tarvitaan ulkopuolista valvojaa. Kustannuksista vastaa osakkeenomistaja, joka teettää kyseiset muutostyöt. Jos muutostyö voi vahingoittaa rakennusta tai tuottaa asunto-osakeyhtiölle esimerkiksi taloudellista haittaa, hallitus voi tarvittaessa kieltää muutostyöt tai asettaa muutoksille ehtoja.

Kotivakuutus kannattaa pitää kunnossa

Kotivakuutus jätetään joskus hankkimatta, eikä sen koko merkitystä ymmärretä. Esimerkiksi vuokranantajan kannattaa laittaa vuokrasopimukseen ehto voimassaolevasta kotivakuutuksesta. Kotivakuutuksesta katetaan esimerkiksi sijaisasumiskustannukset, jos asunto täytyy tyhjentää vaikkapa viemärivuodon vuoksi ja asukkaan pitää muuttaa pois korjausremontin ajaksi.

Lyhyenkin matkan aikana voi tapahtua jotain täysin yllättävää, mikä aiheuttaa isot vahingot. Jos vaikkapa rättipatterin tiiviste hajoaa, kuuma vesi alkaa höyryttää asuntoa ja sen irtaimistoa. Kotivakuutuksessa on esinevakuutus, vastuuvakuutus ja oikeusturvavakuutus. Näitä kaikkia voi tarvita aivan yllättäen.

Vastuunjakotaulukon löydät täältä

Asukkaan muistilista:

Keittiö

– Käytä astianpesukonetta vain, kun olet itse paikalla. Sulje koneen vesiliitäntä, kun konetta ei käytetä. Kokeile kädellä letkujen liitoksia mahdollisen vuodon havaitsemiseksi. Puhdista koneen roskasuodatin ohjeiden mukaan. Kun hankit uuden astiapesukoneen, asennuta se pätevöityneellä putkiliikkeellä.
– Puhdista vuosittain kylmäkoneiden takaosat huolellisesti vetäen koneet paikoiltaan. Sulata samalla pakastin.
– Pidä ilmanvaihtoventtiilit auki. Älä muuta niiden säätöjä. Puhdista venttiilit pölystä vähintään kaksi kertaa vuodessa.
– Pese liesituulettimen rasvasuodatin säännöllisesti miedolla pesuaineliuoksella.

Märkätilat ja huoneistosauna

– Pese pesutilat säännöllisesti katosta lattiaan, jotta lika ja pesuainejäämät eivät ehdi tarttua pintoihin. Puhdista myös saunan lauteet.
– Lattiakaivo ja sen sisäosat on puhdistettava vähintään kahdesti vuodessa.
– Käytä pyykinpesukonetta, kuten astianpesukonetta, vain silloin, kun olet kotona. Älä jätä konetta yksin päälle. Puhdista koneen nukkasihti käyttöohjeen mukaan.
– Huolehdi märkätilan ilmankierrosta. Tarkista ilmanvaihtokoneet käyttöohjeen mukaan.
– Puhdista ilmanvaihtoventtiilit pölystä vähintään kahdesti vuodessa. Pidä ne auki äläkä peitä niitä.

Muut tilat

– Tarkista palovaroitin kerran kuussa ja vaihda paristo vuosittain.
– Poista parvekkeelta roskat ja vesi. Sovi lumenpoistosta taloyhtiön kanssa.
 
Julkaistu
5.8.2013