Asuntojen hinnoissa ilmaa vai kuplia?

Asuntokauppa puhuttaa - hyvinä ja huonoina aikoina, mutta mielenkiintoisia piirteitä se saa aina talouden taitekohdissa; kun nähdään, että taantuma on tulossa ja vastaavasti, kun ensimmäiset ennustajaeukot näkevät positiivista värinää maailmatalouden taivaanrannalla. Erityisen ahkeria ovat ne suomalaisen asuntotuotannon, -politiikan ja -kaupan ammattilaiset, jotka itse asiassa eivät edusta mitään edellä mainittua tahoa. Viesti on kuitenkin painoltaan ex-mäkihyppääjäämme lainaten fifty-sixty -osion jälkimmäinen puoli. Tuntuuko tutulta: ”Älkää hyvät ihmiset vaan asuntoa ostako, kohta ne ovat vielä halvempia”, tai ”asuntojen hinnat ovat kyllä nousussa, mutta se on vain väliaikaista, kannattaa odottaa.”

Näiden asuntokaupan säätelijöiden mielisanontoja ovat ”asunnon hintakupla” ja ”asuntojen hinnoissa on ilmaa”. No kuinka se asuntokauppa sitten eroaa muusta kaupasta tässä markkinatalouden maailmankolkassa? Jos suomalainen tomaatti maksaa Prismassa 3,95 €/kg ja Citymarketissa 3,59€/kg niin on selvä asia, että katelaskentamekanismi, logistiset kulut tai jokin muu hintaan vaikuttava seikka tulkitaan ketjuissa toisin. Mutta, jos suurin piirtein yhtä kaukana Helsingin rautatieasemasta sijaitseva kaksio Espoon Olarissa maksaa 200 000 ja samankokoinen Vantaan Korsossa 150 000 euroa, niin puhutaan yhtä aikaa samasta ja eri asiasta. Aivan kuten hallitus ja oppositio työllistämisestä ja työllisyydestä.

Onko siis Olarin kaksion hinnassa ilmaa? Ei kenties, jos Korson hinta on ”kohdallaan”. Mutta kun nämä pahan ilman linnut seuraavatkin erinäisiä tilastoja, kuten EKP:n ohjauskoron kehitystä, työttömyysprosenttia ja valtion bruttovelan määrää, niin heidän mukaansa kaksion Olarissa tulisi maksaa vain 185 000 euroa. Ilmaa siis mukamas on!

Kahden kauppa

Asuntokauppa, kuten moni muukin kauppa, on viime kädessä aina kahden kauppa, joskin välimiehinä ja osallisina ovat myös kiinteistönvälittäjä, pankki ja asuntoilmoituksen välittäjänä media. On päivänselvää - myös ymmärrettävää ja hyväksyttävää - että myyjä haluaa asunnostaan maksimaalisen hinnan ja vähän enemmän kuin naapuri myydessään ihan identtisen läävänsä, ”onhan meidän kuitenkin paljon paremmin pidetty ja näkymätkin ikkunasta valoisammat”.
Kiinteistönvälittäjällä on tietysti kokemuksen tuomaa realismia hyppysissään, mutta hän on mielenkiintoisella tavalla kahden asiakkaan loukussa, myyjän ja ostajan. Välittäjä haluaa miellyttää myyjää myötäilemällä tämän arvioita myyntihinnasta, mutta haluaa tietysti, että kauppa syntyy viimeistään toisella näytöllä. Välittäjä tietää lisäksi, että asuntokauppaa säätelee tietty maailmantalouden, asunnon sijainnin ja asunnon koon kertoimista saatava keskimääräinen myyntiaika, joka on yleensä parin kuukauden luokkaa. Jos asunto ei liikahda tässä ajassa, on hinta kenties liian korkea, jos se taas menee ensimmäisellä näytöllä, hups!, olikohan pyynti liian alhainen vai kävikö vain hyvä tuuri?
Mutta juuri tässä on se asuntokaupan ydin. Asuntokauppaa ei voi tulkita ainakaan yksittäistapauksissa, siis yhden asunnon myynnissä, bulkkitavarana, jota haetaan varastosta lisää, jos hyllystä loppuu. Ei, asunnolla voi olla vain yksi ostaja ja jo vanha kauppamiehen viisauskin sanoo, että silloin on hinta kohdallaan, kun myyjä ja ostaja ovat samaa mieltä hinnasta. Nyt on tietenkin niin, että asuntojen hintojen ollessa neljännesmiljoonan paikkeilla, kymmenenkin tuhatta on aika tavanomainen liikutteluyksikkö, kun haetaan lopullista kauppahintaa. Jos ostaja saa mielestään jo oikeasta ja periaatteessa hiljaisesti hyväksymästään hinnasta tuon tingittyä, on perheen loppuelämän appelsiinit tienattu.

Ilmahinta käsitteenä vailla pohjaa

Asuntokaupassa on lähes aina kaksi hintaa; pyyntihinta ja myyntihinta, joka ei läheskään aina ole pienempi tai edes sama kuin alkuperäinen pyyntihinta. Jos siis asunnon hintapyyntö on 200 000 ja kauppa tehdään 195 000:lla, oliko siis hinnassa ilmaa, ylipainetta 5 000 euroa? Vai oliko pyyntihinnassa tietty toiveikkuus - jospa se kuitenkin - ja josta jo alunperinkin oltiin varauduttu tinkimään tuo viisi, jopa kymmenenkin tuhatta euroa?

Harva se päivä tapahtuu hinnan asettamisessa virhearvioita myös toisin päin. Asunnon haluaisikin ostaa kaksi, kolme, jopa useampikin ostaja. Asuntokauppa ei vain toimi niin, että ostajakandi sanoo, kyllä käy, maksan tuon pyydetyn hinnan, missä on kassa. Myyjä tai välittäjä saattaa aistia, että nyt on kysyntää ja antaa kaupan olla auki koko näytön ajan. Sitten alkaa huutokauppa, ja 200 000 euron asunnolle saattaa tulla kauppakirjaan myyntihinnaksi vaikka 215 000 euroa. Mitäs ilmaa tai alipainetta tämä sitten oli?

Asuntokauppa on myös varsin tunteikasta. Jonkin asunnon vain aistii olevan ”elämäni koti seuraavien 25 vuoden ajan, tämä minun on saatava!” Jonkun asiantuntijan mielestä hintapyynnössä on kuitenkin sakeaa ilmaa ja tämän myös ostaja saattaa tiedostaa, mutta työntää ajatukset taka-alalle, kun ei uskalla ottaa riskiä tarjoamalla asunnosta viisi prosenttia pyydettyä vähemmän. Kas, kun joku toinen samalla tavoin asuntoon rakastunut tai vähintään ihastunut saattaa napata asunnon täydellä, eli pyyntihinnalla. Jos siis tämä elämäni asunto lipuu ohitseni viiden tai kymmenen tonnin ilmakuormalla, niin kuka on voittaja, kuka häviäjä? Ihanneasunnon mahdollisesti viiden tuhannen tinkimisellä menettänyt saattaa toki löytää toisen mukavan asunnon tai sitten ei. Maksamalla oletetuista kuplista, ilmasta, olisi rasitus ollut seuraaville 25 vuodelle jaettuna tasan 0,5 euroa päivässä. Onko se paljon vai vähän ilmasta ja kuinka paljon onnesta?

Kenen intressi jarruttaa?

Väitän siis, että käsite, ilmiö, sanonta tai termi ”hintakupla” on täysin ilmaa vailla perustetta. Ei se, että asunnosta pyydetään oleellisesti markkinoiden keskihintaa korkeampaa hintaa tarkoita, että ko. asunnossa myydään ilmaa. Jos ostaja maksaa pyydetyn hinnan, voi aina joku ulkopuolinen sanoa tämän maksaneen liikaa. Varmasti näinkin tapahtuu, että ostaja ei tiedosta markkinahintaa eikä oivalla hinnassa olevan joustovaraa, ja maksaa siten ylihintaa. Mutta elämässä käy joskus kuin entiselle sulhaselle, joka luuli naineensa enkelin, mutta huomasi saaneensa pelkän harpun.
Asuntokauppa, tarjonnan riittävyys, rakentamisen laatu ja hintakuplat puhuttavat nyt ja jatkossakin. Seurataanpa kuitenkin, mitkä tahot ja henkilöt ovat asuntokaupan ja -hinnoittelun suurimpia ”asiantuntijoita” ja jarruttajia. Pannaanpa merkille seuraavan ilmakitaristin poliittinen suuntaus, kokemus ja todellinen ote asuntotuotantoon, -politiikkaan, -kauppaan tai -rahoitukseen tai muu asiantuntemus, jonka kautta saisi yleisesti hyväksyttävän luvan kritisoida toisten omalla rahallaan tekemiä päätöksiä asuntokaupan niin vaikealla, mutta usein välttämättömällä saralla.

Ohjeeni: Ole realisti, kriittinenkin, mutta älä tingi ihanteista äläkä elämäsi asunnosta.

Raimo Holopainen, viestintäjohtaja, Suorakanava Oy
 
Päivitetty
15.3.2010