Uusi maakaari muutti säännöksiä

Kosteus- ja homevaurioita koskevat erimielisyydet ovat yleisimpiä omakotitalokauppaan liittyviä riidan aiheita. Vuoden 1997 alusta voimaan tullut uusi maakaari uudisti kiinteistökauppaa koskevia sääännöksiä. Kiinteistökauppaa koskevassa kaupanvastuussa on kysymys myyjän tiedonantovelvollisuude ja ostajan selonottovelvollisuuden välisestä tasapainosta.

Uuden maakaaren mukaan kaikkia kaupan ehtoja ei tarvitse kirjata määrämuodossa laadittuun kauppakirjaan. Pakollisia kauppakirjaan merkittäviä ehtoja ovat ainoastaan kiinteistön yksilöintitiedot, myyjän ja ostajan nimet, luovutustarkoitus sekä kauppahinta tai muu vastike. Osapuolet voivat kaupanvahvistajan vahvistaman kauppakirjan lisäksi sopia tarkemmin kaupan yksityiskohdista esimerkiksi erillisellä sopimuksella. Erimielisyyksien välttämiseksi ja näytön helpottamiseksi on kuitenkin suositeltavaa sopia kirjallisesti kaikista kaupan ehdoista.

Tiedonanto- ja selonottovelvollisuus tasapainossa


Myyjän tulisi kertoa ostajalle kaikki ne seikat, jotka ovat merkityksellisiä kaupan kannalta. Ostajan pitää kuitenkin itse tarkastaa kaupan kohde eikä hän voi myöhemmin esittää vaatimuksia myyjää kohtaan sellaisista puutteista, jotka olisi pitänyt havaita kiinteistöä esiteltäessä. Kosteus- ja homevaurioseikkoihin kannattaa kiinnittää huomiota jo kauppaa tehdessä. Yksi vaihtoehto on teettää pientalon kuntoarvio ulkopuolisella rakennustekniikan asiantuntijalla. Myyjän kannattaa hankkia käyttöönsä rakennuslupa-asiakirjat, joista voi tarkistaa rakennusluvan sekä varmistaa kohteessa suoritetut katselmukset. Kiinteistö luovutetaan yleensä siinä kunnossa kuin se on. Tällainen ehto ei kuitenkaan sulje pois ostajan oikeutta vedota kiinteistön virheeseen. Siksi myyjän vastuunrajoitusehdon on oltava yksilöity. Jos vaurio osoittautuu ennakoitua oleellisesti pahemmaksi ja kalliimmaksi korjata, saattaa ostajalla ehdosta huolimatta olla oikeus vedota kaupanvastuuseen. Virhe kaupan kohteessa voi johtaa hinnanalennukseen tai viimeisenä vaihtoehtona myös kaupan purkamiseen. Tyypillinen lopputulos on hinnanalennus, joka usein määritetään korjauskustannusten perusteella.

Kiinteistön kunto kannattaa taltioida


Jos myyjä on salannut tietämänsä virheen, ostaja voi vaatia myös vahingonkorvausta. Kosteus- ja homevauriotapauksissa vahingonkorvaukset saattavat nousta varsin korkeiksi ostajan terveyshaitasta vaatimine korvauksineen, tilapäis-majoituskuluineen jne. Myyjä vastaa ostajalle myös kiinteistönvälittäjän antamista tiedoista. Ostaja ei kuitenkaan voi vedota sellaiseen laatuvirheeseen, jonka hän on tai olisi voinut havaita tarkastuksessa. Mitä kauemmin kaupan tekemisestä on kulunut, sitä vaikeampi on selvittää, mistä syystä kosteus- tai homevaurio on saanut alkunsa. Myyjän kannattaisikin kaupanteon yhteydessä kuntoarvion teettämisen lisäksi esimerkiksi valokuvaamalla taltioida kiinteistön kunto sitä ostajalle luovutettaessa. Ostajan on vedottava virheeseen viipymättä sen havaitsemisen jälkeen. Maakaaren kaupanvastuu on voimassa viisi vuotta kaupasta, jos osapuolet eivät ole elinkeinonharjoittajia. Törkeissä tapauksissa virheeseen voidaan vedota vielä myöhemminkin. Omakotitalo voi olla myös vuokratontilla. Vuokratontin luovuttajan ja siirronsaajan vastuu on samanlainen kuin kiinteistön myyjän ja ostajan.

Talopaketin vastattava sovittua


Taloelementtien toimituksessa ja rakennusurakassa on kuluttajansuojalain mukaan virhe, jos toimitus ei sisällöltään, laadultaan tai muilta ominaisuuksiltaan vastaa sovittua. Suoritus katsotaan virheelliseksi myös silloin, kun se ei vastaa voimassa olleita määräyksiä, hyvään rakentamistapaan sisältyviä vaatimuksia tai siitä aiheutuu terveydellistä haittaa. Tilaajan tulee vedota virheeseen kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen. Virheilmoitus voidaan tehdä paitsi talopaketin toimittajalle myös sopimuksen välittäneelle elinkeinonharjoittajalle. Mikäli tilaaja ei ilmoita virheestä, hän menettää oikeutensa vedota siihen. Oikeuden menetystä ei kuitenkaan seuraa, jos suoritus ei ominaisuuksiltaan täytä tuoteturvallisuuslakia, terveyden tai omaisuuden suojelemiseksi annettuja määräyksiä tai se on muuten terveydelle tai omaisuudelle vaarallinen. Toimeksisaajan tulee toimittaa virheettömät elementit tai muutoin oikaista virhe ilman tilaajalle koituvia lisäkustannuksia. Jollei virhettä korjata kohtuullisessa ajassa, tilaaja voi vaatia virhettä vastaavaa hinnanalennusta tai jopa sopimuksen purkamista. Tilaajalla on myös oikeus korvaukseen vahingosta, jonka hän kärsii virheen vuoksi.

Yhteisomistajille suositellaan hallintasopimusta


Tyypillinen yhteisomistuksen kohde on paritalo tai samalla tontilla olevat omakotitalot, joiden omistamista ja hallinnoimista varten ei ole perustettu asunto-osakeyhtiötä. Jos yhteisomistajien kesken ei ole muuta sovittu, katsotaan yhteisomistusosuudet yhtä suuriksi. Yhteisomistajilla on oikeus vapaasti luovuttaa omistusosuutensa esimerkiksi myymällä se ulkopuoliselle. Yhteisomistaja voi jossain määrin tehdä muutostöitä hallitsemassaan rakennuksen osassa. Yhteisomistuksessa olevan kiinteistön kosteus- ja homevaurion korjausvastuu riippuu ensisijaisesti yhteisomistajien keskinäisen hallintasopimuksen sisällöstä. Hallintusopimuksen avulla kukin rakennus tai rakennuksen osa voidaan erottaa omaksi kokonaisuudekseen. Yhteisomistajien välinen kirjallinen hallintasopimus ei ole pakollinen, mutta suositeltava. Suositeltavaa on myös hakea kiinnitys sopimuksen pysyvyyden vakuudeksi, jolloin se sitoo tuleviakin omistajia. Jos huoneistot ovat samassa rakennuksessa, jää osa korjauksista yhteisomistajien yhteisesti maksettaviksi. Kustannusten jakautuminen määräytyy hallintasopimuksen tai, jos siinä ei ole asiasta sovittu, omistusosuuksien suhteessa.
Ympäristöministeriö PL 35
00023 Valtioneuvosto
Puh. 09-16 007, fax 09-1603 9545
www.ymparisto.fi
 
Päivitetty
21.11.2006