Eri osapuolten väliset pelisäännöt

Kosteus ja homeongelmat tuntuvat valitettavan tutuilta. Pallo pyörii monen mutkan kautta, mutta pelin henkenä on tutkia sekä korjata havaitut vauriot mahdollisimman nopeasti. On kuitenkin tiedettävä, ketkä kaikki pelaavat, mikä on pelikenttä ja millä säännöillä pelataan. Kun tietää oman asemansa, eri vastuutahot sekä vastuiden sisällön ja ulottuvuuden, voi nopeasti ja vaivatta löytää asiansa kannalta oikean osapuolen sekä selvittää oikeutensa ja velvollisuutensa. Usein on monia vaihtoehtoisia ja joskus samanaikaisia toimintatapoja.
Oheisessa kaaviossa on esimerkinomaisesti kuvattu, mitkä tahot voivat tulla kysymykseen, kun huoneistossa havaitaan kosteus- ja homevaurio. Kaavio ei ole tyhjentävä, vaan kuvaa vastuusuhteiden moninaisuutta.

1. Vuokralainen voi esittää vaatimuksia vuokranantajalleen ja tämä vuokralaiselle.
2. Osakas voi esittää asunto-osakeyhtiölle yhtiön kunnossapitovastuuseen liittyviä tai
vahingonkorvausperusteisia vaatimuksia. Asunto-osakeyhtiö saattaa esittää osakkaan
kunnossapitovastuuseen liittyviä tai vahingonkorvausperusteisia vaatimuksia osakkaalleen.
3. Asunto-osakeyhtiöllä saattaa olla oikeus vahingonkorvauslain perusteella vaatia korvauksia
vuokralaiselta.
4. Asunto-osakeyhtiön osakkaalla saattaa olla oikeus kaupanvastuun perusteella esittää
vaatimuksia osakkeen myyjälle.
5. Sekä myyjä että ostaja voivat vaatia kiinteistönvälittäjää vastuuseen, jos tämä ei ole hoitanut
tehtäväänsä asianmukaisesti.
6. Asunto-osakeyhtiö ja sen osakkaat voivat esittää korjaus- tai korvausvaatimuksia taloyhtiön
perustajaosakkaalle.
7. Mikäli perustajaosakas ei ole itse hoitanut rakentamista, voi perustajaosakkaalla olla oikeus
vaatia korvauksia rakennusurakoitsijalta.
8. Asunto-osakeyhtiöllä on oikeus vedota urakkasopimuksen ehtoihin urakoitsijaa kohtaan
riippumatta siitä, onko se urakkasopimuksen osapuoli.
9. Perustajaosakkaalla ja mahdollisesti asunto-osakeyhtiöllä rakennuttajana on oikeus
konsultinvastuun perusteella esittää vaatimuksia rakennustyön suunnittelijalle ja valvojalle.
10. Asunto-osakeyhtiö voi joissakin tapauksissa vedota virheisiin, jotka aiheutuvat
rakennusvalvonnan toimista. (Ensisijainen vastuu rakentumisen virheettömyydestä on aina
rakennushankkeeseen ryhtyvällä.)

Suunnitelmien mukaisesti alusta alkaen


Kosteus- ja homevauriot saavat valitettavan usein alkunsa jo talon suunnitteluvaiheessa. Kun kuluttaja hankkii talopaketin tai tekee urakkasopimuksen talon rakentamisesta elinkeinonharjoittajan kanssa, sovelletaan heidän väliseensä suhteeseen sopimusehtojen lisäksi myös kuluttajansuojalakia. Jos rakennuttajana on muu kuin kuluttaja, määräytyy rakentajan vastuu urakkasopimuksen ja yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti.

Mikäli talopaketti hankitaan perustettavan asunto-osakeyhtiön nimissä, vastuut määräytyvät sopimuksen ja yleisten sopimusoikeudellisten periaatteiden mukaisesti. Urakkasopimuksessa urakoitsija sitoutuu tekemään rakennuskohteen suunnitelmien mukaisena. Suunnitteluvastuu kuuluu joko rakennuttajalle tai urakoitsijalle. Suunnittelija ja rakennustyön valvoja ovat usein ulkopuolisia konsultteja. Konsulttien vastuu sopimuskumppaniin nähden rajoitetaan useimmiten yleisten sopimusehtojen mukaisesti heidän palkkionsa määrään. Rakennusurakka voidaan jakaa pienempiin kokonaisuuksiin. Sivu-urakkasopimuksessa kaikki urakoitsijat ovat sopimussuhteessa rakennuttajaan ja rakennuttaja voi esittää vaatimuksia suoraan urakoitsijalle. Aliurakkasopimuksessa pääurakoitsija vastaa käyttämistään aliurakoitsijoista ja rakennuttaja asioi lähinnä pääurakoitsijan kanssa.

Vastaanottotarkastus tehtävä huolellisesti


Rakennustyö otetaan vastaan vastaanottotarkastuksessa. Rakennuttajan on silloin esitettävä kaikki tiedossa tai havaittavissa olevat puutteet - muuten hän menettää oikeuden vedota niihin. Vastaanottotarkastuksesta alkaa yleensä vuoden mittainen takuuaika. Urakoitsijan on pääsääntöisesti korjattava kaikki takuuaikana ilmenevät puutteet. Takuukorjaukset tehdään yleensä kerralla takuuajan päätyttyä, kuitenkin esimerkiksi home- ja kosteusvauriot täytyisi korjata välittömästi.
Eri rakenneosilla saattaa olla eripituiset takuuajat, esimerkiksi vesikatolle annetaan tavallisesti kymmenen vuoden takuu. Takuun antaa yleensä alihankkija suoraan rakennuttajalle. Takuuajan päättyminen ei merkitse sitä, että talotehtaan tai urakoitsijan vastuu virheistä päättyisi. Hyväksytyn vastaanottotarkastuksen jälkeen urakoitsijalla on vielä 10 vuotta velvollisuus korjata törkeästä huolimattomuudesta aiheutuneet virheet ja puutteet. Jos tilaaja on kuluttaja, ei korvausvelvollisuus edellytä törkeää huolimattomuutta. Rakennuksen valmistumisen yhteydessä kaikki rakentamiseen liittyvät asiapaperit luovutetaan rakennuttajalle. Hänen kannattaa tarkistaa asiapaperien kattavuus, jotta myöhemmin mahdollisessa riitatilanteessa voitaisiin todeta, miten rakentaminen oli suunniteltu tehtäväksi. Ympäristöministeriön ja Rakennustarkastusyhdistyksen yhteistyönä laatima Pientalotyömaan valvonta -niminen julkaisu on oiva tapa dokumentoida rakentamisen osa-alueita ja niiden tarkastuksia. Julkaisu sisältää omakotirakentajalle tai rakennuttajalle suunnitellun työvaiheiden tarkastusohjelman. Kunta on vastuussa kaavoituksesta ja yleensä myös kunnallistekniikan rakentamisesta. Rakennusvalvonnan tehtävänä on hoitaa rakennusluvassa määrätyt tarkastukset. Päävastuu hankkeen teknisestä onnistumisesta ja sopimuksenmukaisuudesta kuuluu ensisijaisesti rakennuttajalle ja urakoitsijalle.

Grynderin vastuu yleensä 10 vuotta


Suurin osa asunto-osakeyhtiöistä toteutetaan perustajaurakointina tai -rakennuttamisena eli ns. grynderirakentamisena. Grynderi vastaa pääsääntöisesti 10 vuoden ajan siitä, että talo on toteutettu hyvän rakennustavan mukaisesti. Vastuu rakentamisessa sisältää vastuun suunnitelmien noudattamisesta, oikeiden rakennusaineiden ja-tarvikkeiden sekä työtapojen valinnasta ja velvollisuuden korjata rakentamisen aikana tapahtuneet virheet.
Ympäristöministeriö PL 35
00023 Valtioneuvosto
Puh.09-16 007, fax 09-1603 9545
www.ymparisto.fi
 
Päivitetty
21.11.2006