Rakentaja.fi etsii syytä rakentamisen vähentymiseen

Rakentaja.fi sivuilla kysytään rakentamista suunnittelevilta henkilöiltä suurinta yksittäistä syytä siihen, miksi rakentaminen on siirtynyt myöhempään ajankohtaan. Syitä lähdettiin hakemaan, koska omakotitalojen rakentaminen on vähentynyt jyrkästi huippuvuodesta 2005, jolloin aloitettiin 16.209 uutta pientaloa. Vuonna 2007 määrä oli vielä 14.304 pientaloa, mutta viime vuonna määrä väheni 11.255 pientaloon. Pudotusta yhdessä vuodessa siis 21 %. Kuluvan vuoden rakennusmäärä on edelleen laskussa ja haettujen rakennuslupien määrä ennakoi noin 8.000 pientaloasunnon aloittamista.

Aika olisi juuri nyt otollinen rakentamiseen

Edellä esitetyt jyrkät laskulukemat ovat lamastakin huolimatta yllättäviä, sillä keskimääräisen omakotitalon materiaalikustannukset ovat Koti-Optimi Kustannusarvio-ohjelman kehittäjän, Pentti Teponojan, mukaan tippuneet vuoden 2008 kesästä lähes 20.000 euroa. Hänen mukaansa myös työntekijöiden saatavuus on oleellisesti parantunut ja samalla urakkatarjouksissa töiden hinta on laskenut noin 10.000 euroa. Kolmantena rakentamista puoltavana tekijänä Pentti Teponoja mainitsee rahoituksen edullisuuden.
Asuntolainojen korko on vuoden aikana tullut alas jo noin 3 %. Raakana esimerkkinä voidaan laskea, että kun aiemmin 200.000 euron lainan annuiteettilyhennys olisi 20 vuoden laina-ajalla ollut 1.320 euroa, voitaisiin tällä hetkellä samalla kuukausilyhennyksellä hoitaa joko 260.000 euron lainaa tai lyhentää laina-aikaa 5 vuodella 15 vuoteen.

Miksi rakentaminen siis on laskussa

Tutkimus käynnistyi Rakentaja.fi sivuilla viime keskiviikkona 12.8. Maanantaina puoleen päivään mennessä rakentamishankettaan siirtäneiden vastauksia oli kertynyt jo 682 kpl ja syyt näyttivät seuraavilta:

Omarahoitus osuuden puuttuminen (29 %)

Vastaajista lähes kolmanneksella oli ongelmana rahoituksen omarahoitusosuuden puuttuminen kokonaan tai osittain. Vanha sanonta ”Kun Arvolla on rahaa niin rahalla ei ole arvoa ja kun nyt rahalla on arvoa, ei Arvolla ole rahaa” - pitää paikkaansa. Taantuman myötä pankit kiristivät omarahoitusosuuksia ja lainanhoidon riskimarginaaleja.

Kustannusarvio hankkeen rahoituksen pohjana

Pankit vaativat nykyisin kaikille rakennushankkeille kustannusarvion. Rahoitus voidaan myöntää, kun on varmistettu rakentajien lainanhoitokyky. Rakennettava kohde hyväksytään yleensä 70 % arvosta vakuudeksi. Usealla lainanhoitokykyisellä on kuitenkin ongelmana 30 % omarahoitusosuus, joka voidaan kattaa myös lisävakuudella. Vakuuden puuttuessa monta muuten mahdollista hanketta jää toteuttamatta.

Valtiontakauksen nosto 10 %-yksiköllä

Yksinkertaisena korjauksena on tehdä myös tähän valtion takaukseen Silta yli taantuman -ohjelma. Valtiontakausta voidaan nykyisin myöntää jokaiselle, joka rakentaa omakotitalon tai ottaa omistusasuntolainan asunnon ostamista varten. Valtion takaaman omistusasuntolainan suuruus voi olla enintään 85 % (ASP-korkotukilainoissa 90 %) asunnon hankintahinnasta. Valtiontakauksen suuruus on enintään 20 % (ASP:ssä 25 %) omistusasuntolainasta, eli käytännössä yleensä noin 15 % (ASP n. 20 %)rakennuskustannusarviosta.
Nostetaan valtiontakausta nykyisestä 10 %-yksiköllä ja ongelma poistuu suurelta osin. Valtion takaus kattaisi tällöin noin 25 % rakennuskustannuksista (ASP:ssä n. 30 %).
Takausmaksuna valtio perii lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä 2,5 prosenttia takauksesta. Takausmäärää nostamalla myös valtion kassaan virtaa lisää euroja takauspalkkioina lisäten muutenkin rakentamisen aikaansaamia vero- ja veronluonteisia tuloja.

Minulla ei ole sopivaa tonttia (35 %)

Suomessa riittää rakennuskelpoista maata jopa kasvukeskuksissa. Ongelmana on kaavoituksen hitaus; harvalla paikkakunnalla on kaavoitettuja ok-tontteja varattuna esimerkiksi kolmen-neljän vuoden tarpeisiin. Joillain paikkakunnilla parhaat paikat on jo rakennettu ja tarjolla on vain savipeltoa tai tontti sijaitsee muuten ei kiinnostavalla paikalla; perustamiskustannukset saattavat nousta olosuhteista johtuen korkeiksi tai palvelut ovat liian kaukana. Kaupunkien ja kuntien tonttien hinnat ovat useilla paikkakunnilla nousseet lähelle markkinahintaa, mutta toki edullisiakin tontteja on tarjolla. Kun muuttotappiokunnissa tontin saa tuhansilla tai korkeintaan kymmenellä tuhannella eurolla, on pääkaupunkiseudulla pulitettava tontista jopa useita satoja tuhansia euroja.

Kaavoituksesta pitkäjänteisempää

Kuntien kaavoitusta on aktivoitava. Lisäksi kaavoituksen tulisi olla pitkäjänteistä. Kuntalaisten tulisi nähdä ainakin muutama vuosi eteenpäin, mitä alueita ollaan kaavoittamassa, mikä tulee olemaan tonttikoko ja mikä alustava kustannus liittymineen. Kaavoituksessa tulisi olla myös rohkeasti ennakkoluuloton järjestämällä kaavoituksesta kilpailuja; ”innovatiivinen kaavoitus lisää mielenkiintoa alueeseen, vaikka se ei olisikaan muuten ihan ykköspaikalla”. Tontteja tulisi myös tarjota sopivassa omistus/vuokra suhteessa, kuitenkin niin, että vuokratontin voisi lunastaa myöhemmin itselleen. Kunnan oma kohtuuhintainen tonttitarjonta tuo kilpailua myös yksityisten myyjien hinnoitteluun. Hyvästä pitkäjänteisestä tarjonnasta kohtuullisin hinnoin on oivana esimerkkinä Hämeenlinna.

Rakentaja.fi ja Oikotie yhteistyöhön

Monesti ongelmana on myös tonttitarjonnan ja tarvitsijoiden kohtaaminen. Rakentaja.fi ja Oikotie ovat aloittaneet yhteistyön, joten Rakentaja.fi käyttäjät pääsevät tutkimaan Oikotien tonttitarjontaa kunnittain.

Epävarmuus tekijöiden löytymisessä 12 %

Hyvien työntekijöiden löytäminen on ollut jo pitkään ongelmana rakentamisessa. Hyviä ohjeita osaavien tekijöiden löytämiseen ovat tietysti vanhojen rakentajien kokemukset, eli jo rakentaneilta kannattaa kysyä suosituksia. Myös käynnissä olevilla rakennustyömailla voi hyvin käydä kysymässä tekijöiltä mahdollista vapautumisaikaa ja samalla pääsee näkemään minkälaista jälkeä tekijöiltä syntyy. Urakoitsijoita valittaessa kannattaa kysyä aiempia kohteita sekä olla ehdottomasti näihin kohteisiin yhteydessä ja kysyä heidän mielipiteitään urakoitsijasta. Mikäli urakoitsija ei näitä esimerkkikohteita kykene antamaan, pitää hälytyskellojen soida. Myös rakennustarkastuksesta voi kysyä mielipiteitä urakoitsijasta ennen lopullista valintaa.

Uskalluksen puute isoon projektiin (24 %)

Uskalluksen puute näyttelee yllättävänkin isoa roolia rakennushankkeen siirtämisessä. Valtaosa omakotitalon rakentajista lähtee hankkeeseen ensimmäistä kertaa ja pieni uskalluksen puute on aivan ymmärrettävää. Nykyaikana rakentaja saa kuitenkin netin kautta nopeasti täsmällistä tietoa asiasta kuin asiasta ja ongelmatilanteisiin löytyy ohjeita. Esimerkiksi Rakentaja.fi sivuilta löytyy erillinen Kysy-vastaamme -palvelu, jossa rakentajat voivat esittää kysymyksensä niin rakennusteknisestä kuin rakennusoikeudellisesta asiasta ja vastaus annetaan vuorokauden sisällä. Palvelu on kovassa käytössä, mistä kertoo jo näkyvillä olevat yli 28.000 kysymystä vastauksineen. Uskalluksen puutteeseen auttaa myös alla olevat 12 kultaista ohjetta rakentajille.
Rakennuskustannusten hallinta, eli temppu ja kuinka se tehdään

Rakennuskustannusten hallintaa helpottaa tänä euroaikana asuntolainakorkojen vakaus aikaisempiin aikoihin verrattuna. Vaikka myös lainakorot ovatkin viime aikoina nousseet, ovat ne yleisesti ottaen edelleenkin todella alhaisella tasolla – ja mikä parasta, verottaja maksaa edelleenkin 28 % asuntolainasi koroista. Jyrkkiä koron nousuja ei myöskään ole odotettavissa. Korkojen nousua vastaan voi kuitenkin varautua valitsemalla esimerkiksi kiinteän koron ja se on myös suositeltavaa, mikäli elinkustannukset on laskettu lähelle kipupistettä. Alla rakennusvaiheen edistymisen mukaisesti laadittu lista niistä asioista, jotka auttavat rakennuskustannusten hallinnassa.
1. Tee alustava kustannusarvio jo ennen lopullisen suunnittelun aloittamista
Liian usein kustannusarvio tehdään vasta sitten, kun lopulliset suunnitelmat ovat valmistuneet. Parhaimmillaan kustannusarvio-ohjelma toimii jo ennen tontin hankkimista suunnittelun ja rakennuskustannusten ohjaajana. Kun rajoittavia tekijöitä ei vielä ole, on helppo haarukoida rakennuksen rakenne- sekä tilaratkaisuja ja katsoa mitä mikin ratkaisu vaikuttaa itse kustannuksiin.

2. Usko tekemääsi arvioon ja mitoita hankkeesi varojesi mukaisesti
Kun kustannusarviosi on tehty, usko siihen. Vaarallisilla vesillä ollaan silloin, kun arvio näyttää rakentamiseen varattujen varojen olevan riittämättömiä. Näin käy usein silloin, kun arvio tehdään vasta suunnitelmien valmistuttua. Mikäli arvio näyttää liian isolta, on joko rahoitusta lisättävä tai suunnitelmia karsittava vastaamaan budjettia.

3. Aseta rakennustyölle realistinen ja riittävän väljä aikataulu
Kustannusarvioon vaikuttaa luonnollisesti myös arvioitu rakennusaika. Tee jo alusta asti riittävän väljä rakennusaika, sen lyhentyminen on pelkästään positiivista, mutta sen pidentyminen vaikuttaa niin kustannuksiin kuin omaan ja perheen jaksamiseenkin.

4. Älä yliarvioi oman työn osuutta
Oman työn osuutta yliarvioidaan todella herkästi. Päätyön ohella ei kuitenkaan välttämättä ehdi tehdä kaikkea itse. KotiOptimi antaa tuntiarvion myös omista töistäsi: jos se näyttää esimerkiksi 1000 h ja aikomuksena on kuitenkin rakentaa esimerkiksi 5 kk:ssa, niin hälytyskellojen pitää soida.

5. Sovi työntekijät ja vastaava mestari hyvissä ajoin ennen töiden aloitusta
Rakennustyön vastaava mestari on tärkeä apu koko työmaan ajan. Samoin itse rakennustyön tekijät on varattu eteenpäin jo useita kuukausia, joten ole liikkeellä ajoissa. Jos et tunne sopivia henkilöitä, kysy aiemmin rakentaneilta.

6. Päivitä kustannusarviosi vielä ennen töiden aloittamista
Rakennusten kustannukset ovat olleet laskussa nyt noin vuoden verran. Jossain vaiheessa kustannukset kuitenkin myös nousevat. Päivitä kustannusarviosi vielä ennen rakennustöiden aloittamista ja tarkenna samalla eri rakenneosien mitat piirustuksistasi ohjelmaan, mikäli et ole sitä aiemmin tehnyt.

7. Mieti ja tilaa ajoissa työmaalla tarvittavat tarvikkeet
Rakennustarvikkeilla on rakennusajasta riippuen välillä pitkiäkin toimitusaikoja. Ikävintä on, jos työmaalla osa ajasta ja kustannuksista kuluu odotteluun. Tarvikkeiden hinnat nousevat myös jatkossa, eli laske mitä tarvitset ja tee tarjouspyynnöt sekä tilaukset hyvissä ajoin.

8. Keskity itse tarvikkeiden ostoon, se on tärkein oman työn osuuksista.
Rakennustarvikkeiden hankinta kannattaa pitää omissa hyppysissä. Kalleinta on laittaa kirvesmies tai -miehet hakemaan tarvikkeita peräkärryllä.

9. Tarkkaile jatkuvasti työmaan kustannuksia
Pidä yllä ajan tasalla olevaa kustannusseurantaa. Esimerkiksi myytävässä KotiOptimissa on lisäominaisuutena netin kautta tapahtuva kustannusseuranta. Tallenna kaikki maksusuoritukset ja kohdista ne samalla oikeaan rakennusvaiheeseensa. Näin ohjelma kertoo jatkuvasti oletko ko. työvaiheessa ylittämässä vai alittamassa kustannusarviosi.

10. Tarkkaile rakennusaikataulun edistymistä
Rakentaja.fi sivuilta saat ilmaisen rakennusaikataulun, jossa annat vain hankkeesi aloitus- ja lopetusajankohdat. Ohjelma jakaa rakennusajan näiden perusteella työvaiheittain. Tarkkaile sen edistymistä ja huomioi ajoissa mahdolliset pitkitykset ja sen seuraukset. Jos aikataulu näyttää sinun olevan esimerkiksi kuukauden myöhässä, se ei korjaannu itsestään, vaan siinä vaiheessa otettava joko lisätyövoimaa tai siirrettävä rakennuksen valmistumisaikaa eteenpäin.

11. Kirjaa ylös ja dokumentoi kaikki sovitut työ-/tarvikehinnat
Kaikki rakentamista koskevat hinnalliset ja aikataululliset sopimukset ja tarjoukset yms. tulee aina kirjata ylös, myös puhelimitse sovitut. Kirjoita ylös päivä, kellonaika ja mitä kenenkin kanssa sovittu. Työurakoista on aina tehtävä erillinen sopimuspaperi, johon asiat on merkitty selvästi.

12. Pidä pää kylmänä ja nauti ajasta
Rakentaminen on hieno ja ikimuistoinen projekti, kun sen ottaa oikein. Ota hankkeeseen jo suunnitteluvaiheessa mukaan koko perhe ja pitäkää yhtä koko hankkeen ajan. Jos toinen hoitaa perhettä ja toinen osallistuu talon rakentamiseen, muistakaa, että molemmilla on normaalia enemmän töitä. Arvostakaa toistenne panostusta.
 
Julkaistu
27.8.2009