Tontin hankinta

Haja-asutusalueelta tonttia ostettaessa kannattaa selvittää luvan saanti ennen kauppakirjan tekemistä. Ei riitä, että myyjä vakuuttaa luvan saamista. Jos kysymykseen tulee poikkeusluvan hakeminen, on se syytä hakea ennen lopullisen kauppakirjan tekemistä. Rakennustarkastajilla on myös ohjeet maan ostamisesta rakennusmaaksi. Kannattaa siis käydä rakennustarkastajan juttusilla ennen kaupantekoa. Varsinaisen kauppakirjan tekee virallinen kaupanvahvistaja. Se on määrämuotoinen eikä kukaan ole kieltänyt laatimasta sitä itse, kunhan se täyttää laissa asetetut ehdot.

Tontin hankinnan muistilista

Seuraavat seikat on hyvä tarkistaa ennen tonttikaupan tekoa:

1. Tontin rakennettavuus maastollisten ominaisuuksien suhteen sekä perustamisolosuhteet. Kyseisistä asioista voi tiedustella kunnan rakennustarkastuksessa, he osaavat myös neuvoa eteenpäin.

2. Tontin kaavanmukaisuus tai yleensäkin rakennusluvan saaminen tarkastetaan paikalliselta rakennustarkastajalta. Kaavan ulkopuolelle rakentaminen edellyttää usein poikkeuslupaa ja sen saantimahdollisuus on syytä selvittää ennen kauppakirjan tekoa rakennustarkastajalta tai kaavoittajalta. Samalla selviää tontin lohkottavuus, jos kysymyksessä on määräala.

3. Talousveden saanti ja jätevesien johtaminen paikalliselta vesilaitokselta.

4. Etäisyys työpaikkaan, kouluun ja päiväkotiin.

5. Etäisyys palveluihin ja kauppaan.

6. Etäisyys linja-autopysäkille ja joukkoliikenteen tiheys, myös illalla.

7. Tieyhteydet, kevyenliikenteen yhteydet.

8. Mahdolliset tulevat suunnitelmat alueen kehittämisestä paikalliselta paikkakunnan kaavoittajalta tai rakennustarkastajalta.

9. Tontti myydään yleensä kiinnityksistä vapaana ja kiinteistönvälittäjät hankkivat rasitetodistuksen valmiiksi. Rasitetodistuksen saa myös itse käräjäoikeuden kansliasta.

Jos tontin saanti tai rakennettavuus alkaa tökkiä, hanke kannattaa keskeyttää aikataulutus- ja rahoitusvaiheeseen. Otetaan aikalisä ja hoidetaan kaikessa rauhassa ongelma pois tai haetaan sellainen tontti, johon voi rakentaa.

Tontin ostossa kannattaa olla tarkkana. Pelkästään tontin asiakirjojen hankinta saattaa kestää kauan aikaa, mikäli tulevia tilanteita ei oteta huomioon riittävän aikaisin. Pelkän tonttikartan saamiseen voi kulua jo kaksikin viikkoa. Aikaa siis todella täytyy varata. Maaseudulla ja pienemmissä kaupungeissa, joissa pitää asukkaita ikään kuin hakea, tämä kaikki voi onnistua nopeastikin. Tämä on sitä byrokratiaa!! Suurien kaupunkien organisaatiot ovat jäykempiä.

Kunnalta ostettava kaavatontti

Jokaisella kunnalla ja kaupungilla on oma tyylinsä myydä tai vuokrata tontteja. Normaalisti tontista tehdään määräaikainen varaussopimus. Varauksesta voidaan periä varausmaksu, jota ei makseta takaisin, jos varaus peruuntuu asiakkaan toimesta. Varausaikana tontin varaaja selvittää tontin soveltuvuuden toiveiden mukaisen talon rakentamiselle. Useissa kaupungeissa koko hankkeen rahoitus tulee hoitaa kuntoon tänä aikana. Useissa tapauksissa tontin rakentamisvelvoite on lyhempi kuin maankäyttö- ja rakennuslaissa on edellytetty. Tontin ostaja vastaa varainsiirtoverosta, tontin mittauskuluista ja lainhuudatuksesta. Vuokramies vastaa vuokraoikeuden kirjaamiskuluista ja tontin lohkomisesta aiheutuvista kuluista. Kunnan kaavatontti on varma sijoitus, sillä siihen saa luvan määräysten mukaiselle rakennukselle. Nykyiset määräykset sallivat jo käytettäväksi arkkitehtuuriakin.

Yksityiseltä ostettaessa kaava- tai haja-asutustontti

Ostettaessa tai myytäessä maata, rakennettua tai rakentamatonta, on kysymyksessä aina kiinteistön kauppa. Kiinteistön kaupalta edellytetään tiettyä määrämuotoa, eikä se siksi ole oikeustoimena aivan yhtä mutkaton kuin irtaimen esineen osto. Kiinteistökaupan tekeminen ei kuitenkaan vaadi mitään erityisosaamista, mutta kauppakirja kannattaa kuitenkin teettää ammattilaisella. Kauppaehdot tulee tällöin kirjattua oikein. Tervettä järkeä on se että katsoo hiukan, kenen kanssa ylipäätään ryhtyy tonttikauppoihin.

Mikä on kaupan kohde?

Tontin kaupassa kaupan kohde voi olla joko valmiiksi lainhuudatettu ja lohkottu itsenäinen tila, jolla on oma nimensä ja rekisterinumeronsa, tai se voi olla ns. määräala, eli maastoon ja kartalle merkitty osa myyjän suuremmasta tilakokonaisuudesta. Onnistuneen tonttikaupan perusedellytys on luonnollisesti se, että ostajalla ja myyjällä on täysi yhteisymmärrys kohteesta, josta kauppaa ollaan tekemässä. Tästä syystä kaupan kohde on merkittävä selvästi maastoon ja siitä on tehtävä selvä ja yhtäpitävä maastomerkintöjen kanssa oleva kartta, joka tulee kauppakirjan liitteeksi.

Rakennusoikeuden varmistaminen

Sijainnin ja rajojen ohella toinen keskeinen selvittelyn aihe tonttia yksityiseltä ostettaessa on sen rakennusoikeus. Tämä selkiytyy parhaiten käymällä paikkakunnan rakennustarkastajan juttusilla. Hän yleensä osaa sanoa asian välittömästi. Jos hän epäröi, on syytä tehdä tontista oston ja myynnin sitova vuokrakirja niin, että se purkautuu, mikäli tontille ei saa rakennuslupaa. Samalla on syytä selvittää kulkuoikeudet tontille. Varsinkin, jos kulkuyhteys on rasitteena toisen omistamalle maalle, asia on selvitettävä kunnolla ja tehtävä asiasta kirjallinen lisäsopimus. Jos tie joudutaan rakentamaan, siihen liittyvät kulku- ja rakentamisvelvoitteet on sovittava ennen kauppakirjan tekemistä.

Kiinnityksistä vapautuminen

Kauppakohteen ollessa määräala, on tilanne yleensä sellainen, että kantatilaa, josta määräalaa ollaan myymässä, rasittaa myyjän velkakiinnitys, eli kantatila on myyjän velan panttina tai jo valmiissa tilassa on kiinnityksiä ja lainoja. Tällaisessa tilanteessa vaaditaan myyjältä kauppakirjaan selvä kauppaehto, jossa myyjä ilmoittaa myyvänsä määräalan tai tilan vapaana kaikista velkarasituksista ja myyjä sitoutuu lisäksi kustannuksellaan kuolettamaan myymäänsä määräalaa koskevat velkakiinnitykset sen jälkeen, kun määräala on muodostettu itsenäiseksi tilaksi.

Tiedot kannattaa tarkastaa

Ostajan tulisi saada pyytämättä perustiedot kauppakohteesta suoraan kohteen myyjältä. Ellei niitä saa, tai jos haluaa tarkistaa myyjän tontista antamien tietojen paikkansapitävyyden, tiedot voi hankkia suoraan viranomaiselta. Tietojen hankkimiseen tarvitaan kohteen tunnistetiedot, joita ovat: kohteen sijaintikunta, kylä, tilan nimi ja rekisterinumero. Asiakirjojen tärkeät osoitteet: Käräjäoikeus ja maanmittaustoimisto Lainhuutotodistus, rasitustodistus, tilan omistaja, kiinnitykset ja vuokraoikeudet Maanmittaustoimisto ja / tai kunnan kiinteistötoimi Kiinteistörekisterin ote, kiinteistörekisterikartta, kiinteistörajat Kunnan kiinteistötoimi ja rakennustarkastaja Kaavakarttakopiot, kaavamääräykset, alueen tontit, tiet jne., rakennusoikeus, määrä, rakennusetäisyydet jne.

Kaupan vahvistus

Kiinteistön kaupalta edellytetään tiettyä määrämuotoa. Kiinteistön kauppa tehdään aina kirjallisesti ja kaupan osapuolten (myyjän ja ostajan tai heidän asiamiestensä) tulee allekirjoittaa kauppakirja yhtäaikaa saapuvilla ollen julkisen kaupanvahvistajan toimiessa todistajana.

Kauppakirjaan merkitään kaikki määrämuodon edellyttämät asiat. Sen lisäksi kauppakirjaan sisältyy yleensä joukko muitakin kauppaehtoja. Näitä voivat olla esimerkiksi saako määräala osuutta kantatilan yhteisiin alueisiin joita voivat olla vesialueet, kenen kustannuksella määräala muodostetaan itsenäiseksi tilaksi jne.

Julkisen kaupanvahvistajan tehtävänä on toimia kiinteistön kaupassa kaupan todistajana. Tämän lisäksi kaupanvahvistaja tarkistaa ostajan ja myyjän henkilöllisyyden ja heidän muodollisen pätevyytensä kaupan osapuolina. Edelleen kaupanvahvistaja tarkistaa, että kauppakirja täyttää uuden maakaaren vaatimukset. Lisäksi kaupanvahvistaja tekee kaupasta ilmoitukset viranomaisille kauppojen kirjausta ja tilastointia varten.

Rajoituksia

Voimassaolevan lainsäädännön mukaan kunnalla on etuosto-oikeus tulla kiinteistön kaupassa ostajan tilalle ja lunastaa myyty kiinteistö itselleen, jos kaupan kohde on merkittävä kunnan yhdyskuntarakentamisen tai virkistys- ja suojelutarpeiden toteuttamisen kannalta. Tällainen lunastus tulee harvemmin kysymykseen, sillä kuntien etuosto-oikeus koskee vain isojen maa-alueiden kauppoja.

RT-kortisto kortti pientalotontti RT 90-10244 toteaa rakennuspaikasta seuraavaa:

Rakennuspaikasta selvitetään rakennuspaikan kaavallinen kelpoisuus, geotekniset ominaisuudet, toiminnallinen kelpoisuus, liikenneyhteydet, kunnallistekninen valmius sekä tehdään muut tarvittavat selvitykset. Korjaushankkeessa selvitetään korjattavan rakennuksen tila. Selvityksessä esitetään olemassa olevien rakenteiden ja teknisten verkostojen kunto ja arvioidaan korjaustarpeen laajuus ja perusteellisuus. Vanhoista kohteista hankitaan rakennushistoriallinen selvitys.

Maankäyttö- ja rakennuslaki 116 § toteaa rakennuspaikkaa koskevat vaatimukset:
Asemakaava-alueella rakennuspaikan sopivuus ratkaistaan asemakaavassa. Rakennuspaikan tulee asemakaava-alueen ulkopuolella olla tarkoitukseen sopiva, rakentamiseen kelvollinen ja riittävän suuri, kuitenkin vähintään 2 000 neliömetriä. Rakennuspaikan soveliaisuutta ja kelvollisuutta harkittaessa on muun muassa otettava huomioon, ettei rakennuspaikalla ole tulvan, sortuman tai vyörymän vaaraa. Lisäksi rakennukset on voitava sijoittaa riittävälle etäisyydelle kiinteistön rajoista, yleisistä teistä ja naapurin maasta. Rakennuksen etäisyydestä asemakaava-alueen ulkopuolella toisen omistamaan tai hallitsemaan maahan ja sillä olevaan rakennukseen säädetään asetuksella.


Artikkelisarjan muut osat...
 
Päivitetty
6.7.2009