Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuus kiinteistön kaupassa

Kiinteistön kaupassa myyjä on velvollinen antamaan ennen kauppaa ostajalle kiinteistöstä ja sillä sijaitsevista rakennuksista ne tiedot, jotka hän on tiennyt tai hänen olisi pitänyt tietää. Myyjän tuleekin kertoa tiedot, jotka tyypillisesti vaikuttavat kiinteistön arvoon. Myyjän tiedonantovelvollisuudesta huolimatta ostaja ei voi luottaa pelkästään myyjän antamiin tietoihin, vaan hänen on ennen kauppaa itse tarkastettava tai tarkastutettava kiinteistö.

Ostajan ennakkotarkastusvelvollisuudesta kiinteistönkaupassa on säädetty maakaaressa (2:22§). Lain mukaan ostaja ei saa laatuvirheenä vedota seikkaan, joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kaupan tekemistä. Ostajalla ei ole velvollisuutta ilman erityistä syytä tarkistaa myyjän kiinteistöstä antamien tietojen paikkansapitävyyttä eikä ulottaa tarkastusta seikkoihin, joiden selvittäminen edellyttää teknisiä tai muita tavanomaisesta poikkeavia toimenpiteitä.

Ostaja ei saa virheenä vedota seikkaan, josta hänen täytyy olettaa tienneen kauppaa tehtäessä. Yleisesti voidaan pitää ostajan itsensä suorittamaa tarkastusta riittävänä, kun hän on noudattanut tarkastuksessa tavanomaista huolellisuutta. Erityistä rakennusalan ammattitaitoa tarkastukseen ei pääsääntöisesti vaadita.
Tarkastus kohdistuu vain kiinteistön fyysisiin ominaisuuksiin. Ostajan tulee tarkistaa muun muassa rakennusten käyttötarkoitus, niiden ikääntyneisyys ja kuluneisuus sekä päällisin puolin havaittavat seikat kuten kiinteistön maaperä ja ulottuvuus. Jos ostaja havaitsee tarkastuksessa epäilystä herättäviä seikkoja, ostajan on otettava niistä tarkemmin selvää ja käytettävä tarvittaessa asiantuntijaa. Esimerkiksi vesivahingoista aiheutuneet kosteusjäljet katossa voivat edellyttää asiantuntijan käyttöä.

Mikäli ostaja joutuu käyttämään tarkastuksessa asiantuntija-apua, siitä aiheutuvista kuluista kannattaa neuvotella myyjän kanssa. Myyjänkin edun mukaista on, että rakennusten todellinen kunto selvitetään, koska myyjä vastaa myös kiinteistön salaisista virheistä eli virheistä, joista myyjän tai ostajan ei olisi pitänytkään tietää. Tyypillisiä salaisia virheitä ovat rakennusten kosteus- ja homevauriot, joiden havaitseminen edellyttää rakenteiden purkamista ja mikrobinäytteiden ottoa.

Kiinteistön virhettä koskevissa oikeudenkäynneissä käydään usein rajanvetoa siitä, mihin ostajan olisi tullut tarkastuksensa ulottaa. Rakennukset tulee tarkastaa siltä osin kuin tiloihin on esteetön pääsy (Kouvolan ho S 00/48). Oikeuskäytännössä on myös katsottu, että matalaan alapohjan ryömintätilaan tarkastusvelvollisuus ei ulotu (Turun HO S 00/2898 ja S 00/2853). Rakennuksen lattiapinnat taas kuuluvat tarkastusvelvollisuuteen ja huolellinen ostaja katsoo myös mattojen alle. Kuluttajanvalituslautakunnan asuntokauppaa koskevassa tapauksessa (III jaosto dnro 96/81/765) ostaja olisi voinut havaita parketissa olleen vesivahingon, vaikka se olikin peitetty matolla. Ostaja ei voinut vedota virheeseen laiminlyötyään ennakkotarkastusvelvollisuutensa.

Ostaja voi luottaa siihen, että myyjä kertoo kaupan kohteeseen liittyvät olennaiset seikat. Esimerkiksi kiinteistöllä, jolla ei ole yleistä vesijohtoa, kaivoveden laadulla on suuri merkitys. Korkein oikeus on huonolaatuista kaivovettä käsitelleessä tapauksessa todennut, ettei ostajalla ollut ennen kaupan päättämistä aihetta ryhtyä kaivon veden laatua koskeviin tutkimuksiin. Ostajalla oli kaupan kohteen tällaisen virheellisyyden perusteella oikeus kauppahinnan alennukseen (KKO 1987:54). Kysymys kaivoveden laadusta oli niin olennainen, että myyjän olisi tullut oma-aloitteisesti kertoa siitä ostajalle.

Rakennuksista voidaan teettää myös kuntotarkastus ennen kauppaa. Ostajan oma tarkastus ja rakennusten kuntotarkastus yhdessä auttavat määrittämään rakennuksen kunnon ja oikean hintatason. Mikäli kuntotarkastuksessa ilmenee puutteita ja virheitä rakennuksessa, ostajalla on erityinen tarkastusvelvollisuus näistä virheistä.
Asianajotoimisto Surakka Oy
Asianajaja Johanna Vuorinen, Joensuu
 
Julkaistu
31.10.2007