Mitä kannattaa huomioida pientalotontin hankinnassa?

Kun rakennuttajan palkkaama arkkitehti ryhtyy arvioimaan rakennuspaikaksi ehdotettua tonttia, yksi ensimmäisistä tehtävistä on alueen kaavatilanteen tarkistus – onko alueella voimassa asemakaava vai nimensä mukaisesti yleisluontoisempi yleiskaava ja minkälaiset mahdollisuudet ja reunaehdot kaava asettaa tulevalle pientalorakentamiselle.

Huomioi, että jos alueella ei ole lainvoimaista asemakaavaa, tontille on ensin haettava suunnittelutarveratkaisu/poikkeamispäätös, ja vasta sen jälkeen on mahdollista ryhtyä hakemaan varsinaista rakennuslupaa.

Lainvoimainen kaavakartta ja sen yhteydessä olevat kaavamerkinnät kertovat muun muassa, kuinka paljon kerrosalaa eli rakennusoikeusneliöitä sekä mahdollista sivukerrosalaa rakennuspaikalle saa sijoittaa, kuinka monikerroksisia rakennukset saavat olla ja mikä on rakennuspaikalle suunniteltavien rakennusten ja asuntojen enimmäismäärä. Joissakin asemakaavoissa myös esimerkiksi sallitaan maanpäällinen kellari, ja tämä määräys usein nostaa huomattavasti tontin arvoa.

Kaavan lisäksi arkkitehti/pääsuunnittelija tutustuu myös kunnan rakennusjärjestykseen, joka sisältää paikallisia määräyksiä koskien esimerkiksi rakennuspaikkaa, rakennusten kokoa ja sopeutumista ympäristöön sekä yleistä rakentamistapaa.

Lisäksi joillekin alueille on saatettu laatia erillisiä rakentamistapaohjeita, jotka voivat ohjata suunnittelua hyvinkin tarkasti määrittelemällä esimerkiksi rakennusten kattomuotoja tai julkisivumateriaaleja ja -värejä. Unelmoitu pientalo tulisi päästä suunnittelemaan tontille, jonka määräykset sallivat halutun suunnitteluratkaisun laajuuden ja muotokielen.

– Minulla on ollut ilo suunnitella yli 20 vuoden aikana suuri joukko yksilöllisiä pientaloja fantastisille rakentajaperheille. Jokainen suunnitteluratkaisu kumpuaa rakennuttajan, useimmiten puolisoiden, yksilöllisistä toiveista. Arkkitehdin tehtävänä on luoda asiakkaan toiveiden ja arvojen maailmasta rakennussuunnitelma, mikä luo elämiselle miellyttävät ja turvalliset puitteet. Arkkitehtina pystyn varmasti tuottamaan halutun suunnitelman, mutta tontin olosuhteita yksikään meistä hankkeessa olevista ihmisistä ei voi muuttaa. Siksi haluankin painottaa tiettyjä keskeisiä tontin hankintaan liittyviä seikkoja, jotta rakkaan maapalan hankittuaan rakennuttaja pääsee suuntaamaan toiveikkain ja varmoin mielin ainutlaatuisen hankkeen suunnitteluvaiheiseen, pääsuunnittelija ja arkkitehti SAFA Tero SeppänenDoventus Oy:stä toteaa.

Lue myös:Tehtävä: Kaunis, kestävä ja kustannuksiltaan kohtuullinen kivitalo

Ennen pientalo- tai vapaa-ajan asunnon tontin hankintaa on tärkeää selvittää mahdollisuudet liittyä kunnallistekniikkaan.

Jos kiinteistö sijaitsee kunnallistekniikan alueella, sille tilataan liitoskohtalausunto. Lausunnon karttaliite näyttää, missä kulkevat kiinteistön lähimmät vesi-, jätevesi- ja hulevesiputket ja missä kohdissa niihin on liityttävä. Lausunnon tekstiosuudessa kerrotaan tarkempia tietoja putkista ja liitoskoroista.

Joissain tapauksissa liitoskohtalausunnossa voidaan esittää myös vaihtoehtoisia liitoskohtia. Tällöin parhaan liitoskohdan valinnassa tärkeässä roolissa on projektiin mahdollisimman varhaisessa vaiheessa kiinnitettävä LVI-suunnittelija.

Haja-asutusalueella ei välttämättä ole kunnallistekniikkaa, jolloin tarvitaan esimerkiksi umpikaivo jätevesille ja niin sanotut harmaat vedet käsitellään viranomaisten hyväksymän imeytysjärjestelmän kautta. Lähelle rantaa rakennettaessa on myös otettava huomioon minimietäisyydet vesistöön.

Lisäksi on hyvä selvittää, onko kiinteistö mahdollista liittää kaukolämpöverkostoon. Varsin usein halutaan kuitenkin porata oma maalämpökaivo. Tällöin on selvitettävä, onko tontti pohjavesialueella, jolloin porareikää ei voi toteuttaa.

Lue myös:Parhaan pientalotontin valinta arkkitehdin ohjeilla

Tontin ostajan on hyvä tiedustella myyjältä, onko rakennuspaikalle teetetty jo pohjatutkimus. Joillakin alueilla myös kunnalta on saatavissa alustavia ja suuntaa antavia pohjatutkimustietoja esimerkiksi korttelin tarkkuudella.

Kun pohjatutkimusyritys laatii varsinaisen pohjatutkimuksen, se suorittaa tontilla maaperäkairauksia määritellyistä pisteistä, tyypillisesti tulevan rakennuksen nurkkapisteiden kohdalta ja mahdollisesti muista rakentamisen kannalta tärkeistä kohdista. Kairaukset kertovat tärkeää tietoa muun muassa maakerroksista ja -lajeista sekä kantavan maakerroksen korkeusasemasta sekä pohjaveden pinnan tasosta.

Näiden tietojen perusteella pohjatutkija laatii pohjatutkimukseen perustamistapalausunnon, joka ohjaa arkkitehtia ja erityisesti rakennesuunnittelijaa tulevan rakennuksen perustamistavan ja -tason määrittelyssä.

Pohjatutkimuksen yhteydessä suoritetaan myös pintavaaitus: pohjatutkija mittaa rakennuspaikan maanpinnan korkeusaseman muutaman metrin välein. Tämä on tärkeä lähtötieto arkkitehdille, joka ryhtyy miettimään suunniteltavien rakennusten ja piha-alueiden sekä kulkuväylien perusratkaisuja.

Varsinkin rinnetonteilla maaston muodot on syytä tutkia tarkasti, jotta pientalo mahdollisine kellareineen voidaan sovittaa kustannustehokkaasti olevaan maastoon.

Lisäksi pohjatutkimus sisältää yleensä puustokartoituksen, jonka perusteella voidaan määritellä tontilta kaadettavat sekä säilytettävät puut.

Uutta tonttia hankittaessa voidaan pohjatutkimuksen perusteella alustavasti arvioida tulevan maanrakentamisen sekä pientalon perustusten ja alapohjan kustannuksia.

Hyvälle maapohjalle rakennus yleensä perustetaan maanvaraisesti ja myös lattia voidaan perustaa maanvaraisesti.
Huonosti kantavalle maapohjalle rakennus pääsääntöisesti perustetaan paalujen varaan (teräs- tai betonipaalutus) ja alapohja rakennetaan kantavana. Tapauskohtaisesti alapohja voidaan perustaa myös maanvaraisesti kevennyksen varaan ja monesti tällöin on tarvetta tehdä kevennysratkaisuja myös piha-alueilla (pihatiet ja rakennuksen vierustat).

Kalliotontilla, tai kun kallio on lähellä maanpintaa, on varauduttava louhintakustannuksiin (avo-, pinta-, tarkkuus- tai kanaalilouhintaan), varsinkin jos rakennukseen on tulossa alakerta, joka upotetaan niin sanotusti maan sisään. Kyseisillä tonteilla viemärikanaalit pääsääntöisesti joudutaan myös louhimaan, jolloin pohjatutkijan olisi hyvä kairata oletetulta linjalta muutama piste varmistaakseen, miten kallio käyttäytyy kyseisellä alueella.

Erityistapauksena on vielä rakennuksen/kellarikerroksen rakentaminen pohjaveden pinnan alapuolelle esimerkiksi lähelle rantaa rakennettaessa. Tällöin alapohja ja seinät on tehtävä vesitiiviiksi rakenteiksi, mikä käytännössä tarkoittaa massiivisia betonirakenteita, painelaattoja ja vedeneristysrakenteita. Läpiviennit on suunniteltava ja toteutettava huolellisesti rakennesuunnittelijan toimesta. Erikoisratkaisut luonnollisesti maksavat enemmän.

Tontin maapohjan koostumus korreloi siis varsin merkittävästi rakentamiskustannuksiin. Voidaankin sanoa rakennuspaikan eli tontin olosuhteiden luovan oman kustannuspolun hankkeen budjetointiin. Siksi rakennuttajan on tärkeää muistaa, että tonttipäätöksellä voidaan vaikuttaa merkittävästi pientalohankkeen onnistuneeseen kustannushallintaan.