Myyjän vastuusta laatuvirheistä kiinteistön kaupassa

Kiinteistön myyjän kannattaa olla realisti. Vaikka kiinteistöä myytäessä tuodaan kohteesta mielellään esille vain hyviä ja positiivisia puolia, virheiden ja puutteiden ilmoittaminen on myyjän vastuun kannalta olennaisen tärkeää. Virheet ja puutteet on myös syytä merkitä näkyviin kauppakirjaan tai sen liitteeseen, jotta ne on dokumentoitu. Suullisen keskustelun toteennäyttäminen on aina jälkeenpäin vaikeaa. Pelkkä perinteinen maininta siitä, että kiinteistö myydään siinä kunnossa kuin se on, ei ole riittävä. Vaikka kauppakirjassa olisi tällainen ehto, myyjä ei vapaudu vastuusta, jos ostaja ei ole voinut havaita virhettä.
Kiinteistönvälittäjän käyttäminen ei vähennä myyjän vastuuta laatuvirheistä. Myöskään nykyisin hyvin yleisesti teetettävät kuntokartoitukset ja kosteusmittaukset eivät vähennä myyjän vastuuta piilevistä virheistä. Niihin virheisiin, jotka tarkastuksessa on havaittu, ei ostaja voi normaalitapauksessa vedota.
Kiinteistön myyjä vastaa kaupan jälkeen viiden vuoden ajan kiinteistössä ilmenevistä laatuvirheistä. Myyjä vastaa myös piilevistä virheistä eli sellaisista, joista hän ei ole ollut tietoinen. Jos myyjä salaa virheen tahallisesti tai hänen olisi pitänyt ymmärtää virheestä kertoa, ostaja voi vaatia seuraamuksia, vaikka viiden vuoden määräaika olisi jo kulunut umpeen. Ostajan on kuitenkin reklamoitava myyjälle eli ilmoitettava laatuvirheestä kohtuullisessa ajassa siitä, kun hän havaitsi virheen. Kohtuullista aikaa ei ole laissa tarkemmin määritelty, mutta yleensä se tarkoittaa joitakin kuukausia.
Ostaja ei voi vedota virheenä sellaiseen seikkaan, josta hän on ollut tietoinen kauppaa tehtäessä. Ostajan on myös tarkastettava kohde eli hän ei voi jättäytyä pelkästään myyjän antamien tietojen varaan. Rakenteita ei tarvitse purkaa, mutta pintapuolisessa tarkastuksessa on syytä olla huolellinen. Sellaisiin seikkoihin ei voi vedota, jotka olisi pitänyt normaalissa tarkastuksessa havaita. Ostajan on lisäksi huomioitava kohteen ikä. Vanhan rakennuksen ostaja ei voi olettaa saavansa uuden veroista kohdetta eikä voi siksi vedota kaikkiin sellaisiin virheisiin, joihin uuden ostaja voisi.

Mitä myyjän vastuu sitten tarkoittaa?


Myyjä voi joutua maksamaan ostajalle hinnanalennusta tai ostaja voi vaatia jopa kaupan purkamista. Maakaaren mukaan myyjällä ei ole velvollisuutta, mutta ei myöskään oikeutta korjata virhettä. Hinnanalennuksen lähtökohtana on se, että kiinteistön arvon tulee vastata kauppahintaa. Jos kiinteistössä on virhe, jonka korjaaminen aiheuttaa ostajalle ennakoimattomia kustannuksia, hän on maksanut kohteesta liian suuren kauppahinnan. Ostaja ei voi yleensä saada hinnanalennuksena kaikkia maksamiaan korjauskustannuksia vaan osa jää ostajan vastattavaksi ns. tasonparannuksena.
Jos virhe on kuitenkin niin vähäinen, että ostaja olisi siitä tietoisena tehnyt kaupan sovitulla kauppahinnalla, ostaja ei voi vedota virheeseen. Aivan pienistä virheistä ei voi siten vaatia myyjältä mitään kompensaatiota.
Kaupan purkamista voi vaatia vain ostaja, ei myyjä. Virheen on oltava olennainen, jotta kauppa voidaan purkaa. Korjauskustannusten on oltava noin 40 %:n luokkaa kauppahinnasta ennen kuin kaupan purku voi tulla kysymykseen. Vaikka hinnanalennus nousisi kuinka suureksi, myyjä ei voi vaatia kaupan purkamista ja esimerkiksi korjata kohdetta itse, jos ostaja ei halua kauppaa purkaa. Tällöin seuraamus voi olla vain hinnanalennus.
Hinnanalennuksen lisäksi myyjä voi joutua maksamaan vahingonkorvausta ostajalle. Vahingonkorvausta ei voi saada salaisesta (piilevästä) laatuvirheestä. Myyjä voi joutua vahingonkorvausvelvolliseksi, jos hän on salannut ostajalta tietoja tai hänen olisi pitänyt ymmärtää ilmoittaa virheestä tai epäilyksistään. Vahingonkorvauksena voivat tulla korvattavaksi mm. ylimääräiset asumiskustannukset, jos ostaja joutuu muuttamaan pois kohteesta korjaustöiden ajaksi. Piilevän virheen tapauksessa näitä ei siis voi vaatia korvattavaksi vaan ne jäävät ostajan vastattavaksi.
Sekä kiinteistön myyjän että ostajan kannattaa siis toimia huolellisesti kauppaa tehtäessä. Jos ongelmia ilmenee, molempien osapuolten kannattaa kääntyä asianajajan puoleen heti alkuvaiheessa. Useissa tapauksissa hinnanalennuksesta päästää neuvottelujen jälkeen sopimukseen ja asia saadaan kuntoon nopeasti ja kohtuullisilla kustannuksilla.
Asianajaja Hanna Räihä
Asianajotoimisto Räihä Ky, Kajaani
 
Julkaistu
8.8.2007