Mökin ostajan oikeuspaketti

Kesämökkiin liittyy parhaimmillaan iloa ja lepoa, yhdessäoloa, puuhailua ja mielihyvää. Epäonnistunut kauppa voi johtaa unelmien romahtamiseen, pitkään painajaiseen ja riitaan. Mökkikauppa on kiinteistön kauppana tehtävä huolella. Unelmista huolimatta jalat maassa on selvitettävä todella huomattava joukko oikeusasioita ja tietoja. Jotta tietäisit, mitä olet ostamassa, lainhuutotodistuksesta, rasitustodistuksesta, kiinteistörekisteriotteesta ja rekisterikartasta saat jo perustietoja.

Keiltä olet ostamassa?

Jos lainhuutotodistukseen merkitty henkilö on kuollut, oikeiden myyjien selvittäminen vaatii sukuselvityksen, perukirjan ja usein muitakin asiakirjoja, jotta kauppakirjaa tekemään saadaan oikeat omistajat. Yrityksen ollessa myyjänä yrityksen edustajan oikeudet tehdä kauppa on tarkistettava huolella. Aina on tarpeen kaupparekisteriotteesta tarkistaa, ketkä ovat oikeutettuja kirjoittamaan yrityksen toiminimen. Jotta käräjäoikeus kirjaa kiinteistön nimiisi eli saat niin sanotun lainhuudon, se vaatii yhtiöjärjestyksen ja pöytäkirjan. Niistä voit ennen kauppaa ja käräjäoikeus kaupan jälkeen tarkistaa, että kiinteistökaupasta on tehty päätös ja että sen on tehnyt yhtiön elin, jolla on toimivalta tehdä päätös kaupasta.

Mitä olet ostamassa?

Vaikka kiinteistörekisterin kartta on käytettävissä tilakaupassa, kiinteistön rajat on varmistettava maastossa. Ei kannata tyytyä myyjän tai välittäjän viittoiluun, että tässä taikka tuolla menee raja. Jos pyykkejä ei löydy tai pyykkien mukaiset rajat eivät näytä vastaavan kartassa olevia rajoja, on syytä kääntyä maanmittaustoimiston tai kunnan kiinteistöviranomaisen puoleen. Jos on ostamassa määräalaa, rajat merkitään maastoon ja kauppakirjaan liitetään kartta maa-alasta ja karttaliite kuitataan allekirjoituksin.

Vältä myyjän velat!

Rasitustodistuksesta käyvät ilmi velkakiinnitykset ja eräät muut rasitukset, kuten kiinteistöön kohdistuvat vuokra- ja eläkeoikeudet. Kiinnitykset tarkoittavat panttikirjoja, jotka voidaan luovuttaa lainan vakuudeksi pankille tai muulle luotonantajalle.

Ostajan on saatava kaupassa haltuunsa rasitustodistuksen osoittamat panttikirjat. Ostaja voi itsekin käyttää niitä lainansa vakuutena.

Määräalaa ostettaessa kantatilaa rasittavat kiinnitykset tulee kuolettaa määräalaa rasittamasta. Muutoin voi ”ostaa” muiden velkoja ja mökkisi voidaan jopa pakkohuutokaupata myyjän veloista. Sen vuoksi kauppapäivänä on syytä hankkia tuoreet lainhuuto- ja rasitustodistukset pankissa tai muussa paikassa, jossa ne saadaan tietokoneelta ajan tasalla.

Mitä kaupassa tulee kylkiäisinä?

Seuraako kaupassa oikeuksia vesialueisiin? Miten saareen taikka millaista tietä pitkin kiinteistölle kuljetaan? Ovatko kulkuyhteyksiä, venevalkamaa ja parkkipaikkaa koskevat oikeudet olemassa? Kalamies pettyy, kun tilalla ei olekaan joka miehen oikeuksia laajempia kalastusoikeuksia, vaikka tila sijaitsee kalaisan veden partaalla. Jos tila aiotaan liittää sähkö- tai vesijohtoverkkoon, onko niitä koskevat rasitteet perustettu naapurien kiinteistöille? Millaiset naapurikiinteistön oikeudet puolestaan rasittavat tulevan mökkisi aluetta?

Kiinteistörekisteriote kertoo tällaiset oikeudet ja rasitteet ja muut tilan perustiedot. Tie voi olla olemassa, mutta uudelta omistajalta voidaan alkaa velkoa kallistakin osuutta yksityisen tien rakentamiskustannuksista, jotka ovat syntyneet kymmenen vuoden kuluessa ennen kuin tila on saanut tieoikeuden tiehen. Maksuvelvollisuutta rakentamisesta samoin kuin tien pidosta johtuvaa tiemaksua ei näe rekisteriotteesta.

Myyjän naapurin kanssa sopima oikeus venevalkamaan ei siirry välttämättä ostajalle vain kauppakirjalla, vaikka todella näkisit myyjän pitävän venettä naapurin laiturissa ja naapuri vakuuttaisi, että saat sinäkin pitää. Naapurin myytyä mökkinsä oletkin ilman venevalkamaa.

Saako rakentaa?

Jos aiot rakentaa - mökin taikka lisätilaa, selvitä kunnasta rakennusoikeus. Kaavoittamattomalla alueella poikkeuslupa voi jäädä saamatta ympäristökeskukselta, vaikka rakennustarkastaja lupaisi ja kunta puoltaisikin rakentamista.

Kauppakirjaan on syytä ottaa lykkäävä ehto kaupan voimaantulosta ja kauppahinnan maksusta siltä varalta, että poikkeuslupaa tai kaavan ehtojen vuoksi rakennuslupaa ei saada. Kaupan purkamista tarkoittava ehto ei ole niin hyvä, koska silloin on tehtävä kauppa ostajalta myyjälle ja 4 %:n leimaverot kauppahinnasta maksetaan kahteen kertaan.

Joka tapauksessa selvitä itse kunnasta kaupan kohteen ja ympäristön kaava- ja rakennuslupatilanne. Voihan olla, että naapuriin ollaan suunnittelemassa lomakeskusta tai muuta rakentamista. En luottaisi vain kiinteistövälittäjän ilmoitukseen asiasta. Tilasi voi myös rakennuskiellossa kaavan laatimisen vuoksi. Taikka jäljellä olevista rakennusoikeuksista huolimatta suunnittelemaasi rantasaunaa ei saa rakentaa tulvavaaran vuoksi tai muiden rantarakentamista koskevien rajoitusten vuoksi.

Mökin virheet: kuka vastaa?

Ostajalla on lain mukaan oma selonottovelvollisuutensa kaupan kohteesta, vaikka myyjälläkin on oma selonotto- ja tiedonantovelvollisuutensa. Myyjän tulisi kertoa sellaiset seikat, joiden voidaan olettaa vaikuttavan kauppaan. Kaupan kannalta tärkeät seikat on sen vuoksi käytävä läpi ennen kauppaa ja laitettava kauppakirjaan. Ostajan on syytä selvittää talon ikä, kunto ja rakennusmateriaalit. Ketkä ovat rakentaneet mökin? Varsinkin omatoimirakentamisessa rakenteet voivat olla hyvin virheellisiä.

Haja-asutusalueilla ja vanhat rakennukset kaava-alueellakin voivat olla sellaisia, ettei kunnan rakennustarkastajakaan ole tosiasiassa tehnyt lain mukaisia katselmuksia. Katselmusmerkinnät kannattaa tarkistaa lupa-asiakirjoista. Tarkastusmerkintöjen samoin kuin pää- , rakenne-, sähkö- ja lvi-piirustusten puuttuminen aiheuttaa monesti vakavia ongelmia muun muassa, kun taloa on aikanaan korjattava.

Maakaaren mukaan ostaja ei voi vedota sellaiseen virheeseen, jonka hän on tiennyt taikka joka olisi voitu havaita kiinteistön tarkastuksessa ennen kauppaa. Tavanomainen tarkastus riittää. Lain mukaan ilman erityistä syytä ei ole tarpeen suorittaa erityisiä teknisiä tarkastuksia tai esimerkiksi avata rakenteita. Tällainen syy voi olla havaittava tai myyjän kertoma kosteusvaurio. Jos mökissä on virhe, jota ei korjata ennen kaupantekoa, kauppakirjassa on syytä sopia, kumpi - myyjä vai ostaja - vastaa virheen laajuuden ja syyn selvittämisestä ja korjauskustannuksista. Jos virhettä ei ole riittävästi yksilöity, myyjän vastuusta vapauttava ehto ei välttämättä sido ostajaa. Ostajan tulisi myös voida kohtuudella ymmärtää, millaisen virheen korjaaminen jää hänen hoidettavakseen ja maksettavakseen..

Missä vaiheessa ostotarjous?

Vaikka viehtymys omaan mökkiin olisi kuinka kova tahansa, ei ole syytä tehdä edes ostotarjousta, ennen kuin on varma, että haluaa ostaa juuri kyseisen mökin ja on selvittänyt välttämättömät ja riittävät tiedot ja että on selvillä, millaisilla ehdoilla voi tehdä tarjouksen turvallisin mielin.

Kari Kannala
asianajaja
Asianajotoimisto Bützow Oy
 
Julkaistu
1.8.2008