Hankeohjelman laatiminen
- Rahoitusvaihtoehtojen määrittäminen

4. Hankeohjelman laatiminen


Investointipäätös lähenee. Kaikki elementit on rahoitusvaihtoehtojen ratkaisun jälkeen koossa. Korjaus on tiettyyn pisteeseen asti hahmottunut ja saanut arvon. Nyt mietitään, miten se maksetaan. Rahoitusvaihtoehtojen yhteydessä varmennetaan kokoon saatava pääoma. Korjaaminenkin on sijoittamista pääomaan. Rahoitussuunnitelman tekeminen on erittäin tärkeä vaihe. Sillä varmennetaan omaisuuden säilyminen hallitusti omistuksessa. Tässä ei saa tapahtua ylilyöntejä. Aina, kun pääomasijoitusta pystyy joku muu kuin omistaja ohjailemaan, peli on menetetty.

4.7 Rahoitusvaihtoehtojen määrittäminen
Hankeohjelman tekemisen viimeinen vaihe ennen varsinaista aloittamista on rahoituksen selvittäminen. Rahoitusvaihtoehtojen määrittämisen tarkoituksena on varmistaa, että myös rahoitus on kunnossa investointipäätöstä tehtäessä. Hanke on edennyt niin pitkälle, että voidaan varmistaa rahoituksen riittävyys ja sen kustannukset. Tarkoituksena on tehdä hankkeen rahoitussuunnitelma, jossa selviää eri rahoituslähteet sekä niiden laina- ja –muut ehdot. Samalla pitää miettiä lainatarpeen vaikutus asumiskustannuksiin.
4.7.1 Rahoitus (ks. Rahoitus ja vakuutus)
Rahoituksessa on merkittävää korjaukseen sijoitettavan oman rahan määrä. Kokonaisrahoituksessa pankit normaalisti edellyttävät oman pääoman määräksi 30 %. Rahoituksen kokonaismäärä on jossakin määrin jo tiedossa. Korjaajalla pitää olla tässä vaiheessa selvillä omat resurssinsa rakentamista varten, omat sijoitettavat rahat ja oma työ. Tarvittavan lainan määrä on pääosin tiedossa. Rekisteröityneet käyttäjät voivat tarkistaa kuukausittaiset lainanhoitokulut eri lainamäärille annuiteettitaulukosta. Lainaehdot vaihtelevat asiakassuhteen ja ennakkosäästöjen mukaan eri pankeissa. Lainoituksesta ja lainoitussanastosta on lisätietoa myös Rakennussanaston yhteydessä. Siellä on selvitetty mm. mitä tarkoittavat todellinen vuosikorko, luottokustannukset, viitekorot, kokonaismarginaalit sekä selvitetty erilaiset takaisinmaksutavat. Näillä sanoilla on oma merkityksensä käytäessä lainaneuvottelua ja lainaneuvottelut käydään usein ilman avustajaa, joten rakentajan pitää itse tietää mitä haluaa ja mitä saa.
4.7.2 Maksukykylaskelma (ks. Laskurit)
Lainanmaksukyky vaikuttaa luonnollisesti aina lainan saantiin, määrään ja takaisinmaksuaikaan. Ennen luottoneuvotteluja korjaajan on aiheellista jo valmiiksi laskea, kuinka paljon voi kuukaudessa asumisestaan maksaa. Tulot, menot, elämäntilanne ja tulevaisuuden suunnitelmat on arvioitava realistisesti. Nyt on jo tiedossa tämän hetkiset asumiskustannukset sekä mahdolliset kustannukset asunnon oston aiheuttamista kuukausimenoista. Korjatussa asunnossa asumisen hinta koostuu asunnon käyttökustannuksista (esim. käyttösähkö-, lämmitys- ja vesimaksut, ym.) sekä lainojen koroista ja lyhennyksistä.

Verottaja suhtautuu lainan korkoihin eri tavoin riippuen onko korjauksessa kyseessä peruskorjaus vai perusparannus. Koroista saa verovähennyksenä pääsääntöisesti kuitenkin takaisin 29 %. Verovähennyksen vaikutukset rekisteröitynyt asiakas voit laskea laskureista löytyvällä verovähennyslaskurilla. Lainan korot "keventävät" verotusta ja omalla työllä voi säästää rakennuskustannuksissa. Tässä on omarahoitusosaan melkoinen apu, mikäli oma työ osataan arvioida oikein.
4.7.3 Vakuudet, valtiontakaukset ja omarahoitusosuus (ks. Rahoitus ja vakuutus)
Pankit vaativat antamiinsa lainoihin luonnollisesti jonkin vakuuden tai takauksen. Vakuutena on yleensä lainan kohteena oleva asunto. Vakuusarvo on yleensä noin 70 % asunnon käyvästä arvosta. Kiinnityksiä voi hakea myös itse. Tutustu kiinnitysten hakuohjeisiin. Mikäli asunnon vakuus ei ole riittävä, tarvitaan lisävakuutta, joka voi olla henkilötakaus tai valtiontakaus.

Valtiontakauksen voi saada jokainen, joka rakentaa omakotitalon tai ostaa itselleen asunnon ja ottaa sitä varten omistusasuntolainaa. Omistusasuntolainan, johon takaus liittyy, voi saada tavallisen vapaarahoitteisen asunnon, ASP-korkotukiasunnon tai korkotukilainoitetun asunnon hankkimiseen omaksi tai perheen pääasialliseksi asunnoksi. Valtiontakauksella halutaan helpottaa asunnonhankinnan vakuusjärjestelyjä niin, ettei henkilötakauksia tarvittaisi. Takauksen voi saada ilman tuloihin, varallisuuteen tai asunnon kokoon liittyviä ehtoja.
Omistusasuntolainalle saa rajoitetun valtiontakauksen ilman hakumenettelyä, pelkkä ilmoitus lainan antajalle riittää. Omistusasuntolainan, jota takaus koskee, myöntää luottolaitos, vakuutusyhtiö tai eläkelaitos.
Omistusasuntolainan suuruus on enintään 85 % asunnon hankintahinnasta. Lainan ensisijaisena vakuutena ovat lainoitettavan asunnon osakkeet ja omakotitalossa kiinnitys kiinteistöön.
Valtiontakauksen suuruus on enintään 20 % omistusasuntolainasta, kuitenkin korkeintaan 25 250 euroa / asunto.
Takausmaksuna peritään lainan tai sen ensimmäisen erän nostamisen yhteydessä 2,5 % takauksesta. Takausmaksua ei peritä, jos valtio maksaa lainalle korkotukea.

Pankkien lainatarjouksia kannattaa aina vertailla sillä pankit perivät myöntämistään luotoista vaihtelevansuuruisia maksuja. Kannattaa siis olla tarkka lainatarjousten yhteismitallisuudesta.

4.7.4. Kuntien avustukset ja valtion korjausavustukset Valtio myöntää kunnille määrärahoja vanhusten asuntojen korj...

Vain Rakentaja.fi -palvelun jäsenet voivat lukea tämän artikkelin kokonaan. Kirjaudu palveluun tai liity jäseneksi. Rakentaja.fi-palvelun jäseneksi liittyminen on täysin ilmaista eikä se sisällä henkilöjäsenille kuukausi- tai vuosimaksuja.

Osa artikkelista on tarkoitettu vain jäsenillemme

Kirjaudu palveluun tai liity jäseneksi nähdäksesi artikkelin kokonaan

 
Päivitetty
22.3.2013