Hankeohjelman laatiminen
- Kustannustavoitteiden määrittäminen

4. Hankeohjelman laatiminen


Korjaushankkeissa pitää tajuta rahan arvo. Korjauksen hinta ei saa nousta yli uuden rakentamisen hinnan. Tai jos näin tapahtuu, kyseessä pitää olla konservointiin liittyvä työ ja yksityisellä on kovin harvoin siihen varaa. Tässä vaiheessa, kun olemme valmistelemassa investointipäätöstä, tulee pitää jalat tukevasti maassa. Kaiken aikaa pitää olla valmis muuttamaan korjaussuunnitelmia. Pitää ymmärtää, että korjaus saattaa maksaa enemmän kuin kukaan on osannut ajatella. Olemme monasti jo käyttäneet esimerkkinä vesikatteen uusimista. Todellisuudessa korjauksen hintaa ei tiedetä ennen kuin vanha kate on purettu pois.

4.6 Kustannustavoitteiden määrittäminen
Laajassa korjauksessa ja mahdollisessa laajennushankkeessa kustannusten määrä on helpostikin 100 000 €. Tämä on summana jo normaalin vuositulon ylittävä määrä ja se tajuaminen saattaa olla hankalaa. Jos kustannuspuite ylitetään 10 % eli 10 000 €, ylityksen vaikutus perheen talouteen on jo melkoinen ja sen jokainen ymmärtää. Jotta pahemmilta yllätyksiltä vältytään, korjauskustannuksiin varataan normaalisti heti vähintään 5 %:n ylitysvaraus.
4.6.1 Kustannustavoite
Kustannustavoitteiden asettamisella pyritään ohjaamaan ja hallitsemaan rakentamiskustannuksia sekä rakennuksen käyttöönoton jälkeisiä ylläpitokustannuksia. Paras tulos saavutetaan, kun kustannustavoitteet asetetaan sekä investoitavalle summalle että ylläpitokustannuksille. Esimerkiksi lämmitysjärjestelmää valittaessa ei välttämättä kannata valita halvinta investointia, vaan on huomioitava myös lämmityskustannukset vähintään 15 vuotta eteenpäin nykyhinnoilla arvioituna. Käyttökustannusten muutosta lämmityksessä on todella vaikea arvioida etukäteen.

Kustannustavoitteen asettaminen on merkittävä osa kustannussuunnittelua. Sen tavoitteena on hallita ja ohjata rakennuskustannuksia ja ylläpitokustannuksia koko prosessin ajan ja estää tarpeettomien kustannusten syntyminen. Korjauksen tekijä hakee usein korjauksellaan myös asumismukavuutta. Pienillä asioilla voidaan vaikuttaa ratkaisevasti. Joskus ratkaisut vaikuttavat käyttökustannuksia nostavasti ja tämä asia on tiedostettava.
4.6.2 Kustannustavoitteeseen vaikuttavat tekijät
Korjausten hintaan vaikuttavia tekijöitä ja muita seikkoja on käyty läpi jo kirjoituksessa 3.4 Korjausvaihtoehtojen tavoitekustannusten määrittäminen. Nyt arvioidaan lähes lopullisia korjausvaihtoehtoja. Vaihtoehtojen muodostamisen jälkeen jotain korjauksia on jo ehkä karsittu hankkeesta pois ja jotain lisätty. Nämä kaikki ovat täsmentäneet hanketta kokonaisuudessaan ja myös kustannuksia. Korjaustoiminnassa todelliset kustannukset selviävät usein vasta, kun korjaus on täysin valmis. Lähelle todellista hintaa päästään kuitenkin hyvällä kustannusten arvioinnilla.

Suunnittelun tässä vaiheessa ei ainakaan ilman ammatilaisen apua vieläkään pystytä määrittämään kustannuksia tarkkaan. Vasta suunnittelussa ja urakkatarjousten jälkeen selviää kustannukset. Silti pitää varautua 5 - 10 % kustannusnousuun. Ammattilainen pystyy määrittämään karkeasti kustannustavoitteet hankkeen seuraaville osille:

- suunnittelu
- rakentaminen
- valvonta
- väliaikaisten asuintilojen vuokrat
- ylläpito

Korjaukselle määritetään kustannustavoite huonetilaohjelman, korjaustoimenpiteiden ja olosuhdetekijöiden perusteella. Hyödynnetään tähän mennessä koottu tietämys talosta. Ammattilainen käyttää kustannusten määrittämiseen omia tiedostojaan tai jotain kustannustietokirjaa. Hankkeen korjauskustannukset esitetään vähintään edellä kuvattujen ryhmien tarkkuudella, jotta nähdään toimenpiteiden kustannusvaikutukset. Silloin, kun korjaus on erittäin laaja ja varsinkin, kun kyseessä on myös laajennus, voidaan hyödyntää valmiita kustannusarvio-ohjelmia ja käyttää korjausprosenttimenetelmää. Tästä meillä on esimerkki rekisteröityneille asiakkaillemme. Koska jokainen korjaushanke on yksilöllinen, tätä menetelmää voi käyttää vain henkilö, jolla on käsitys hankkeen laajuudesta. Yksittäisten budjettihintojen pyytäminen hankkeen tässä vaiheessa on hyvinkin normaalia. Vesikaton katteesta uusimisesta saadaan varsin pitävä hinta hankkeen tässä vaiheessa pyytämällä siitä tarjous. Näin voidaan yksittäisten töiden hintaa täsmentää.
4.6.3 Kustannustavoitteen merkitys
Korjausten kustannustavoite on hankkeen kustannusten puite, johon perustuvat niin investointipäätös kuin tarvittavan lainoituksen määrän laskeminenkin. Onkin tärkeää, että kustannusarvio on varmasti riittävä. Valmiiden suunnitelmien pohjalta lasketaan lopullinen kustannusarvio rahoituskartoitusta varten, jossa selvitetään tarvittavan lainoituksen määrä.

Realistisen kustannuspuitteen avulla säästyy turhalta lisälainan ottamiselta ja välttyy viimehetken tinkimiseltä rakennus- ja sisustusmateriaalihankinnoissa. Viime hetken tinkimiset vaikuttavat useimmiten rakentamisen laatuun ja lopulliseen asumisviihtyvyyteen, heikentäen kumpaakin. Korjaaminenkin on useimmille kertarakentajille elämän suurin taloudellinen hankinta ehkä talon ostamisen jälkeen. Epärealistisen kustannusarvion takia epäonnistunut rahoitus aiheuttaa ylimääräisiä murheita ja stressiä. Pahimmillaan nämä vaikeudet heijastuvat työn tekoon ja perhe-elämään aiheuttaen lisää murheita. On täysin turhaa uskoa korjaustoimenpiteitä saatavan halvemmalla kuin, miksi alustavat kustannukset on arvioitu. Suunnittelijat eivät ole taikureita, vaan ammattilaisia, jotka suunnittelevat korjauksen tilauksen perusteella. Jos heiltä edellytetään kustannustavoitteessa pysymistä, edellytyksenä on realistiset lähtökohdat. Merkillistä kyllä ammattilaisilla on joskus tapana todeta, että työ tulee maksamaan sen, mitä siihen on varattu rahaa. Tämä on totuus siitä, että rahallinen tavoite on helpointa saavuttaa. Jotain voidaan jättää tekemättä.

4.6.4 Käyttökustannukset kuriin Käyttökustannuksilla on melkoinen merkitys talon ylläpitoon. Jos talo tulee kalliiksi ...

Vain Rakentaja.fi -palvelun jäsenet voivat lukea tämän artikkelin kokonaan. Kirjaudu palveluun tai liity jäseneksi. Rakentaja.fi-palvelun jäseneksi liittyminen on täysin ilmaista eikä se sisällä henkilöjäsenille kuukausi- tai vuosimaksuja.

Osa artikkelista on tarkoitettu vain jäsenillemme

Kirjaudu palveluun tai liity jäseneksi nähdäksesi artikkelin kokonaan

 
Päivitetty
22.3.2013