Korjausvaihtoehtojen muodostaminen
- Korjausvaihtoehtojen ylläpitokustannusten arviointi

3.5 Korjausvaihtoehtojen ylläpitokustannusten arviointi
Korjaustoiminnan yhtenä tavoitteena on lähes aina lämmityskustannusten alentaminen. Vanhan talon rakenneratkaisut eivät täytä nykypäivän lämmöneristysvaatimuksia. Lämmöneristysten parantaminen on usein jopa ainoa syy ryhtyä korjaamaan taloa. Lisätään villaa seiniin, lattiaan ja kattoon. Vaihdetaan ikkunat ja ovet paremmin lämpöä eristäviksi. Rakennetaan lämmön talteenottolaitos ja koneellinen ilmanvaihto. Parannetaan lämmitysjärjestelmää tai rakennetaan kokonaan uusi ja haetaan edullinen energiaratkaisu. Toimenpiteillä ei välttämättä saada säästöjä niin paljon, että niillä kattaa pääoman kuoletukset. Tavoitteena on aina myös asumisviihtyisyyden parantaminen.

Korjattavan vanhan talon kokonaiselinkaarta ei ole koskaan määritetty. Sitä ei ole suunniteltu muutoksia silmällä pitäen ja niiden huomioiminen voi olla nytkin hankalaa, johtuen aiemmista ratkaisuista. Silti ekologisesti kestävä rakentaminen korjauksessakin kannattaa huomioida mahdollisuuksien mukaan. Korjatunkin rakennuksen elinkaaren aikana alkuperäiset toiminnot saattavat muuttua - tarvitaan uusia peruskorjauksia ja -parannuksia. Ylläpitokustannuksiin vaikutetaan hyvällä suunnittelulla ja toteutuksella. Korjauksella vaikutetaan aina vanhan talon ekologiaan parantavasti.

Esi-isämme osasivat ottaa ekologiset seikat huomioon, mutta rakennusmateriaalien vähäisyys auttoi tässä asiassa. Tästä kuitenkin vanhan talon korjaaja pääsee selvyyteen tutkiessaan talon rakenteita. Rakenteita ei pidä pilata moninaisilla uusilla materiaaleilla. Kannattaa mahdollisimman tarkkaan hyödyntää olemassa oleva ja tehdä parannuksia vanhan ehdoilla. Tämä on tehtävä, vaikka toisella ratkaisulla rakenne uudistettaisi enemmän käyttökustannuksia säästäväksi.

3.5.1 Ylläpidon tavoitteet suunnittelua varten
Korjaushankkeen suunnittelussa pitää osata asettaa käyttökustannusten tavoitteet eri tavalla kuin uudisrakentamisessa. Uudisrakentamisessa rakenteet suunnitellaan lähes kaikki niin, että käyttökustannuksissa syntyy mahdollisimman vähän. Korjaustoiminnassa haetaan säästöä olemassa oleviin käyttökustannuksiin. Korjaustoiminnalla voidaan kuitenkin myös käyttökustannuksia lisätä. Lisäystä voi aiheuttaa rakennuksen laajentaminen. Vaikka lämpöeristettä lisätään, laajennuksen vaikutus on lisäämässä lämmityskustannuksia. Vanhoissa taloissa ei juurikaan ole ilmastointia tai se on hyvin vähäistä. Tässä tapauksessa ilmastoinnin rakentaminen, vaikkakin lämmön talteenotolla, on lisäämässä käyttökustannuksia. Asumisen taso paranee merkittävästi, rakenteisiin kohdistuva kosteuspaine vähenee ja rakenteet säästyvät.

Korjauksessakin voidaan valtaosassa rakennuksia suunnitella tilat muunneltaviksi, muuntojoustaviksi. Otetaan huomioon rakennuksen olevat ominaisuudet ja soveltuvuus käyttötarkoitukseen. Korjaustoiminnassa on syytä huomioida talon laajennettavuus, vaikka sitä ei olisikaan näköpiirissä. Herkästi korjaustoiminnalla voidaan jopa estää laajennus tai tehdä ratkaisuja, joilla laajennus myöhemmin tulee kalliiksi. Tämä on ekologisten seikkojen huomioimista. Varsinaisesti käyttökustannuksiin tällä ei tietenkään vaikuteta. Näillä seikoilla asetetaan kuitenkin tavoitteet hyvälle suunnittelulle ja sillä taas on vaikutusta käyttökustannusten alenemiseen. Hyvän suunnittelun ja toteutuksen myötä korjatulle rakennukselle pystytään luomaan toimiva huoltokirja, jossa määritellään rakennukselle oikea käyttö, oikeat huolto- ja kunnossapitotoimenpiteet sekä -jaksot.

Talon ylläpitokustannuksia kannattaa siis tutkia suunnittelun keinoin, ja oman talon korjauksessa se on tärkeää. On hyvä selvittää itselleen, miten asumiskustannukset tulisivat muuttumaan esim. oikeilla rakenneratkaisuilla. On mielekästä yllättyä positiivisesti huomatessaan muutoksen vaikutuksen. Tämä saattaa kuitenkin vaatia pitkiä laskelmien tekemisiä ja asiantuntijaa, kun miettii viiden sentin lämmöneristeen lisäyksen vaikutusta käyttökustannuksiin, mutta korjaustoiminnassa pienemmälläkin lämpöeristeen lisäyksellä saadaan jo säästöä aikaan. Korjauksessakin lämmöneristeet kannattaa optimoida.

3.5.2 Asumiskulujen laskeminen
Vanhan talon käyttökustannukset kannattaa kerätä muistiin, jotta muutosta voi seurata korjauksen jälkeen. Samat kustannusnimikkeet todennäköisesti tulevat maksettaviksi korjauksen jälkeenkin. Osa kustannuksista on jo valmiiksi määritetty kuukauden jaksolle, kuten esimerkiksi lainojen maksu. Jotkut kulut muodostuvat pidemmällä aikavälillä, mutta ne on kuitenkin helppo osittaa yhdelle kuukaudelle. Tällainen kustannuserä on esimerkiksi vesimaksu, joka saatetaan laskuttaa vain puolen vuoden jaksoissa. Tällöin on kuitenkin helppo jakaa summa kuudella ja saada näin yhdelle kuukaudelle kuuluva osa tästä asumiskustannustekijästä.

Materiaalivalinnalla voidaan merkittävästi vaikuttaa rakennuksen käyttökustannuksiin, kunnossapitokustannuksiin sekä ekologiaan, joten materiaaleihin kannattaa kiinnittää huomiota.

Lämpöenergia
valaistusenergia
Jätehuolto
vesimaksut
jätevesimaksut
hulevesimaksut
koneiden ja laitteiden huolto

Ainakin kaikkiin näihin kustannuksiin voidaan vaikuttaa korjaustoiminnalla. Jos näihin pystyy vaikuttamaan yhteensä 100 €/ kk, se tietää 1 200 € vuodessa ja 12 000 €/ 10 vuotta. Jos siihen vielä huomioi korkosäästön 4,5 % vuodessa, säästö on 15 100 € kymmenessä vuodessa. Tässä on syy siihen, että käyttökustannussäästöjä kannattaa miettiä myös korjausta suunniteltaessa. Osa tuosta rahasta kannattaa ilman muuta käyttää rakennuksen käyttökustannusten alentamiseen energiataloudellisilla korjauksilla.

3.5.3 Hankkeen tarkoituksenmukaisuus
Rakentajan yhteistyössä suunnittelijoiden kanssa tulee arvioida ylläpitokustannukset rakennuksen koko loppuelinkaaren ajalta ja varmistua myös tämän perusteella asumis-kustannusten kohtuullisuudesta. Korjausten ja perusparannusten rahoitus ja toteuttaminen tulee suunnitella siten, että asumiskustannukset eivät niiden vuoksi nouse kohtuullista tasoa korkeammiksi ja että vältetään suuret kertanousut. Korjauksilla pyritään säästöihin, mutta joissakin tapauksissa vaikutus voi olla nostava.

Elinkaaritalous käsittää kaikki kustannukset hankinnasta ja ylläpidosta puretun rakennuksen loppusijoittamiseen. Hyvää elinkaaritaloutta tukee useimmiten vaiheittainen korjaaminen, jossa otetaan huomioon rakennuksen alkuperäinen arkkitehtuuri, rakennuksen yksilölliset ominaisuudet ja kunto sekä ympäristö. Korjausrakentamisen kustannusten tulee olla oikeassa suhteessa korjatun rakennuksen käyttöarvoon. Korjaushankkeen teknisen tarkoituksenmukaisuuden selvittäminen edellyttää yleensä kuntoarviota.