Korjausvaihtoehtojen muodostaminen
- Korjausvaihtoehtojen tason määritys

3.1 Korjausvaihtoehtojen tason määritys
Monesti havaittaessa rakennuksen tarvitsevan korjausta, tavoite asetetaan nopeasti ajattelematta kokonaisuutta. Kaikki aiemmissa kirjoituksissa läpikäyty on tarkoitettu ohjaamaan pois nopeista päätöksistä. Liian usein talon omistaja päätyy suoraan tähän nyt läpikäytävään vaiheeseen tai jopa pidemmälle, aina suunnitteluun asti, tavoitellen nopeita ratkaisuja. Menetelmällä saadaan yhden asian korjaus nopeasti aikaan. Aina tämä ei ole kuitenkaan oikea ratkaisu. Asioita pitää tässä vaiheessa käännellä varsinkin,kun se ei vaadi muuta kuin omaa aikaa ja kärsivällisyyttä.

Läpikäymällämme menettelyllä joistakin rakentajista saattaa tuntua kuin oltaisiin paikalla juoksussa. Jalat käyvät, energiaa kuluu ja mitään valmista ei synny. Olemme tekemässä talosta korjaussuunnitelmaa. Pyrimme saamaan aikaan kokonaisnäkemyksen talosta niin, että kaikkea ei korjata heti, jos ei ole pakko. Sitä varten ainakin osa vanhan talon ostajista tekee kaupan, että pystyvät jakamaan sijoitettavaa pääomaa pidemmälle aikavälille. Näin investoinnit eivät tule ylivoimaisiksi. Kokonaisuus pitää kuitenkin hallita. Korjausten syitä on useita ja ne pitää pystyä painottamaan oikein.

3.1.1 Ensimmäinen karkea jako
Tässä vaiheessa on tavoitteena tehdä hyvin karkeat korjausvaihtoehdot, joita voidaan myöhemmin tarkentaa. Vaihtoehdoissa otetaan huomioon selvityksissä ja tutkimuksessa esiin tulleita huomioita. Tämän lisäksi laaditaan perusvaihtoehdot omistajan/ asukkaiden korjaustarpeiden perusteella.

Karkea perusjako miettimiselle voi olla esimerkiksi tarvitsevatko talorakenteet korjausta ja/ tai talotekniikka korjausta. Tästä jaosta ei kunnolla vielä saa irti mitään. Pitää siis täsmentää. Talorakenteet jaetaan kolmeen osaan:

- Aluerakenteet
- Varsinainen rakennus
- Rakennuksen tilat

Aluerakenteiden osalta tyypillisimpiä ja myös tärkeimpiä korjaustoimenpiteitä ovat salaojituksen uusiminen, sadevesien poisjohtaminen ja piharakenteiden uusiminen. Rakennuksen kannalta varmasti tärkein on salaojitus. Se on aivan ensimmäisiä asioita, joka pitää hoitaa kuntoon.

Yleisimmin korjaustarpeet huomataan varsinaisesta rakennuksesta. Tarpeet voivat olla yksittäisten korjausten tekemistä. Oleellisia ovat myös vauriot, jotka aiheuttavat laajentuessaan merkittäviä vahinko- ja kustannusriskejä. Varsinaisessa rakennuksessa korjauksia voi helposti jaksottaa. Ensisijaisia ovat turvallisuuteen ja terveellisyyteen vaikuttavat seikat. Seuraavaksi tärkeimpiä ovat korjauskustannuksiltaan merkittävimmät rakenteiden tai rakennusosien vauriot. Kun talossa on vesikatto ja perustukset kunnossa, muu osa rakennuksesta säilyy.

Yksittäisten tilojen korjaustarpeet ovat yleisimmin huonetilojen muutoksia tai rakennuksen laajennuksia. Huoneita pitää yhdistellä tai jakaa uudella tavalla sekä rakentaa asuintilaa lisää. Märkätilat lähes poikkeuksetta tarvitsevat jonkin asteisen korjauksen. Yleinen vika on vesieristeiden puuttuminen.

Talotekniikkajärjestelmien parantaminen on myös yleinen syy korjausten aloittamiselle. Taloteknisiä osia ovat:

- Lämpö-, vesi- ja viemäröintijärjestelmät, LVV-järjestelmät
- Ilmastointijärjestelmät
- Sähköjärjestelmät
- Automatiikkajärjestelmät
- Tietojärjestelmät

Näistä käytetään usein yhteistä lyhennystä LVISAT -järjestelmät, talotekniikka. Aiemmin on jo todettu, että rakennuksen tekniikka vanhenee nopeasti. Todellinen uusimistarve kuitenkin tulee varsin myöhään. Uusimisen syynä ei ole järjestelmien rakenteellinen vanheneminen, vaan asumismukavuuden parantaminen ja vaivattomuuden tavoittelu. Energian hinnalla ja säästön tavoittelulla on myös merkityksensä. Ulkoiset olosuhteet voivat myös muuttua. Kunta rakentaa viemäri- ja vesiverkoston läheisyyteen ja liittymien rakentaminen tulee mahdolliseksi tai jopa pakolliseksi. Sähkö- ja puhelinlaitos voivat myös muuttaa verkostojaan ja se aiheuttaa korjauksia.

3.1.2 Tason määritys
Edellä esitetyn perusteella voidaan määrittää jo hyvinkin pitkälle, millä tasolla korjaustoimintaa tullaan tekemään. Voidaan ja kannattaakin hakea jo nyt myös määrällisiä sekä laadullisia tasoja. Joitain korjauksia voidaan tehdä tuonnempana ja sillä vaikutetaan kokonaiskustannuksiin.

Merkittävän lisän korjausten määrään tuo raha, pääoma, joka on käytettävissä korjauksiin. Korjauskustannuksia ei vielä tiedetä, mutta sijoitettavan rahan määrää voi haarukoida. Onko kuukausittain rakentamiseen irroitettavan rahan määrä 100 € vai 500 €. Tämän voi tarkastaa kotisivumme Laskurit -kohdan Lainanhoitokykylaskurilla. Tuon kuukausierän perusteella voi laskureista laskea Annuiteettilaskurilla mahdollisen lainamäärän. Tuo raha tulee merkittävästi määrittämään korjauksen tasoa.