Hankeselvityksen tekeminen
- Kiinteistön kunnon selvittäminen

2. Hankeselvityksen tekeminen


Edelleenkin tähdennämme, että koskaan ei tee liikaa kiinteistön kunnon selvittämiseksi. Kokenut ammattihenkilö pystyy rakennuksen iän ja käytettyjen materiaalien sekä mahdollisten korjausten tai laajennusten perusteella päättelemään paljon kiinteistön kunnosta ja mahdollisista rakennusvirheistä. Pintaa syvemmälle menemättä ei mitään kuitenkaan voi sanoa varmasti.

2.4 Kiinteistön kunnon selvittäminen(ks. Suunnittelu ja aloitus)
Rakennus vanhenee rakenteellisesti varsin hitaasti, kunhan vesikatto pysyy kunnossa ja ulkopuoliset rakenteet muutenkin suojataan hyvin. Tekniikaltaan talo taas vanhenee hyvinkin nopeasti. Periaatteessa uusi talo on jo valmistuessaan jäänyt tekniikan kehityksessä jälkeen. Tämä ei tarkoita sitä, että uusimiseen pitää lähteä välittömästi. Nykytietämyksen mukaan kaksikymmentä vuotta sitten rakennetun talon tekniikka on täysin käyttökelpoista edelleenkin. Pitää kuitenkin muistaa, että hyvä talo näkee useamman tekniikan sukupolven palvelusajallaan. Suomessa on edelleenkin taloja, jotka on rakennettu silloin, kun valaistukseen käytettiin kynttilää tai pärettä. Talo on käynyt läpi koko valaistuksen historian, öljylampusta kaasuun ja edelleen sähköön. Tänä päivänä rakennukseen sovitellaan data-verkkoa ja todennäköisesti tulee vielä ainakin yksi valaistusjärjestelmä, se johdoton ja ilman varsinaisia valaisimia toteutettu.

2.4.1 Kuntoarvion tekeminen
Edellisessä artikkelissamme kävimme läpi jo useita asioita rakennuksesta. Nyt ajatuksia tulee syventää. Perusteellisella rakennuksen kunnon läpikäynnillä, ilman rakenteiden purkamista, parannamme käsitystämme talon kunnosta. Tämä saattaa olla hankalaa asiaa tuntemattomalle. Siksi tässä vaiheessa on tarkoituksenmukaista ottaa ammattihenkilö käymään asioita läpi. Jos itsellä riittää voimia, viitseliäisyyttä ja harrastusta jatkaa omin voimin, sekin onnistuu. Viimeistään suunnittelijan valinnan yhteydessä asiat tarkentuvat ja ammattihenkilö tekee täydennykset tarvittavilta osin. Tärkeintä on, että kaiken aikaa tehdään riittävästi muistiinpanoja.
2.4.2 Kuntoarvion tavoitteet
Kiinteistön järjestelmällisen sekä taloudellisesti että teknisesti hallitun kunnossapidon edellytyksenä on tarkka tieto kiinteistön kunnosta. Vain tätä kautta saadaan mahdollisimman luotettava ennuste tulevista korjauksista sekä niiden ajoituksesta ja kustannuksista. Järjestelmällinen kunnossapito tuottaa kiinteistölle pitkällä aikavälillä myös kustannussäästöä. Kuntoarviolla saadaan puolueeton kokonaiskuva kiinteistöstä ja kiinteistön rakennusosista sekä selvitys merkittävimmistä korjaustarpeista ja tarvittavista lisätutkimuksista. Kuntoarvion tavoitteena ei ole korjaustoimenpiteiden yksityiskohtainen määrittely eikä se sisällä kuntotutkimuksen luonteisia perusteellisia selvityksiä. Kuntoarviolla kerätään kunnossapitosuunnittelun lähtötiedot eli jokaisesta talosta kannattaa tehdä kuntoarvio. Kunnossapitotietojen lisäksi saadaan lähtötietoa korjaustoimintaa varten.

Kunnossapitosuunnitelma toimii lähtökohtana laadittaessa kiinteistön korjausohjelmaa. Korjausohjelmassa huomioidaan rakennuksen teknisestä kunnosta, tilojen käyttötarkoituksen muutoksesta, perheen toiveista tms. syistä aiheutuvat kunnostus- ja muutostarpeet. Korjausohjelma sisältää siis kunnossapitotöiden ja korjaushankkeiden sekä lisäksi esitetyt energiansäästötoimenpiteet. Energiasäästötoimenpiteitä varten on kirjautuneille asiakkaillemme liitteenä lyhyt energiaselvityslomake.
2.4.3 Kuntoarviokatselmuksen tekeminen
Katselmuksen tavoitteena on verrata tilojen ja rakennusosien tasoa uudisrakennustasoon ja arvioida toiminnalliset ongelmat. Olemme moneen kertaan jo todenneet, että vaikka ajatuksissa pyörivä korjaus olisi pienempikin, kannattaa tarkastelut ja arvioinnit tehdä koko talosta, koska niin voidaan luoda käsitys kokonaisuudesta ja saadaan lähtötietoa kunnossapitoon. Toisaalta kaikki se, mitä voidaan omaisuuden säilymisen eteen tehdä, kannattaa tehdä. Tällaisen arvioinnin voi tehdä vaikka ei olisi tai näkisi korjaustarvettakaan. Arviointi tuo lähes aina mukanaan asioita, joita ei muuten huomata.

Aiemmin täytettyjen lomakkeiden ja nyt läpikäytävän varsinaisen tutkimuksen perusteella tehdään muistiinpanot. Kirjataan ylös katselmuksessa tehdyt havainnot. Kirjautuneet asiakkaat löytävät muistiinpanoja varten lomakkeiston tästä. Samassa yhteydessä on ohjeistusta läpikäytävistä asioista.

Katselmuksen perusteella arvioidaan tarkempien kuntotutkimusten tarve, asbestikartoitus, pohjatutkimukset, rakenteelliset tutkimukset, betonin lujuusnäytteet, viemäriputkien tähystykset, vesiputkien arviointi, ilmanvaihdon tutkimukset, lämpökameratutkimukset, sisäilmaston tutkiminen, hometutkimukset jne..
2.4.4 Tarvittavat tutkimukset teetetään asiantuntijoilla
Kuten on jo todettu, kuntoarviointia voi tehdä itse, mutta kannattaa harkita ammattilaisen palkkaamista. Mahdollisten lisätutkimusten määrä saattaa olla iso. Omakotitalossa kannattaa kuitenkin miettiä tarkkaan, mitä kannattaa tutkia. Monesti tulevat purkutoimenpiteet kuitenkin kattavat tutkittavankin kohdan. Jos omistajalla on yhtään taitoa tehdä töitä itse, tutkimus tulee tehdyksi purkamisen yhteydessä.

Kuntoarvion perusteella suositellaan kuntotutkimuksia ja muita selvityksiä tarkentamaan kuntoarviosta saatuja tietoja. Kuntoarviollakaan ei kuitenkaan aina pystytä selvittämään kaikkea lisätutkimusten tarvetta. Lisätutkimukset suoritetaan yleensä korjaussuunnittelun lähtötietojen hankkimiseksi. Tavanomainen etenemistapa on, että kuntoarvion perusteella edetään tarkempiin tutkimuksiin ja selvityksiin. Tutkimukset voidaan kuitenkin tehdä myös ennen kuntoarviota tai samanaikaisesti sen kanssa. Esimerkiksi vesikaton tutkimus tehdään usein täysin muusta toimenpiteestä irrallaan. Liittämällä rakennusosan perusteellinen tutkimus koko kiinteistön kuntoarvioon, parannetaan pienillä lisäkustannuksilla olennaisesti kuntoarvion luotettavuutta.

Kuntotutkimuksessa selvitetään tutkimuksen kohteessa tutkimushetkellä todettavat vaurioriskit, näkyvät vauriot, niiden syyt, laajuudet, vaikutukset sekä arviot vaurioiden etenemisestä tulevaisuudessa. Kuntotutkimuksen tuloksena esitetään lisäksi vaihtoehtoisia tapoja korjata vaurioituneet rakenteet. Kuntoarviota tarkempia tutkimuksia ja selvityksiä ovat esimerkiksi
- energiakatselmus
- sisäilmaston kuntotutkimus
- kosteus- ja homevaurioituneen rakennuksen kuntotutkimus
- ulkobetonirakenteiden kuntotutkimus
- rapattujen julkisivujen kuntotutkimus
- kiinteistön vesi- ja viemärilaitteistojen kuntotutkimus
- sähköjärjestelmien kuntotutkimus
- asbestikartoitus
- julkisivujen kattava tarkastus esimerkiksi nostolaitetta käyttäen
- rakenteiden sisäpuolisen kunnon selvittäminen tähystämällä
- lämpövuotojen etsintä infrapunamittauksella tai lämpökameralla
2.4.5 Tarjouspyyntö kuntoarviota ja/ tai -tutkimusta varten
Kuntoarvion tekemisestä on tarkoituksenmukaista pyytää tarjouspyyntö. Tarjouspyyntö voi olla vapaamuotoinen, mutta kaikki aiemmin rakennuksesta hankittu aineisto kannattaa liittää tarjouspyyntöön mukaan.

Kuntoarvion tekee työryhmä, johon kuuluu rakennustekniikan, LVI-tekniikan ja sähkötekniikan asiantuntija. Yleensä työryhmä antaa tilaajalle yhteisen tarjouksen, jossa yksi ryhmän jäsenistä on tarjoaja ja sopijaosapuoli. Hänellä on projektin koordinointivastuu ja muut kuntoarvioon osallistuvat toimivat koordinoijan alikonsultteina. Olennaista on henkilöiden toimiminen ryhmänä, jossa tietoja vaihdetaan ja verrataan niin kuntoarvion suunnittelun, kiinteistötarkastuksen kuin raportin laatimisenkin aikana.

Kuntotutkimuksen tekee kohdekohtaisesti aina yksi asiantuntija. Yleisin menettely on tilata tutkimus tuntityönä. Yhtenä hyvänä mahdollisuutena on tuotteiden valmistajien antama tutkimuspalvelu. Tästä hyvänä esimerkkinä on kotisivullamme ilmainen kattotarkastus, joka vastaa hyvää kuntotutkimusta.
 
Päivitetty
22.3.2013