Projektisuunnitelman tekeminen

Pahinta mitä voi tapahtua on, että omakotitalon rakentajan tai vanhan talon ostajan tulot eivät riitä kiinteistönpidosta aiheutuvien kustannusten kattamiseen. Tämä johtaa valitettavan usein kiinteistöjen kunnossapidon laiminlyöntiin ja kiinteistöjen teknisen arvon alenemiseen. Tässäkin tapauksessa meidän pitää osata kertoa, mitä ehdottomasti on talolle tehtävä, jotta se säilyy asuttavassa kunnossa.

Rakennuttaminen tuottaa perustiedot kiinteistönhoidolle, kiinteistönhoito tarpeita kunnossapitoon ja kunnossapidon ohjelmointi impulssin korjausrakennuttamiseen. Rakennuttamisprosessin tavoitteena on aikaansaada toiminnallisesti, teknisesti; taloudellisesti ja esteettiset oikeanlaisia tilojen käyttäjien tarpeisiin. Kunnossapidon ohjelmointi ja vuosikorjaukset -prosessin tavoitteena on ylläpitää kiinteistö alkuperäistä vastaavassa ja tarkoituksenmukaisessa kunnossa. Perusparannus on kiinteistön arvon korottamista, peruskorjaus on sen arvon säilyttämistä. Kunnossapidon keskeisiä toimintoja ovat:

- kuntoarvioiden teettäminen
- pitkän aikavälin korjausohjelmien laatiminen
- budjetointi
- vuosikorjausohjelmien laatiminen
- kunnossapitotöiden teettäminen ja valvonta

Korjausrakennuttamisprosessi eroaa uudisrakentamisen prosessista erityisesti hankkeen alun osalta. Korjausrakennuttamisen lähtökohtana ovat olemassa olevat tilat ja vanha rakennus. Tästä johtuen joudutaan teettämään erilaisia kuntotutkimuksia ja esittämään eritasoisia korjausvaihtoehtoja päätöksenteon perustaksi. Korjaushankkeissa on lisäksi järjestettävä tilojen käyttäjille, asukkaille tilapäiset asuintilat korjaustöiden ajaksi ja itse korjaustyöt on tehtävä aiheuttaen mahdollisimman vähän häiriötä asuintiloissa tapahtuvalle toiminnalle.

Aktiivinen vuorovaikutus perheen kesken työrupeaman alussa on ehdoton edellytys kaiken onnistumiselle. Lähtökohtana on oltava selkeät tavoitteet, joihin kaikki perheenjäsenet ovat sitoutuneet.
1 Projektisuunnitelman tekeminen (ks. Suunnittelu ja aloitus)
Rakennuksen korjaustarpeen idea syntyy monessa eri tapahtumassa. Ajatellaan talon ostamista niin, että voidaan korjata se perheelle sopivaksi. Ostetaan talo ja ostovaiheessa nähdään talon korjaustarpeet. Perheen olosuhteet muuttuvat ja todetaan korjaustarve. Tapahtuu joku vahinko ja se aiheuttaa korjauksen. Näitä on varmasti monia muitakin. Tärkeintä on, että hankkeeseen ei ryhdytä heti välittömästä vaan mietitään asia moneen kertaan. Vesikaton uusiminen ei välttämättä tarkoita pelkän vesikaton uudistamista. Rakenteet on tarkoituksenmukaista tarkastaa ennen ja löytyneiden tosiasioiden perusteella pitää tehdä korjaussuunnitelma. Tarkoituksena ja tavoitteena pitää olla, että korjaus voidaan hoitaa taloudellisesti, oikea-aikaisesti ja virheettömästi.

Omakotitalon korjauksen projektisuunnitelma syntyy monella perheellä ilman mitään sen parempia muistiinpanoja. Syntyy ajatus, miten tässä nyt toimitaan. Tärkeintä on, että omat voimavarat punnitaan oikein. Riittääkö aika viedä koko projekti läpi vai tarvitaanko heti alusta lähtien ammattilaisen apua? Tärkeimmät vaiheet työn johtamisessa ovat hankeohjelman tekeminen, suunnittelun valmistelu ja ohjaus, rakentamisen valmistelu ja rakentaminen sekä kaikki välivaiheet. Käymme näitä asioita läpi talven aikana. Perheen tulee varmistaa, että rakennuttamisresurssit riittävät ja tehtävät on oikein jaettu. Yhden henkilön perheestä pitää ottaa päävastuu hankkeen läpiviemiseksi. Vaikka ei ole alan ammattitaitoa, perhe pystyy silti tekemään erittäin paljon valmistelevaa työtä.
2 Hankeselvityksen tekeminen
Rakennus ja myös ympäristö on tietyssä kunnossa. Jotain on korjattu ja pidetty kunnossa, jokin paikka repsottaa. Tavoitteena on kerätä tietoa korjausvaihtoehtojen muodostamista varten. Tarkoituksena on selvittää perheen ja yläpidon korjaustarpeet, olemassa olevat tiedot kiinteistöstä sekä kiinteistön kunto.
2.1. Kiinteistön lähtötietojen kokoaminen
Kiinteistön lähtötietojen kokoaminen on aikaa vievää työtä. Kirjoituksen liitteenä on luettelo mahdollisista löytyvistä ja tarvittavista asiakirjoista. Mitä tarkempaan ne pystyy hakemaan, sitä helpommaksi tulee jatkosuunnittelu. Rakennukseen on voitu tehdä useita korjauksia. Niiden ajoittaminen antaa kuntotietoa erittäin paljon. Eri aikakausien korjaukset on tehty eri tavoin ja mahdollisiin rakennusvirheisiin voi myös valmistautua rakennusajankohdan mukaan. Lähtötietojen kerääminen on erittäin tärkeää. Joissakin tapauksissa tuntuu turhauttavalta pistää itsestään selvyyksiä paperille, mutta huomaatte varmasti siitä olevan hyötyä monessa paikassa. Selvitys tuo usein esiin yksityiskohtia, joilla on vaikutusta niin kustannuksiin, aikatauluun kuin lupa-asioihinkin. Ostossa mukana oleva rakennusalan asiantuntija voi tehdä asiakirjojen koonnin siinä laajuudessa kuin katsoo aiheelliseksi.

Valtakunnalliset asuntokaupan järjestöt ovat yhteisesti laatineet kiinteistökauppaan liittyvän toiminta- ja katselmusohjeen: Kuntotarkastus asuntokauppaa varten. Asiakirjasta muodostuu erittäin käyttökelpoinen lähtötietoaineisto. Tarkastus on syytä edellyttää tehtäväksi tuon ohjeen mukaisesti ostotilanteessa. Se poistaa merkittävän määrän epävarmuustekijöitä kaupan yhteydessä. Ainoastaan mahdolliset piiloviat jäävät huomiotta.

Kiinteistön yleistiedot
Kiinteistön yleistietoihin kuuluu mm. kauppakirjat ja lainhuutoasiakirjat. Niiden perusteella saa kuvan mm. miten monta omistajaa talolla on ollut. Kannattaa hakea kaikki mahdolliset asiakirjat.

Vanhat piirustukset
Vanhoja piirustuksia kannattaa kysyä kunnan rakennustarkastuksesta. Maakunta-arkistosta saattaa myös löytyä. Vanhojen kaupunkien arkistoista löytyy todennäköisesti pidemmältä ajalta kuvia kuin nuoremmista kaupungeista. Talosta saattaa löytyä useita eri piirustuksia. Niiden perusteella saa kuvan, miten taloa on muokattu aikojen kuluessa.

Aikaisemmin tehdyt tarkastukset
Rakennuksesta on saatettu tehdä kuntoarvioita, kuntotarkastuksia, kuntotutkimuksia ja kosteuskartoituksia. Kaikissa niissä on sellaista lähtötietoa, joka vaikuttaa korjauksen suunnitteluun.

ylläpitokustannukset
Jokaisesta talosta syntyy ainakin summittainen tieto veden, lämmön ja sähkön kulutuksesta. Ilman huoltokirjaakin näitä asioita tulee seurattua. Lämmönkulutuksen perusteella voidaan päätellä rakenteiden lämmöneristysten kunto varsin tarkkaan.

Kaavatilanne ja viranomaisvaatimukset
Jokaisella kaavan mukaisella rakennuspaikalla on kaavamääräyksensä ja rakennusoikeutensa. Sen lisäksi saattaa olla joitain viranomaismääräyksiä, joista on syytä ottaa selvää ennen minkäänlaisen suunnittelun aloittamista.

Mittapiirustusten teettäminen
Jos talosta puuttuu piirustukset, ne on syytä teettää. Teettäminen edellyttää mittausten suorittamista. Tähän on syytä ottaa ammattilainen työhän, vaikka itse juoksisikin mittakepin kanssa mukana. Piirustusten piirtäminen kannattaa heti tilata suunnittelijalta sähköisessä muodossa. Tämä helpottaa merkittävästi jatkotyöskentelyä.

Näiden tietojen hankkimisessa saattaa vierähtää pitkähkö aika ja saattaa vaatia salapoliisin työtä. Toisaalta myös antoisaa. Vanha rakennus saattaa saada aivan uudenlaisen maineen tutkimusten myötä. Hyvää tutkimusta kaikille.
 
Päivitetty
22.3.2013