4 Huoltokirja

Mikä on huoltokirja?


Huoltokirja on eräänlainen omistajan käsikirja, joka vuoden 2000 alusta asti on ollut pakollinen kaikissa uusissa asuinrakennuksissa. Huoltokirja on kiinteistön ylläpitoon liittyvä asiakirjakokonaisuus, johon kootaan kaikki tarvittavat tiedot kiinteistöstä ja sen hoidosta. Huoltokirjan avulla pystytään helpommin hallitsemaan kiinteistön elinkaarta. (ks. Koti-Optimi -huoltokirja)


Huoltokirja on vielä varsin uusi asia, eikä sen sisällöstä ole olemassa yksiselitteistä ohjetta tai määräystä, toisin sanoen ei ole olemassa yhtä ainoaa hyväksyttävää tapaa toteuttaa huoltokirjaa. Huoltokirja on esitettävä rakennusvalvontaviranomaiselle loppukatselmuksen yhteydessä. Käyttö- ja huolto- ohjeen eli huoltokirjan tulee tällöin olla valmis käytettäväksi kiinteistön hoitoon, huoltoon ja kunnossapitoon. Huoltokirja on kuitenkin kokonaisuus, jota käytetään koko rakennuksen elinkaaren ajan.
4.1.1. Huoltokirjan tarkoitus
Huoltokirjan tarkoituksena on auttaa ja opastaa kiinteistön kunnossapidossa, jotta se säilyttäisi käyttökelpoisuutensa mahdollisimman hyvin koko elinkaarensa ajan. Riittävällä huollolla ja kunnossapidolla kiinteistön elinkaari myös pitenee ja kiinteistön arvo säilyy paremmin. Hyvin suunniteltu, toteutettu ja hoidettu kiinteistö tarjoaa asukkailleen mukavan, viihtyisän ja terveellisen asuinympäristön vuosikymmenien ajan. Erilaisilla korjaus- ja perusparannustoimenpiteillä voidaan pidentää kiinteistön tavoitteen mukaista käyttöikää ja säilyttää sekä asuinmukavuuksien ajanmukaisuus että vaatimustaso. Asianmukaisesti käytettynä huoltokirja palvelee myös korjaus- ja perusparannushankkeiden suunnittelua ja toteutusta. Huoltokirjaan jo rakennusvaiheessa kootut tiedot kiinteistön rakennusosista ja teknisistä järjestelmistä helpottavat ja nopeuttavat peruskorjausten ja -parannusten suunnittelua.
4.1.2. Huoltokirjan käyttö
Huoltokirjan käyttö aloitetaan jo rakennusvaiheessa, jolloin siihen kootaan tiedot käytetyistä rakennusmateriaaleista, niiden paikantamistiedot sekä myös kauppanimikkeet. Rakennusosien pintarakenteiden osalta kootaan mahdolliset päästöluokitukset ja käsittelyyhdistelmät. Valmiiksi pintakäsiteltyjen rakennusosien osalta hankitaan tiedot ja huolto-ohjeet valmistajalta. Tiedot löytyvät yleensä myös tuote-esitteistä. Erilaisten pintatarvikkeiden, maalien yms. tiedot merkitään huoltokirjaan niille varattuihin kohtiin tai sijoitetaan huoltokirjan liitteiksi. Huoltokirjaan kootaan myös teknisten järjestelmien tiedot ja ohjeelliset käyttöarvot. Huoltokirjaan kannattaa liittää myös taloteknisten laitteiden käyttö- ja huolto-ohjeet.
Kiinteistön perustiedot kirjataan huoltokirjaan. Perustietojen avulla on mahdollista saada yleiskuva kiinteistöstä sitä tarkemmin tuntematta. Perustietoihin kuuluvat talon ja siihen liittyvien rakennusten muotoa ja kokoa selventävät tiedot sekä omistus- ja paikannustiedot. Huoltokirjaan liitetään myös piirustukset.
Huoltokirja sisältää taulukot vuotuisen kulutuksen osalta. Samaan taulukkoon merkitään myös kulutuksen tavoitteelliset käyttöarvot, joihin toteutunutta käyttöä vuosittain verrataan. Vuotuista kulutusta ja kustannuksia seurataan veden, lämmitysenergianlähteiden ja käyttösähkön osalta.
Huoltokirjassa olevaan kunnossapidon päiväkirjaan on rakennusosille määritelty tavoitteelliset käyttöiät. Huoltokirjan korjauspäiväkirja osaan merkitään kiinteistön elinkaaren aikana suoritetut peruskorjaus ja -parannustoimenpiteet ja huomioidaan niiden vaikutus tavoitteelliseen käyttöikään.
Huoltokirjaan on koottu myös asunnon käyttöohjeita, joiden noudattaminen ylläpitää asunnon turvallisuutta, terveellisyyttä ja asuinmukavuutta.
4.1.3. Kuka huoltokirjan laatii?
Huoltokirjan laativat ns. koordinoija ja suunnittelija. Tarvittavat tiedot hankitaan rakennuttajalta, suunnittelijoilta ja urakoitsijoilta. Pientalorakentamisen yhteydessä huoltokirjan laadinnasta vastaa usein rakentaja itse, joka toimii sekä koordinoijana että rakennuttajana. Mitä omatoimisemmasta rakentamisesta on kyse, sitä suuremmalta osin huoltokirjan tietojen täydentäminen jää rakentajan itsensä tehtäväksi. Saadakseen oikeat ja kattavat tiedot, käytetään apuna hankkeeseen osallistuneita suunnittelijoita. Rakentaja voi palkata esim. pääsuunnittelijan laatimaan huoltokirjan.
4.1.4. Miten huoltokirja toteutetaan?
Huoltokirjan voi periaatteessa laatia näiden ohjeiden avulla aivan itse, suunnittelijoiden avustuksella. Tarvitaan vain kansio, johon tiedot ryhmitellään ja kerätään.
4.2 Kiinteistön perustiedot
Perustietojen avulla kiinteistö pystytään paikantamaan. Perustiedoista käy ilmi kiinteistön rakennusten koot ja tyypit, ikä ja mahdollinen jäljellä oleva rakennusoikeus.
4.2.1 Kiinteistön perustiedot
Kiinteistön perustietoja ovat: omistus- ja paikannustiedot; omistajan nimi ja osoite, kiinteistön sijaintikunta, kaupunginosa/kylä, kortteli/tila
Tontin tiedot: tontin tunnistustiedot, tontin ala, rakennusoikeuden määrä
Päärakennuksen tiedot: kerrosluku, kerrosala, huoneistoala, huoneluku, valmistumisvuosi Ulkorakennusten tiedot: käyttötarkoitus, kerrosala, valmistumisvuosi
Laajennus: laajennusvuosi, laajennuksen kerrosala, laajennuksen huoneistoala
Rakennusoikeustiedot: käytetty rakennusoikeus, käyttämätön rakennusoikeus
4.2.2. Tekniset laitteet ja järjestelmät
Huoltokirjassa tulee olla teknisten järjestelmien kuvaus. Teknisiin järjestelmiin kuuluvat LVIS-tekniset järjestelmät ja ns. ”äly”-järjestelmät, joilla muita järjestelmiä ohjataan sekä erilaiset turvajärjestelmät.
4.2.2.1 Vesi- ja viemäröinti (oma/kunnallinen)
Vesi- ja viemäröintipuolen osalta huoltokirjan tulisi sisältää mm. pääsulkujen sijaintitiedot. Huoltokirjaan kannattaa kirjata myös kunnallistekniikan tarjoajan yhteystiedot, jotta ne on helppo löytää tarvittaessa.
4.2.2.2 Sähköistys
Sähköjärjestelmästä huoltokirjaan merkitään pääsulakkeiden koko.
4.2.2.3 Lämmitysjärjestelmä
Lämmitysjärjestelmästä selvitetään lämmönjako ja käytettävä(t) lämmönlähde tai -lähteet. Järjestelmään kuuluvien laitteiden tiedot kirjataan ylös tai liitetään huoltokirjan liitteisiin. Mikäli kiinteistö kuuluu kaukolämmön piiriin, merkitään huoltokirjaan kaukolämmön tarjoajan yhteystiedot.
4.2.2.4 Ilmanvaihto ja ilmastointi
Ilmanvaihdosta kirjataan perustiedot ylös. Onko kyseessä koneellinen vai painovoimainen ilmanvaihto ja kuuluuko järjestelmään mahdollisesti lämmön talteenotto.
4.2.2.5 Tietojärjestelmät
Huoltokirjaan merkitään tiedot puhelin- ja datayhteyksien kuvaukset sekä antennijärjestelmä. Lisäksi huoltokirjan tähän osioon merkitään mahdollisten äly- ja turvajärjestelmien kuvaukset. Näihin liittyvät käyttöohjeet on syytä liittää huoltokirjaan.
4.2.3 Suunnittelijat ja rakentajat
Huoltokirjaan merkitään myös suunnitteluun ja rakentamiseen osallistuneiden henkilöiden/urakoitsijoiden nimet ja yhteystiedot, joita ainakin kiinteistön elinkaaren alkupuolella saatetaan tarvita mahdollisten ongelmien tai takuuasioiden yms. yhteydessä.
4.3 Rakennus- ja pintamateriaalit
4.3.1 Rakennusosat
Huoltokirjaan kootaan perustiedot runkorakenteista ja täydentävistä rakennusosista, kuten ikkunoista, ovista jne. Useimmat näistä tiedoista on löydettävissä myös piirustuksista, mutta on selkeämpää, jos tarvittavat tiedot on eritelty huoltokirjaan. Tässä osiossa määritetään myös kiinteistön laatutaso.
4.3.1.1 Seinärakenteet
Seinärakenteista tehdään huoltokirjaan luettelo, jossa rakennusmateriaalit listataan kerroksittain, yleensä sisältä ulospäin. Piirustuksissa käytetään rakennusmateriaaleista yleensä yleisnimikkeitä, mutta huoltokirjaan kannattaa merkitä myös tuotteiden kauppanimikkeet.
4.3.1.2 Ala- ja välipohjarakenteet
Ala- ja välipohjarakenteista tehdään huoltokirjaan luettelo, jossa rakennusmateriaalit listataan kerroksittain, yleensä sisältä ulospäin. Piirustuksissa käytetään rakennusmateriaaleista yleensä yleisnimikkeitä, mutta huoltokirjaan kannattaa merkitä myös tuotteiden kauppanimikkeet.
4.3.1.3 Yläpohja- ja vesikattorakenteet
Yläpohja- ja vesikattorakenteista tehdään huoltokirjaan luettelo, jossa rakennusmateriaalit listataan kerroksittain, yleensä sisältä ulospäin. Piirustuksissa käytetään rakennusmateriaaleista yleensä yleisnimikkeitä, mutta huoltokirjaan kannattaa merkitä myös tuotteiden kauppanimikkeet.
4.3.1.4 Täydentävät rakennusosat
Täydentäviä rakennusosia ovat itsenäisen kokonaisuuden muodostavat rakennusosat, jotka liittyvät kiinteästi johonkin laajempaan rakennusosaan tai kokonaisuuteen.
4.3.1.4.1 Ovet ja ikkunat
Ovista ja ikkunoista merkitään niiden tyyppi ja tekniset tiedot, kuten lämmöneristävyys ja pintakäsittely. Teknisten tietojen lisäksi huoltokirjaan merkitään valmistajan tiedot.
4.3.1.4.2 Helat
Ikkunoissa ja ovissa käytettävistä heloista huoltokirjan kannalta merkittäviä tietoja ovat mahdolliset lukituslaitteet, joissa käytetään esimerkiksi uraavaimia. Näistä tulee merkitä ylös avaimien teettämiseen tarvittavat tiedot.
4.3.1.4.3 Kiintokalusteet
Huoltokirjaan merkitään kiintokalusteiden pintakäsittelyyn liittyvät värinumerot yms. tiedot sekä kiintokalusteiden valmistajan yhteystiedot. Mikäli kiintokalusteista on olemassa omat piirustukset, ne liitetään muiden piirustusten joukkoon liiteosaan.
4.3.2 Pintamateriaalit
Pintamateriaalien osalta huoltokirjaan merkitään alustana käytetyt materiaalit ja varsinainen pinnoite. Yksinkertaisimmillaan tämä voi olla kipsilevy, tasoite ja tapetti. Varsinaisten materiaalitietojen lisäksi kannattaa merkitä ylös myös tuotteiden menekit. Pintamateriaaleista laaditaan huonekohtaiset kortit, jotta tietojen paikantaminen on jälkeenpäin helpompaa.
4.3.2.1 Maalatut pinnat
Maalatuissa pinnoissa on syytä kirjata ylös koko käsittely-yhdistelmä, johon kuuluvat esimerkiksi julkisivumaalauksissa; okasalakka, ruosteenestomaali, pohjamaali ja pintamaali. Käsittely-yhdistelmästä voidaan käyttää myös numerosarjaa, joka on esitetty Maalaus RYL 2001 -kirjassa. Kaikista tuotteista on syytä merkitä ylös tyyppi sekä kauppanimike. Pintamaalista kirjataan myös värinumero, jotta huoltomaalauksen yhteydessä on helppo löytää oikea värisävy.
4.3.2.2 Tapetoidut pinnat
Tapetin tiedoista on syytä merkitä muistiin tapettityyppi ja tapetointiin käytetty liisteri tai liima annosteluohjeineen.
4.3.2.3 Kosteiden tilojen pinnoitteet
Kosteiden tilojen pintamateriaaleista merkitään ylös käytetyn pintamateriaalin lisäksi kiinnityslaastin tai -liiman tyyppi ja kauppanimike. Kosteissa tiloissa merkitään ylös myös käytetty vesieriste.
4.3.2.4 Lattiapinnoitteet
Lattioiden pinnoitteista merkitään ylös niiden tyyppi sekä kiinnitykseen käytetty tuote. Yleisnimien lisäksi merkitään kauppanimikkeet muistiin. Lattiapinnoitteisiin liittyvät hoito-ohjeet lisätään liitteisiin.
4.3.3 Talovarusteet
Talovarusteista merkitään huoltokirjaan yleistiedot, tekniset tiedot sekä kauppanimikkeet.
4.3.4 Kustannusseuranta
Huoltokirjaa voidaan hyödyntää myös kustannusseurannassa. Kun käytetyt rakennusmateriaalit ja niiden menekit on koottu huoltokirjaan, voidaan mukaan liittää myös hintatiedot. Näitä tietoja voidaan hyödyntää esimerkiksi tulevien remontointien kustannuksia arvioitaessa.
4.4 Tarkastukset ja huoltotoimenpiteet
Tarkastuksien ja huoltotoimenpiteiden ajoitukseen vaikuttavat rakennusosan tai teknisen laitteen tarkastusväli, joka määritetään joko valmistajan antamien ohjeiden tai käytännön tietojen perusteella. Tarkastusvälin määrityksessä huomioidaan myös vuodenaikojen vaihtelu ja vuodenaikojen vaikutus tarkastustoimenpiteen tekemiseen.
4.4.1 Päivittäiset ja viikoittaiset tehtävät
4.4.1.1 Vesimittarin tarkistaminen
Vesimittaria kannattaa seurata viikoittain tai jopa päivittäin erityisesti talvella, jolloin on vaarana jäätymisestä johtuva rikkoutuminen. Ennen mittarin vilkaisua kannattaa varmistaa, ettei mikään vettä kuluttava laite tai hana ole käytössä. Mikäli mittari kuitenkin ”pyörii” vähänkin, on syytä epäillä mahdollista vuotoa.
4.4.1.2 Palovaroittimet
Palovaroittimien paristojen toimivuus kannattaa tarkistaa viikoittain.
4.4.2 Kuukausittain tehtävät
Sähkömittarin lukemat kannattaa ottaa ylös kerran kuukaudessa tai sähkölaskun saapumisen yhteydessä, jolloin arviolaskun lukemia voidaan verrata sähkömittarin lukemiin.
4.4.3 Vuosittain tehtävät
Vuosittain tehtävistä tarkastuksista merkitään huoltokirjaan tarvittaessa lyhyt raportti, jos tarkastuksen lisäksi on jotain tehty tai halutaan painottaa jonkun kohdan tarkastamista seuraavalla kerralla tai tarkastusväliä halutaan lyhentää.
4.4.3.1 Tarkistukset ja puhdistukset
4.4.3.1.1 Tekniset tilat
Tarkistetaan teknisten tilojen kunto silmämääräisesti ja suoritetaan siivous, jossa tiloista poistetaan mm. niihin helposti kertyvät ylimääräiset tavarat. Vaikka esimerkiksi ns. pannuhuone tarjoaa hyvän säilytystilan joillekin kuivaa ja lämmintä säilytystilaa kaipaaville tavaroille, jo pelkästään paloturvallisuuden kannalta on tärkeää, että tila pidetään siistinä.
4.4.3.1.2 Vesikatto ja sadevesijärjestelmä
Räystäskourut puhdistetaan roskista, jotta sadevesi pääsee poistumaan suunnitellulla tavalla. Tukos sadevesikourussa saattaa aiheuttaa ”tulvimisen”, jolloin vesi saattaa rasittaa räystäsrakennetta. Samalla tutkitaan silmämääräisesti räystäskourujen ja syöksyjen kunto, sekä vesikatto. Vesikatolta poistetaan sinne mahdollisesti kasautuneet roskat, kuten havuneulaset ja puiden lehdet. On tärkeä tarkistaa myös lapetikkaiden turvallisuus.
4.4.3.1.3 Pihavarusteet
Pihavarusteiden kunto tarkistetaan. Erityisesti jätehuoltoon liittyvien varusteiden ja astioiden kunto tarkistetaan. Salaojien ja sadevesikaivojen toimivuus tarkistetaan.
4.4.3.1.4 Julkisivut
Julkisivujen pinnan kunto tarkistetaan ja arvioidaan esimerkiksi huoltomaalauksen tarve. Julkisivuun kuuluvien talovarusteiden, kuten katolle johtavien tikkaiden ja palotikkaiden turvallisuus tarkistetaan samalla. Julkisivutarkastukseen kuuluvat myös ikkunoiden, ovien ja parvekkeiden tarkastaminen. Julkisivuista voidaan joutua puhdistamaan esimerkiksi sammalta tai vastaavaa kasvustoa, jota helposti kertyy erityisesti rakennuksen pohjoispuolen julkisivuihin. Vastaavasti maalipinta joutuu suoran auringonpaisteen takia kovempaan rasitukseen eteläpuolen julkisivuissa.
4.4.3.2 LVIS-järjestelmät
LVIS-järjestelmien kunto ja toimivuus tarkistetaan vuosittain. Tähän voidaan käyttää tarvittaessa myös ammattilaista, etenkin jos jokin viittaa järjestelmän viallisuuteen tai jos epäillään järjestelmän jonkin osan vanhentumisesta johtuvaa toimintavarmuuden heikentymistä. Veden ja energian kulutuksen määrät kirjataan ylös vuosittain. Sähkön kulutuksen osalta seurantaa voi tehdä useamminkin, esimerkiksi kuukausittain tai sähkölaskujen saapumisen yhteydessä. (kts. kohta 5. Vuosikulutusten seuranta ja ohjearvot).
4.4.4 Tarvittaessa tehtävät
4.4.4.1 Nuohous
Nuohous- ja nuohouksen tilaaminen voi kuulua vuosittaisiin toimenpiteisiin, mutta mikäli kiinteistöjen tulisijojen käyttö on vähäistä, nuohous suoritetaan tarvittaessa. Mielellään kuitenkin kahden vuoden välein. Nuohooja ilmoittaa myös mahdollisesti havaitsemistaan vaurioista savuhormeissa.
4.4.4.2 Öljysäiliö
Maan alla sijaitsevan öljysäiliön kunto tulisi tarkistuttaa aika ajoin. Kiinteistön omistaja on vastuussa mahdollisista ympäristöhaitoista, joita öljysäiliön vuodosta aiheutuu.
4.4.5 Yli viiden vuoden välein toistuvat tehtävät
Nämä tehtävät sisältyvät kunnossapitojaksoihin, jotka määritellään kunnossapito- ja korjauspäiväkirjassa, jossa on esitetty myös rakennusosien ja teknisten laitteiden tavoitteelliset käyttöiät.
4.5. Vuosikulutuksen seuranta ja ohjearvot
Kiinteistönhoidossa kiinnitetään huomiota myös kiinteistön energiataloudelliseen hallintaan. Huoltokirjaan merkitään ylös vuotuiset seuranta-arvot ja verrataan niitä huoltokirjan ohjeellisiin tavoitearvoihin. Mikäli arvot poikkeavat merkittävästi tavoitearvoista tai edellisen vuoden arvoista, on syytä selvittää, mistä ko. poikkeama johtuu. Jos esimerkiksi lämmitysenergian kulutus on oletettua korkeampi, voi syytä etsiä poikkeuksellisen kylmästä talvesta tai halutun sisäilman lämpötilan korottamisesta. Sopiva sisälämpötila on +21 (+/-1,5) astetta.
Kohonnut energiankulutus voi olla myös merkki lämmöneristeiden kostumisesta. Energiankulutuksen seurannassa kannattaa kuitenkin muistaa, että rakennuksen energiankulutuksen taso asettuu normaalitilaansa tavallisesti vasta ensimmäisen täyden lämmityskauden jälkeen, jolloin rakennusaikainen kosteus on poistunut rakenteista. Huoltokirjaan määritellään myös sisäilmaston yms. tavoitearvot ja teknisten järjestelmien käyttöarvot. Nämä arvot saat suunnittelijoilta tai laitevalmistajilta.
4.5.1 Sähkön kulutus
Sähkön kulutukseen vaikuttaa eniten valittu lämmitystapa. Jokseenkin kaikki lämmitysmuodot tarvitsevat toimiakseen sähköä, mutta eniten sähköä kuluu luonnollisesti suorasähkölämmityksen yhteydessä. Sähkömittarin lukemat kirjataan ylös, kuukausittain tai vuosittain. Hyvä vaihtoehto on kirjata kulutuslukemat ylös sähkölaskun saapuessa. Sähkölasku perustuu arvioon ja on hyvä verrata sähkölaskun arviolukemia sähkömittarin lukemiin. Sähkön kulutusta verrataan ohjearvoihin. Poikkeuksellisesti kohonnut sähkön kulutus saattaa johtua myös esimerkiksi viallisesta tai vanhentuneesta kodinkoneesta. Kodinkoneista eniten sähköä kuluttavat kylmälaitteet ja pesukone/kuivausrumpu.
4.5.2 Öljyn kulutus
Öljylämmitteisissä taloissa kirjataan huoltokirjaan lämmitysöljyn hankintamäärät ja hinnat. Öljyn kulutusta verrataan ohjearvoihin. Öljyn kulutuksen seurannalla voidaan myös arvioida öljyn hankintatarpeen ajankohtaa, mikäli järjestelmään ei kuulu öljyvahtia, joka varoittaa öljyn loppumisesta.
4.5.3 Veden kulutus
Vesimittarista otetaan ylös käytetty vesimäärä vuosittain. Veden kulutukseen vaikuttavat asukkaiden lukumäärä ja mahdollinen veden käyttö esimerkiksi puutarhan kasteluun. Poikkeuksellisen suuri vedenkulutus voi johtua myös vuodosta putkistossa.
4.5.4 Kulutuksen ohjearvoja
Vuosittaista kulutusta voidaan tarkkailla vertaamalla niitä ohjearvoihin. Kuitenkin uudisrakennuksessa lämmityskustannukset ovat täysin vertailukelpoisia vasta ensimmäisen täyden lämmityskauden jälkeen, sillä vasta tällöin on rakenteellinen kosteus asettunut normaaliin tilaan. Ensimmäisen lämmityskauden aikana rakenteista poistuu rakennusaikainen kosteus.
4.6 Kunnossapito- ja korjauspäiväkirja
Hyväkään talo ei selviä ilman pieniä tai vähän suurempiakin korjaustoimenpiteitä. Asuntoon voidaan joutua tekemään myös muutoksia elämäntilanteiden muuttuessa. Perhe voi kasvaa tai uusi työ edellyttää työhuonetta kotona. Myös harrastukset saattavat edellyttää muutoksia asuntoon. Rakenteille voidaan myös määrittää arvioitu käyttöikä, jonka aikana ei normaalisti tarvita korjaustoimenpiteitä, pelkät huoltotoimenpiteet riittävät. Käyttöiällä ei tarkoiteta sitä, että tietyn ajan kuluttua joku osakokonaisuus muuttuisi käyttökelvottomaksi, vaan kyse on ajanjaksosta, jonka jälkeen ko. rakennusosa saattaa aiheuttaa riskin jonkun suuremman vahingon syntymiseen. Esimerkiksi vesikaton voidaan epäillä vuotavan ja aiheuttavan näin vesivahingon. Käyttöiällä voidaan myös arvioida jonkun teknisen laitteen tai rakennusosan taloudellisesti kannattavaa käyttöikää. Esimerkiksi toimivakin öljypoltin kannattaa yleensä vaihtaa tietyn ajan kuluttua (10- 13 vuotta) energian säästön takia.

4.6.1 Kunnossapito- ja korjauspäiväkirjan sisältö
Huoltokirjan tämä osio sisältää rakennusosien ja teknisten laitteiden tavoitteelliset käyttöiät ja tarkastusvälit. Kunnossapito- ja korjauspäiväkirjassa selvitetään kunnossapidon tehtävät sekä tarvittavat määrätiedot. Tavoitteelliset käyttöiät, tarkastusvälit ja kunnossapitotehtävät määritellään seuraavan luettelon mukaisille rakennusosille ja teknisille laitteille.

– Ulko-ovet.
– Julkisivun täydennysosat.
– Ulkoseinän tikkaat.

Vesikatto ja yläpohja
– Vesikatto.
– Yläpohjarakenteet.
– Sadeveden poisto.
– Lapetikkaat.

Piharakenteet
– Viherrakenteet.
– Kasvit.
– Pihan päällysrakenteet.
– Talovarusteet.
– Jätehuollon laitteet.

Pohjarakenteet ja perustukset
– Salaojat ja tarkastuskaivot.
– Sadevesiviemärit ja tarkastuskaivot.
– Perusmuuri ja anturat.
– Maanvarainen alapohja.

Runko ja lämmöneristys
– Seinät.
– Kantava alapohja.
– Välipohjat.

Julkisivu
– Julkisivuverhous.
– Ikkunat.
– Lumiesteet.
– Kattoikkunat.

Sisäverhous
– Seinä- ja kattopinnat.
– Lattiapinnat.
– Sisäovet.
– Sisäportaat.

Kiintokalusteet
– Keittiökalusteet.
– Kylpyhuonekalusteet.
– Säilytyskalusteet.

Lämmitysjärjestelmä
– Lämmönjako ja -luovuttimet.
– Lämmönlähde.
– Savupiiput.
– Tulisijat.

Sähköistys ja tekniset järjestelmät
– Sähköistys.
– Tietoliikennejärjestelmät.
– Turva- ja ohjausjärjestelmät.

Ilmanvaihto
– Ilmanvaihtojärjestelmä ja venttiilit.
– Lämmönsäätimet.

Vesi ja viemäröinti
– Vesijohdot.
– Viemäröinti.
4.7 Kiinteistön käyttöohjeita
4.7.1 Märkätilat
Märkätiloissa on tärkeää, että ilmanvaihto ja tuuletus ovat riittäviä. Kosteuskuormituksen vähentämiseksi kannattaa ylimääräiset vedet pyyhkäistä lattiakaivoon kumilastan avulla. Märkätilojen lattialämmitystä kannattaa pitää päällä ympäri vuoden kuivumisen tehostamiseksi. Saunomisen yhteydessä ei sähkökiuasta kannata sammuttaa liian aikaisin. Älä ota tavaksi sammuttaa ensin kiuasta ja käydä sitten ottamassa viimeisiä löylyjä irti jo jäähtymässä olevasta kiukaasta. Kiuas ja kivet jäävät tällöin helposti kosteaksi, mikä osaltaan lisää kosteuskuormitusta.
4.7.2 Paloturvallisuus
Paloturvallisuuden kannalta tai paremminkin asukkaiden turvallisuuden kannalta täytyy asuntoon hankkia palovaroittimia. Tavalliseen omakotitaloon kannattaa hankkia vähintään kaksi palovaroitinta. Jokaisessa kerroksessa tulee olla oma palovaroitin. On suositeltavaa sijoittaa palovaroitin myös jokaiseen makuutilaan. Palovaroittimen toimintakunto tulisi tarkastaa ajoittain, esimerkiksi kerran kuukaudessa. Kiinteistöön kannattaa hankkia myös alkusammutuslaitteita, kuten jauhesammutin ja palopeite.
4.7.3 Lämmitysjärjestelmä
Asunnon sisälämpötilaa ei turhaan kannata nostaa. Sopiva peruslämpötila on noin 20-21 astetta. Yhdenkin lämpöasteen nostaminen näkyy energiankulutuksessa. Ihmisen on tutkittu viihtyvän parhaiten olosuhteissa, joissa jalat ovat asteen pari lämpimämmässä tilassa kuin pää.
4.7.4 Ilmanvaihto ja tuuletus
On hyvä muistaa, että ilmanvaihto ja tuuletus ovat kaksi eri asiaa. Toimiva ilmanvaihto pitää huoneilman jatkuvasti miellyttävänä ja tuulettamisella pyritään poistamaan kosteushuippuja yms. tilapäisiä epämiellyttäviä hajuja ja käryjä tai tasataan esimerkiksi äkillisiä lämmönnousuja.
4.7.5 Ulkoalueet
Kiinteistön piha olisi suotavaa pitää siistinä, jo yleisen viihtyvyyden kannalta. Pihalla ei saa varastoida ongelmajätettä. Kiinteistölle saattaa myös kuulua katuosuuteen kuuluvan jalkakäytävän lumityöt ja hiekoitus. Pihalle ei saa rakentaa kiinteitä rakennelmia, kuten katoksia, ilman asianmukaista luvanhakua. Kompostointi tulee suorittaa asianmukaisesti. Avokomposteja ei pitäisi käyttää, ainakaan elintarvikkeista syntyvän jätteen kompostointiin. Muuten voi syntyä vaara haitallisten eläinten, kuten rottien, etsiytyminen alueelle.
4.7.6 Toiminta poikkeus- ja häiriötilanteissa
Poikkeus- ja häiriötilanteita ovat esimerkiksi vesijohdon halkeaminen tai pitkät sähkökatkokset. Mikäli havaitaan vuoto vesijohdossa, on välittömästi syytä katkaista veden tulo päähanasta, joka sijaitsee tavallisesti vesimittarin läheisyydessä. Tarkemman tiedon vesimittarin sijainnista löydät tarvittaessa huoltokirjastasi, kiinteistön perustiedoista, kohdasta teknisten järjestelmien kuvaus. Veden katkaisemisen jälkeen voit ottaa yhteyttä esimerkiksi siihen LVI-urakoitsijaan, jonka yhteystiedot löydät kiinteistön perustiedoista, kohdasta suunnittelijat ja urakoitsijat.
Pidemmän sähkökatkoksen aikana on syytä valmistautua käyttämään varalämmönlähdettä, joka lähes poikkeuksetta on puilla lämmitettävä tulisija.
4.8 Muuta huomioitavaa
Huoltokirjaan kannattaa jättää tilaa ennalta arvaamattomien asioiden merkitsemiseen. Tällaisia voivat olla esimerkiksi lajitteluun siirtyminen jätehuollossa, kiinteistön liittyminen kunnalliseen vesi- ja viemäriverkkoon, tulipalot, vesivahingot, luonnonvoimien aiheuttamat vahingot, murrot ym. Näistä asioista aiheutuvat korjaukset tai muutokset kiinteistöön merkitään tietysti korjauspäiväkirjaan, mutta on hyvä kirjata ylös arvioitua käyttöikää aiemmin tehtyjen korjausten syyt.
4.9 Liitteet
Huoltokirjaan asetetaan liitteiksi kiinteistön piirustukset, taloteknisten laitteiden käyttö- ja huoltoohjeet, urakkasopimukset, ym. asiakirjat, joiden tiedot ovat tärkeitä kiinteistön ylläpidon kannalta. Myös kiinteistöön liittyvät takuutodistukset voidaan taltioida huoltokirjan yhteyteen. Käyttäessäsi tätä kansiota huoltokirjana, näille asiakirjoille on pääsääntöisesti varattu oma säilytystilansa.
4.10 Lopuksi
Tässä ohjeistossa on kerrottu, mitä huoltokirjan tulisi sisältää. Huoltokirjan yhteyteen voi liittää myös muita kiinteistöön liittyviä tietoja, mutta ”Meidän koti” -leikekirjaa siitä ei ole tarkoitus tehdä. Kuitenkin esimerkiksi havainnollistavia valokuvia voi huoltokirjan liitteeksi taltioida. Esimerkiksi jo korjattavista vaurioista voi ottaa valokuvan. Kuopuksen rippijuhlien yhteydessä vietetyistä puutarhajuhlista otetut kuvat kuuluvat perhealbumiin. Yleisesti ottaen, hoito- ja kunnossapitoohjeiden piiriin voidaan katsoa kuuluvan kaikki, jotka jäävät kiinteistöön myös omistajan vaihdoksen jälkeen. Poikkeuksiakin tietysti löytyy. Esimerkiksi pesukone saattaa lähteä talosta vanhojen omistajien mukana, mutta pesukoneen takuutodistukset ym. voi taltioida huoltokirjan yhteyteen, jos muidenkin kodinkoneiden asiapaperit sijaitsevat huoltokirjassa.
4.11 Huoltokirjan termejä Rakennusosa
Rakennusosalla tarkoitetaan rakennuksen aineellista osaa, joka voidaan rajata itsenäiseksi kokonaisuudeksi. Rakennusosa, esimerkiksi seinä, voi kuitenkin muodostua useammasta rakennusmateriaalista.

Käyttöikä
Käyttöiällä tarkoitetaan aikaa, jona rakennusosa tai tekninen laite täyttää sille asetetut toimivuusvaatimukset. Toimivuustavoitteet määräytyvät kestävyyden, taloudellisuuden ja ajanmukaisuuden perusteella.

Kunnossapitojakso
Kunnossapitojakso on keskimääräinen aikaväli, jonka jälkeen määrätty kunnossapitotoimenpide uusitaan.

Kunnossapitotoimenpide
Kunnossapitotoimenpiteellä tarkoitetaan rakennusosan tai teknisen laitteen korvaamista uudella tai sen kunnostamista osittaisella uusimisella. Toimenpide voi olla myös täydentämistä.

Tarkastusväli
Tarkastusvälillä tarkoitetaan ajanjaksoa, jonka kuluttua rakennusosa tai teknisen laitteen kunto tulee tarkastaa.

Kunnossapitojakso
Kunnossapitojakso on se aikaväli, jonka jälkeen ko. kunnossapitotoimenpide täytyy uusia.


 
Päivitetty
1.6.2012