Viisikymppiset kuntoon!

1970-luvun talossa ei ole varaa viivytellä korjausten kanssa

1970-luvulla rakennettuja asuinalueita korjataan nyt ahkerasti. Kuvassa Espoon Olaria.1970-luvulla rakennettuja asuinalueita korjataan nyt ahkerasti. Kuvassa Espoon Olaria.

Taloyhtiön suuriin remontteihin, kuten linjasaneeraukseen, on syytä tarttua hyvissä ajoin, sillä rahoituksen saaminen ja hankkeen valmistelu voi viedä vuosia. Onnistunut putkiremontti vaatii realistisen aikataulun, kiinteistön kuntoon ja korjausvaihtoehtoihin perehtyneen hallituksen sekä taloyhtiön etua valvovan suunnittelukumppanin.

Kaupungistumisen kiivaimpina vuosina 1970-luvulla rakennetut betonielementtikerrostalot ovat monelta osin elinkaarensa loppupuolella – peruskorjaukset ja linjasaneeraukset koskettavat tällä vuosikymmenellä arviolta puolta miljoonaa asuntoa. Kun saneerausmarkkina on kasvanut tasaisesti jo kymmenen vuotta ja uudisrakentaminenkin vetää, saattavat korjausrakentamisen ruuhkavuodet näkyä pian sekä kasvavina kustannuksina että tekijäpulana.

– Nyt remontoidaan kiivaimmin 60-luvun lopulla ja 70-luvun alussa rakennettuja taloja. Kun tiedetään, että 70-luvun puolivälissä rakennuskanta kasvoi eniten ja että käyttövesi- ja viemäriputkien tekninen käyttöikä on noin 50 vuotta, suurin putkiremonttibuumi ajoittuu oletettavasti viiden vuoden päähän, arvioi hankekonsultti Toni Wahlfors Hanke Engineering Oy:stä.

Riskit realisoituvat, jos korjauksia lykätään

Lahtelainen Hanke Engineering on yksi lukuisista insinööri- ja suunnittelutoimistoista, jotka toimivat taloyhtiöiden ja isännöitsijöiden tukena vaativissa hankkeissa. Wahlforsin mukaan korjausten kanssa viivyttely on kohtalokasta: seuraukset tuntuvat kukkarossa joko lyhyellä tai pitkällä aikavälillä.

– Kiinteistön kuntoon nähden oikea-aikaiset korjaustoimenpiteet ovat ratkaisevassa roolissa asunnon ja kiinteistön arvon säilymisen kannalta. Taloudelliset riskit saattavat olla suuret, jos kaikki taloyhtiön remontit täytyy toteuttaa yhtä aikaa ja kiireellä. Kannattaa huomioida, että hankkeen valmisteluun kuuluu paljon aikaa ja markkinoissa saattaa tapahtua muutoksia tällä aikavälillä, Wahlfors huomauttaa.

Myös linjasaneerauksiin teollisesti esivalmistettuja ja tehokkaita elementtiratkaisuja tarjoavalla Uponorilla ollaan huomattu, että putkiremontti on monelle taloyhtiölle mörkö.

– Suuriin korjaushankkeisiin on usein vaikea tarttua. On kuitenkin tärkeä tiedostaa, että hanke eri vaiheineen vie runsaasti aikaa, joten se kannattaa mieluiten aloittaa ennen kuin putket alkavat oireilla. Paitsi että taloyhtiön päätöksenteko on hidasta, eteen voi tulla myös ulkoisista seikoista johtuvia viivytyksiä. Joillakin alueilla asuntojen hinnat ovat niin matalat, etteivät ne riitä pankille vakuusarvoksi, jolloin taloyhtiö joutuu säästämään omarahoitusosuuden keräämällä korotettuja vastikkeita. Rahoitusongelma yksistään voi aiheuttaa ikävän viivästyksen saneerauksen aloittamiseen, toteaa hankekehityspäällikkö Perttu Havulehto Uponorilta.

– Jos talotekniikka oireilee jo lähtötilanteessa, voi seuraavien vuosien aikana tulla isoja vuotoja, pahimmillaan vesivahinkoja. Putkiremonttiin olisi syytä tarttua hyvissä ajoin, etteivät hankkeen aikaiset putkirikot kasvata kokonaiskustannuksia, Havulehto huomauttaa.

Turkulaiseen As Oy Varstaan (rak. 1968–69) tehtiin onnistunut linjasaneeraus Uponorin Reno Port -talotekniikkakasetilla. Talotekniikkakasettiin kuuluva seinä-wc helpottaa siivousta ja tuo kylpyhuoneeseen modernin ilmeen.Turkulaiseen As Oy Varstaan (rak. 1968–69) tehtiin onnistunut linjasaneeraus Uponorin Reno Port -talotekniikkakasetilla. Talotekniikkakasettiin kuuluva seinä-wc helpottaa siivousta ja tuo kylpyhuoneeseen modernin ilmeen.

Avainroolissa hyvä hankesuunnitelma ja oikea toteutusmuoto

Ensimmäinen askel selvitysten ja esisuunnittelun jälkeen on hankesuunnitelma, jonka avulla haetaan kiinteistölle parhaiten soveltuva korjausvaihtoehto. Hankesuunnitelmia tekevät niihin erikoistuneet suunnittelutoimistot, LVI-suunnittelijat tai rakennuttajakonsultit.

– Hyvä hankesuunnitelma on selkeä, objektiivinen sekä avoin tarkastelu kiinteistön nykytilasta ja vaihtoehdoista. Sen on oltava sellainen, että hallituksen jäsenet ymmärtävät, mistä ovat päättämässä. Toteutusmuotoa valitessa korostuu taloyhtiön oma aikataulu ja budjetti hankkeen suhteen, rakennuksen kunto, saneerauksen haastavuus sekä hallituksen rooli hankkeessa, Wahlfors kertoo.

Suurten saneeraushankkeiden yleisimmät kompastuskivet liittyvät Wahlforsin mukaan puutteellisiin lähtötietoihin tai resursseihin. Ongelmia voi aiheutua myös, jos valitaan halvin ratkaisu miettimättä laatua tai elinkaarikustannuksia.

– Onnistuneen korjaushankkeen menestystekijöitä ovat asiaan perehtynyt hallitus, taloyhtiön etua valvova asiantuntijakumppani, ammattitaitoinen urakoitsija ja laadukkaat ratkaisut. Kaikista olennaisinta on kuitenkin se, että ymmärtää mitä on tilaamassa: valitseeko halvimman vaihtoehdon seurauksia punnitsematta vai panostaako esimerkiksi laatuun, huollettavuuteen ja elinkaaritehokkuuteen? Putkiremonteissa saa monesti juuri sitä mitä tilaa.

 
Päivitetty
27.2.2020