Case 3: Kuka kantaa vastuun päätöksistä taloyhtiössä?

Artikkeli perustuu Markus Talvion luentosarjaan ja on lyhennelmä isosta kokonaisuudesta.

Taloyhtiöissä ylintä päätösvaltaa käyttää yhtiökokous, mutta vastuu kiinteistöistä ja taloyhtiön arjen pyörittämisestä on pääasiassa taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän harteilla. Myös osakkaalla on omat vastuut ja velvollisuudet. 

Tiedätkö, mitä nämä vastuut ja velvollisuudet todellisuudessa ovat?

Yhtiökokouksesta hallitukseen ja isännöitsijän kautta osakkaille

Periaatteiden mukaisesti yhtiökokous valitsee taloyhtiölle hallituksen, joka huolehtii yhtiön hallinnosta ja toiminnan asianmukaisesta järjestämisestä. Hallituksen avuksi voidaan valita isännöitsijä, jos yhtiöjärjestykseen on sisällytetty siitä maininta tai jos yhtiökokous niin päättää. Isännöitsijän tehtävänä on hoitaa yhtiön juoksevaa hallintoa toimien taloyhtiön ”toimitusjohtajana”. Huomattavaa kuitenkin on, että isännöitsijän palkkaaminen ei missään nimessä korvaa hallitusta, vaan isännöitsijän tehtävänä on huolehtia taloyhtiö arjen pyörittämisestä isännöintisopimuksen mukaisesti.


Hallituksen kokoonpano ja tehtävät

Taloyhtiön hallituksen jäsenyys on vapaaehtoista, josta seuraa, että hallituksen jäsen voi erota koska tahansa. Eroamisesta tulee tällöin ilmoittaa hallitukselle. Hallituksen jäsenen erottamisen suorittaa yhtiökokous. Erityisiä kelpoisuusvaatimuksia hallituksen jäsenille ei täysi-ikäisyyden lisäksi ole asetettu. Esimerkiksi isännöitsijä voi olla hallituksen jäsen.

Hallitus on itsenäinen toimielin, joka hoitaa taloyhtiön kiireellisiksi luokiteltavat toimenpiteet sekä isännöitsijän valinnan tai erottamisen. Hallitus kutsuu tarvittaessa koolle yhtiökokouksen. Asunto-osakeyhtiölain 7:2 §:n mukaan hallituksen tehtävä on 

  • ”Järjestettävä yhtiön kirjanpito lain mukaisella tavalla ja varainhoito luotettavalla tavalla.”
Sekä
  • Huolehtia yhtiön hallinnosta, kiinteistön ja rakennusten pidon ja muun toiminnan järjestämisestä.
Taloyhtiön hallituksen vastuulla on edelle mainittujen asioiden lisäksi mm. yhtiötä koskevien kaupparekisteri-ilmoitusten tekeminen. Hallituksen tehtävät määräytyvät aina taloyhtiökohtaisesti ja tapauskohtaisesti.

Huom! Hallituksen jäsen ei kuitenkaan voi olla oikeushenkilö kuten yritys, yhteisö tai julkinen taho taikka henkilö, jolle on määrätty edunvalvoja. Eikä jäsenenä voi olla henkilö, jonka toimintakelpoisuutta on rajoitettu tai joka on konkurssissa.

Hyvä hallitus toimii yhteistyössä

Kaikin puolin toimivaksi taloyhtiön hallinnointi saadaan, kun osakkaiden valitsema hallitus on motivoitunut tehtävään ja yhteispeli mahdollisen isännöitsijän sekä huoltoyhtiön kanssa on mutkatonta. Tähän pääseminen osaltaan edellyttää osapuolien välistä kunnioittamista.

Liian usein kuulee tai pääsee jopa toteamaan, että hallituksen jäsenet on valittu jopa puoliväkisin rooliin, jossa vastuunkantajasta tehdään ”syntipukki”. Korostettakoon siis vielä, että hallituksen jäsen on henkilö, joka valitaan osakkaiden toimesta edustamaan osakkaiden kantaa hallitukseen. Hallitus on siis taloyhtiön toimeenpaneva ja päättävä elin, jonka tehtävä on edellä mainitun mukaisesti taloyhtiön omaisuuden hallinta.

Mitä merkittävämpi päätös tai toimenpide, sitä huolellisempaa toimintaa hallitukselta edellytetään. Vaatimukset ei yhtä korkealla kuin yritysmaailmassa, koska taloyhtiö ei lähtökohtaisesti harjoita liiketoimintaa. Huolellisuusvaatimus korostuu, kun päätökseen liittyvä riski kasvaa!

Hallitus valvoo ja hallitusta valvotaan - "Huolimattomuus maksaa"

Kun hallitus on yhtiön kantaa edustava kokoonpano, tulee sen myös toimia ostopalveluita valvovana tahona. Hallitus on mahdollisen isännöitsijän kanssa vastuussa yhtiölle mm. varojen käytöstä ja ylläpidon toimivuudesta. Selkää linjausta siitä, kuinka mittavista hankkeista taloyhtiön hallitus voi suoraan päättää, ei monessakaan taloyhtiössä ole. Nyrkkisääntönä voidaan kuitenkin pitää, että merkittävästi asumiskustannuksiin vaikuttavat päätökset tekee yhtiökokous. Hallituksen ja isännöitsijän varojen käyttöä valvoo edelleen tilintarkastajat ja vastuuvapauden tilinpäätöksestä myöntää yhtiökokous.

Kun puhutaan taloyhtiön hallituksen vastuusta, liittyy se vahvasti kiinteistön kunnossapitovastuuseen. Kunnossa- ja ylläpito on taloyhtiössä se varoja nielevä mörkö, josta tinkiminen tarkoittaa yleensä velvollisuuksien laiminlyöntiä. Toki tapoja on monia, mutta pääasia on kuitenkin omaisuuden hoitaminen. Rakennuskantamme on yksinkertaisesti tilanteessa, joka edellyttää investointeja.

Vastuukysymysten lähtökohtana on Asunto-osakeyhtiölaki 24:1 §:n mukainen johtohenkilön (hallituksen jäsen henkilökohtaisesti) vahingonkorvausvelvollisuus. Hallituksen jäsenen on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:ssä (4) säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.

Tehtävänä hallitustyö taloyhtiöissä on vastuullinen, mutta korvausvelvolliseksi hallitus kuitenkin joutuu hyvin poikkeuksellisissa tapauksissa. Paljon ennakkoluuloja aiheuttava korvausvelvoite aiheutuu tarkoituksenmukaisesti aiheutetusta vahingosta. Tulkinnan varaa tähän asiaan saadaan, kun pohditaan, mikä on tarkoituksenmukaista. Pahimmillaan tiedon puutekin voi olla tätä. Hallituksen vastuulla on ottaa asioista selvää ja suositeltavaa on tietenkin tehdä se etukäteen. Taloyhtiön vakuutuksiin on kuitenkin varmuuden varalle syytä sisällyttää vastuuvakuutus, joka turvaa hallituksen jäsenen taloudellisen vastuun, jos jotain poikkeuksellista tapahtuu.

Mikä sitten on korvattavaa vahinkoa? Perusedellytyksenä on aina todellinen vahinko. Aina pitää myöskin muistaa, että lain vastaisia päätöksiä EI tehdä!

Isännöitsijän vastuut ja velvollisuudet

Isännöitsijä huolehtii kiinteistön ja rakennusten pidosta ja hoitaa yhtiön muuta päivittäistä hallintoa hallituksen antamien ohjeiden ja määräysten mukaisesti. Isännöitsijä vastaa siitä, että yhtiön kirjanpito on lain mukainen ja varainhoito luotettavalla tavalla järjestetty. Isännöitsijän on annettava hallitukselle ja sen jäsenelle tiedot, jotka ovat tarpeen hallituksen tehtävien hoitamiseksi.

Isännöitsijä saa ryhtyä tiettyihin toimiin vain hallituksen valtuutuksen perusteella tai jos hallituksen päätöstä ei voida odottaa aiheuttamatta yhtiön toiminnalle olennaista haittaa. Viimeksi mainitussa tapauksessa hallitukselle on mahdollisimman pian annettava tieto toimista.

Mitä isännöintisopimuksessa on sovittu isännöitsijän tehtävistä ja velvollisuuksista?

Vastuuperuste

  • Sopimukseen perustuva vastuu eli isännöintisopimus.
  • Asunto-osakeyhtiölaki 24:1 §:n mukainen johtohenkilön (isännöitsijä) vahingonkorvausvelvollisuus.
  • Isännöitsijän vastaa myös osakkeenomistajalle aiheutuneesta vahingosta.
Sopimusvastuu
  • Lähtökohtana on ns. täyden korvauksen periaate eli pyrkimyksenä on saattaa vahingonkärsijä samaan asemaan kuin tämä olisi ollut ilman vahingon sattumista.

Vastuunjako huoltoyhtiön ja isännöitsijän välillä?
  • Isännöitsijän on korvattava vahinko, jonka hän on tehtävässään Asunto-osakeyhtiölain 1 luvun 11 §:ssä (4) säädetyn huolellisuusvelvoitteen vastaisesti tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle.
  • ”Huolimattomuus maksaa.”
  • Jos isännöitsijänä on isännöintiyhteisö, vastaavat vahingosta yhteisö ja päävastuullinen isännöitsijä yhdessä.
  • Sopimuksella voidaan sopia vastuusta toisin. --> Mahdollinen sopimussakko?

Turun HO 10.06.2013 1232

  • Isännöitsijä ei ollut täyttänyt isännöitsijän velvollisuuksiaan ja oli huolimattomuudellaan aiheuttanut asunto-osakeyhtiölle vahinkoa siten, että kylpyhuonesaneeraus oli tullut yhtiölle olennaisesti kalliimmaksi kuin mitä urakoitsija hinta-arviossaan oli ilmoittanut ja asunto-osakeyhtiö perustellusti oli voinut olettaa.

KKO 2010:17

  • Isännöitsijäntodistuksesta ei ollut ilmennyt, että osa huoneiston tarkistusmitatuksi ilmoitetusta pinta-alasta käsitti tiloja, joiden rakentamiseen ei ollut haettu rakennuslupaa.
  • Huoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden ostajalla katsottiin olevan asuntokauppalain säännöksistä riippumaton oikeus vaatia vahingonkorvausta «isännöitsijäntodistuksen» antaneelta asunto-osakeyhtiön edustajalta asunto-osakeyhtiölain nojalla.

Helsingin HO 28.02.2012, 564

  • Todetut puutteet asunto-osakeyhtiön kirjanpidossa ja tilinpäätöksissä olivat johtuneet isännöitsijän ja hänen käyttämiensä apulaisten ilmeisestä ammattitaidottomuudesta.
  • Asiassa ei ilmennyt perusteita sovitella tai kohtuullistaa vahingonkorvauksia.
  • Isännöitsijä oli vahingonkorvausvastuussa.

Myös osakkailla on omat vastuut ja velvollisuudet:

  • Osakkeenomistajan on pidettävä kunnossa osakehuoneistonsa sisäosat. Yhtiö vastaa kunnossapidosta siltä osin kuin se ei kuulu osakkeenomistajalle.
  • Osakkeenomistajan on ilmoitettava muutostyöstä etukäteen kirjallisesti hallitukselle tai isännöitsijälle.
  • Osakkeenomistaja on velvollinen maksamaan yhtiön menojen kattamiseksi yhtiövastiketta yhtiöjärjestyksessä määrättyjen perusteiden mukaan.
  • Huoneiston käyttöön liittyviä velvollisuuksia ovat:
  1. Vahingonkorvaus!
  2. Osakkeenomistajan on korvattava vahinko, jonka hän on myötävaikuttamalla tämän lain tai yhtiöjärjestyksen rikkomiseen tahallaan tai huolimattomuudesta aiheuttanut yhtiölle, toiselle osakkeenomistajalle tai muulle henkilölle.
  3. Jos vahinko on aiheutettu rikkomalla 4 tai 5 luvun säännöksiä tai yhtiöjärjestyksen määräyksiä osakkeenomistajan kunnossapitovastuusta tai muutostyöstä, vahinko katsotaan aiheutetuksi huolimattomuudesta, jollei osakkeenomistaja osoita menetelleensä huolellisesti. Sama koskee vahinkoa, joka on aiheutettu 11 luvun 8 §:ssä tarkoitettuun yhtiön lähipiiriin kuuluvan eduksi tehdyllä toimella.
  4. Jos osakkeenomistaja on edellä tarkoitetulla tavalla aiheuttanut yhtiön kunnossapitovastuulla olevan rakenteen tai laitteen vioittumisen siten, että toisen osakkeenomistajan hallinnassa olevan osakehuoneiston sisäosat vahingoittuvat, yhtiön on korjattava tämän huoneiston sisäosat siten kuin yhtiön kunnossapitovastuusta säädetään 4 luvun 2 §:ssä. Vahingon aiheuttaneen osakkeenomistajan on korvattava yhtiölle kustannukset, jotka aiheutuvat toisen huoneiston korjaamisesta.

Tarvitsetko juridista konsultointiapua?
​​​​​​​Jätä yhteydenottopyyntö

”Onko sinulla asia, johon tarvitset juridista apua?” – Liittyipä se henkilökohtaisiin asioihin, yrityksen tai taloyhtiön päätöksentekoon tai riitatilanteisiin. JuriNet on sinua varten!

Jokainen ihminen, yhteisö ja yritys on tärkeä JuriNetille. Toiminnan lähtökohtana on, että jokainen ansaitsee sellaisen juristin hoitamaan omaa asiaansa, jonka käytöstä ei aiheudu kohtuuttomia kustannuksia, mutta jonka osaaminen ja asiantuntijuus on vakuuttavaa.

JuriNet palvelee Suomessa valtakunnallisesti. Päätoimipaikka sijaitsee Helsingissä ja sivutoimipaikat ovat Hämeenlinnassa ja Tampereella.

Miksi siis valita JuriNet?

  • Asiointi on helppoa, mutkatonta ja turvallista!

  • Arvot ovat JuriNetille kaikki kaikessa, yritys toimii luottamuksellisesti, tehokkaasti ja vastuullisesti. JuriNet panostaa AINA asiakkaan kannalta parhaaseen lopputulokseen.

  • JuriNet tarjoaa maksuttoman alkuneuvottelun, jos asia ei johda toimeksiantoon.

  • JuriNet on valtakunnallisesti verkostoitunut eri alan asiantuntijoiden kanssa.

  • Suomen Yrittäjien valtakunnallinen kumppani kaikissa lakiasioissa.


 
Päivitetty
14.9.2020