Vuokrasopimuksen irtisanominen ja irtisanomisaika

Vuokrasopimuksen irtisanomista koskevat säädökset löytyvät asuinhuoneistojen vuokrauksesta annetun lain 31.3.1995/481 (jäljempänä AHVL) seitsemännestä luvusta. Seuraavassa katsaus vuokrasopimuksen irtisanomista koskeviin lain säädöksiin.

Vuokrasopimuksen irtisanominen: irtisanomisaika

Jos toistaiseksi voimassa oleva vuokrasopimus irtisanotaan, se päättyy irtisanomisajan kuluttua. Määräaikainen vuokrasopimus voidaan päättää irtisanomisen johdosta vain siten kuin AHVL:ssä säädetään. Vuokrasopimuksen irtisanomisaika lasketaan sen kalenterikuukauden viimeisestä päivästä, jonka aikana irtisanominen on suoritettu, (jollei toisin sovita tai AHVL:stä tai muusta laista muuta johdu).

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on kuusi kuukautta, jos huoneiston vuokrasuhde on välittömästi ennen irtisanomista kestänyt yhtäjaksoisesti vähintään vuoden, ja muussa tapauksessa irtisanomisaika on kolme kuukautta. Tätä kutsutaan vuokranantajan irtisanomisajaksi. Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen irtisanomisaika on yksi kuukausi (vuokralaisen irtisanomisaika). Ehto, jolla vuokranantajan irtisanomisaikaa lyhennetään tai vuokralaisen irtisanomisaikaa pidennetään, on mitätön.

Puolison suostumus vuokrasopimuksen irtisanomiseen

Kun puolisot asuvat yhdessä vuokraamassaan tai toisen heistä vuokraamassa yhteisenä kotina käytettävässä asuinhuoneistossa, ei puoliso saa irtisanoa vuokrasopimusta ilman toisen puolison suostumusta. Jos sitä ei voida hankaluudetta saada, ei suostumusta tarvita. Jos puoliso ilman hyväksyttävää syytä kieltäytyy antamasta suostumustaan, tuomioistuin voi antaa luvan irtisanomiseen.

Vuokrasopimuksen irtisanomisilmoitus ja tiedoksiantaminen

Vuokranantajan irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokralaiselle annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus, jossa mainitaan vuokrasuhteen päättymisajankohta ja irtisanomisen peruste. Irtisanomisilmoituksesta käy myös sellainen haaste häätämisestä, jossa vuokrasuhde vaaditaan päättymään.

Vuokralaisen irtisanoessa vuokrasopimuksen on vuokranantajalle tai sille, jolle vuokranantaja on antanut tehtäväksi periä vuokran (ei kuitenkaan rahalaitokselle) annettava kirjallinen irtisanomisilmoitus. Irtisanominen on toimitettava todistettavasti. Jos ei tiedetä, kuka vuokralainen on, irtisanomisilmoitus voidaan antaa vuokralaiselle tiedoksi julkaisemalla se virallisessa lehdessä ja lisäksi toimittamalla siitä tiedonanto huoneistoon, jota vuokrasuhde koskee. Ilmoituksen katsotaan tulleen tällöin vuokralaisen tietoon lehden ilmestymispäivänä. Jollei irtisanomista ole suoritettu siten kuin laissa säädetään, irtisanominen on tehoton.

Määräaikaisen vuokrasopimuksen irtisanominen

Tuomioistuin voi oikeuttaa vuokralaisen tai vuokranantajan irtisanomaan määräaikaisen vuokrasopimuksen erityisellä perusteella.

Oikeus irtisanoa vuokrasopimus voidaan antaa vuokralaiselle,

1) jos hänen tai hänen huoneistossa asuvan perheenjäsenensä sairaus tai vamma aiheuttaa asunnon tarpeen lakkaamisen tai olennaisen muuttumisen tai

2) jos hän muuttaa toiselle paikkakunnalle opintojensa, työnsä tai puolisonsa työn takia tai

3) jos muusta näihin verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi vuokralaisen kannalta ilmeisen kohtuutonta.

Oikeus irtisanoa vuokrasopimus voidaan antaa vuokranantajalle,

1) jos hän tarvitsee huoneiston omaan tai perheenjäsenensä käyttöön syystä, jota hän ei ole voinut ottaa huomioon sopimusta tehtäessä, tai

2) muusta tähän verrattavasta syystä sopimuksen pysyminen voimassa sovitun määräajan loppuun olisi ilmeisen kohtuutonta.

Vuokrasopimuksen sillä osapuolella, joka ei ole sopimusta irtisanonut, on oikeus saada kohtuullinen korvaus sopimuksen ennenaikaisesta päättymisestä hänelle aiheutuneesta vahingosta.

Vuokralaisen irtisanomissuoja toistaiseksi voimassa olevassa vuokrasuhteessa

Tuomioistuimen on vuokralaisen vaatimuksesta julistettava vuokranantajan irtisanominen tehottomaksi, jos irtisanomisen perusteena on vuokran tai vuokran määräytymistä koskevan ehdon tarkistaminen ja vuokra tai ehto olisi kohtuuton; tai jos irtisanomista on vuokralaisen olosuhteet huomioon ottaen pidettävä muutoin kohtuuttomana eikä irtisanomiseen ole hyväksyttävää syytä.

Vaatimus irtisanomisen julistamisesta tehottomaksi on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä ja viimeistään kolmen kuukauden kuluessa irtisanomisen tiedoksisaannista.

Vuokrasuhteen päättyessä vuokranantajan irtisanomisen perusteella, jota ei voida pitää hyvän tavan mukaisena, vuokralaisella on oikeus saada korvaus muuttokustannuksista ja uuden huoneiston hankkimisesta aiheutuneista kuluista sekä suorittamistaan huoneiston vuokra-arvoa nostaneista korjaus- ja muutostöistä. Niin ikään vuokralaisella on oikeus saada enintään kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrä hyvityksenä huoneiston vaihtamisen aiheuttamasta haitasta.

Vuokrasopimuksen irtisanomissuojan tai korvausoikeuden menettäminen

Jos vuokralainen irtisanomisen jälkeen laiminlyö velvollisuutensa vuokralaisena, vuokralainen on menettänyt oikeutensa saada irtisanominen julistetuksi tehottomaksi tai oikeutensa saada korvausta sopimuksen päättymisestä. Vuokralainen ei kuitenkaan menetä oikeuttaan, jos laiminlyönti on vähäinen.

Kielletyt ehdot irtisanomissuojasta ja korvauksista

Ehto, jolla rajoitetaan vuokralaisen oikeutta irtisanomissuojaan tai korvaukseen, on mitätön. Vuokrasuhteen päättyessä vuokranantaja on velvollinen suorittamaan vuokralaiselle muuta korvausta vain sen mukaan, mitä sen maksamisesta on sovittu.

Lähde: Asuinhuoneistojen vuokrauksesta annettu laki 31.3.1995/481
 
Julkaistu
15.4.2014