Talon rakentaminen - onnistuneen hankkeen a ja o

Rakennushankkeen valmistelu

Laajennus- tai rakennushankkeen valmistelun tavoitteena on onnistunut hanke. Pientalohankkeissa rakennushankkeeseen ryhtyvä on yleensä rakentajaperhe, jolla tunnelma on katossa ja toiveet korkealla hankkeen alkumetreillä. Rakennuttaja tekee hankkeen valmisteluvaiheessa keskeiset päätökset, jotka suuntaavat projektin halutulle reitille. Kaikilla rakennuttajilla, varsinkin kun lähdetään rakentajaperheen ensimmäiseen pientalohankkeeseen, ei ole kovinkaan laajaa kokemusta johtaa hallitulla tavalla rakennushanketta. Useimmiten tarvitaan kokeneita asiantuntijoita rakennuttajan luottohenkilöiksi, jotta säästytään turhilta yllätyksiltä ja kustannusraamin pettämiseltä. Tilaajan (=rakennuttajan) oikeaksi kädeksi tyypillisesti valittu rakennuttajakonsultti valmistelee hankkeen keskeisimmät päätökset ja laatii realistisen hankeaikataulun heti alussa tilaajan käyttöön.
Rakennuttajakonsultti avustaa suunnittelijoiden valinnassa. Rakennuttajakonsultti vahvistaa rakennuttajan ja suunnittelijoiden yhteistyön onnistumisen edellytyksiä tuomalla suunnitteluvaiheeseen oikea-aikaista tietoa tilaajan päätösten pohjaksi. Suurimmat kustannusten sitoumukset tapahtuvat arkkitehtisuunnitteluvaiheessa kohteen saadessa muotonsa ja kokonsa. Rakentamisen kustannustilastot eivät aina vastaa rakennuttajan kaikkia toiveita ja haaveita. Koko hankkeen onnistumisen kulmakivenä on rakennusalan realiteetit ymmärtävä ja kokenut rakennusalan ammattilainen joka ohjastaa hanketta.

Lisätietoa Doventuksen palveluista

Jätä yhteydenottopyyntö
Laajennus- tai rakennushankkeen valmistelun tavoitteena on onnistunut hanke.
Laajennus- tai rakennushankkeen valmistelun tavoitteena on onnistunut hanke.

Hanke- ja luonnossuunnitteluvaihe

Hankkeen valmisteluvaiheeseen eli hankesuunnitteluun kuuluu ydintavoitteiden asettaminen. Rakennuttajan resurssit ja omat tehtävät määritellään heti alussa. Resursseista keskeisimmät ovat hankkeeseen varattu rahamäärä sekä hankkeen aikataulu. Hankkeen budjettia tarkastellaan tilavolyymin kautta kun perheen tilaohjelma mitoitetaan tilaohjeessa mitoitettujen asuin- ja aputilojen neliöiden kautta. Tavoitehintalaskelma saadaan paperille kun rakennuskohteen rakenteellinen perusratkaisu ja vaativuusaste on arvioitu rinnan kokonaisneliöiden kanssa. Yleensä hankkeen alkuvaiheessa ei ole käytettävissä arkkitehtiluonnoksia, joten kokeneen konsultin apu ja ohjaus on tarpeen.

Kustannuslaskentaohjelmat sekä tilastotiedot vastaavan tyyppisten kohteiden toteutuneista rakennuskustannuksista toimivat työkaluina määriteltäessä realistista budjettia ennen suunnittelijavalintoja. Hankeen onnistumisen kannalta suunnittelijoiden pätevyydellä ja kokemuksella on erittäin suuri osuus. Rakennuttajan keskeisimpiä päätöksiä on valita osaava pääsuunnittelija ja arkkitehti, joka on riittävän kokenut pientalosuunnittelussa. Arkkitehdin on ymmärrettävä rakenteelliset perusasiat sekä kustannusten muodostumisen pääperiaatteet suunnitellessaan eri vaihtoehtoja luonnosvaiheessa. Myös tontin olosuhteet sekä perustusratkaisut on otettava huomioon luonnossuunnittelussa.

Hankkeen budjettia tarkastellaan tilavolyymin kautta kun perheen tilaohjelma mitoitetaan tilaohjeessa mitoitettujen asuin- ja aputilojen neliöiden kautta.
Hankkeen budjettia tarkastellaan tilavolyymin kautta kun perheen tilaohjelma mitoitetaan tilaohjeessa mitoitettujen asuin- ja aputilojen neliöiden kautta.

Rakennus- ja erityissuunnitteluvaihe

Hankesuunnitteluvaiheeseen ei yleensä sisällytetä varsinaista rakennussuunnitteluvaihetta, mutta alustavasta luonnostelusta on useimmiten hyötyä kun hahmotellaan rakennuksen tai rakennusten sijoitusta tontille sekä käytettävien rakennusneliöiden kokoluokkaa rakennuspaikalle. Arkkitehdin laatimat lopulliset luonnosratkaisut tilasuunnittelussa sitouttavat rakentamisen kustannukset yleensä yli 80% tasolla. Projektiin jo alkuvaiheessa valitun rakennesuunnittelijan rakenteiden optimointi tukevat suunnittelun alkuvaiheen kustannushallintaa. Rakennuttajan tarpeet tilaohjelmasta alkaen ja rakennuspaikan olosuhteet huomioiden jalostuvat luonnossuunnittelun kautta lupahakemukseen liitettäviksi piirustuksiksi ja sen jälkeen urakkalaskenta-asiakirjoiksi työselityksineen. Arkkitehtoninen ja toiminnallinen ratkaisu jalostetaan yhdessä rakenne- ja LVIS-suunnittelijoiden kanssa toteutuspiirustuksiksi.

Arkkitehdin laatimat lopulliset luonnosratkaisut tilasuunnittelussa sitouttavat rakentamisen kustannukset yleensä yli 80% tasolla.
Arkkitehdin laatimat lopulliset luonnosratkaisut tilasuunnittelussa sitouttavat rakentamisen kustannukset yleensä yli 80% tasolla.

Kustannusarviot ja rakentamisen valmistelu

Hankesuunnitteluvaiheessa tehtyä kustannusarviota verrataan arkkitehtipiirustuksilla laskettuun massalaskentaan perustuvaan kustannusarvioon, joka puolestaan toimii hyvin työkaluna verrattaessa saapuneita urakka- ja materiaalitarjouksia kokonaisbudjettiin. Kustannusarvio ohjaa voimakkaasti rakennuttajan päätöksiä. Suunnitteluvaiheessa on edullista tehdä muutoksia, rakennusvaiheessa kompromissit ja purkutyö on hyvin turhauttavaa ja kallista.

Urakkasopimusten jälkeen alkaa rakentamisvaihe. Pätevällä valvonnalla varmistetaan työmaalla syntyvä loppulaatu ja tilaajan vastuukysymyksistä huolehtiminen. Urakoiden sopimuslaatuun kuuluu aikataulussa pysyminen ja maksuerien sopimuksenmukaisuus. Urakoiden lisätöitä kontrolloidaan mm. työmaakokousmenettelyllä, joka turvaa tilaajan edut. Jo alkuperäiseen hankesuunnitteluvaiheen budjettiin kannattaa kuitenkin tehdä lisätyö- tai olosuhdevaraus, jotta mahdollinen rakennuttajan pankkilaina ei nouse kohtuuttoman korkeaksi. Riskeihin on varauduttava jo ennen varsinaista rakennuspäätöstä. Kannattaa varata ainakin muutama kymppitonni riskivarauksiin pientalokohteessa.

Urakkasopimusten jälkeen alkaa rakentamisvaihe.
Urakkasopimusten jälkeen alkaa rakentamisvaihe.

Rakennuttamistehtävät ja projektinjohto

Ydintavoitteet tarkastanut rakennuttajakonsultti ja suunnittelun koordinoinnista vastaava pääsuunnittelija jaksottavat tilaajan päätökset hankeen urakkamuotoon ja kokonaisaikatauluun sopivalla tavalla. Rakennuttajakonsultti on tilaajan luottohenkilö, joka luotsaa hanketta sovittujen tavoitteiden ja aikataulun mukaan kohti yhteistä maalia. Tilaajan tukena työskentelevä rakennuttajakonsultti vahvistaa rakennuttajan ja pääsuunnittelijan yhteistyön onnistumisen edellytyksiä tuomalla suunnitteluvaiheeseen oikea-aikaista tietoa. Kun suunnittelutiimi onnistuu työssään, niin hankkeella on erinomaiset mahdollisuudet onnistua urakkalaskenta- ja toteutusvaiheessa.

Rakennuttajakonsultin työhön voidaan yhdistää kohteen valvontapalvelut hankkeen erityispiirteet huomioiden. Joskus rakennuttajakonsultti hoitaa myös vastaavan työnjohtajan tehtävät. Avainasemassa olevan kokeneen asiantuntijan työ perustuu rakennus- ja korjaushankkeen kokonaisuuksien hallintaan suunnitteluvaiheen päätöksenteosta urakoitsijoiden valintamenettelyihin sekä sopimuslaadun varmistamiseen ennen kohteen luovutusta loppukäyttäjälle ja tilaajalle. Yhteisenä tavoitteena on aina onnistunut hanke.

Ydintavoitteet tarkastanut rakennuttajakonsultti ja suunnittelun koordinoinnista vastaava pääsuunnittelija jaksottavat tilaajan päätökset hankeen urakkamuotoon ja kokonaisaikatauluun sopivalla tavalla.
Ydintavoitteet tarkastanut rakennuttajakonsultti ja suunnittelun koordinoinnista vastaava pääsuunnittelija jaksottavat tilaajan päätökset hankeen urakkamuotoon ja kokonaisaikatauluun sopivalla tavalla.

Luovaa poikkitieteellisyyttä

Pienenkin remontin yhteydessä ei voi riittävästi painottaa työnaikaisen valvonnan merkitystä. Varsinkin omatoimirakentaja saattaa mielellään säästää tästäkin "turhasta" konsultointikulusta ja kärsii valitettavasti myöhemmin omasta tai urakoitsijan osaamattomuudesta tai huolimattomasta työstä. Sen lisäksi että ulkopuolinen valvoja valvoo tilaajan ja kiinteistön omistajan etua, valvoja voi toimia myös työn dokumentoijana ja mahdollisissa riitatilanteissa joko sovittelevana osapuolena tai todistajana.

Pienissä kohteissa valvoja on useimmiten samalla rakennuttajakonsultti, joka huolehtii kilpailuttamisesta ja sopimuslaadun pitämisestä rakennuttajan "oikeana
Tero Seppänen Doventus Oy
Tero Seppänen Doventus Oy
kätenä". Onnistuneen hankkeen tunnistaa siitä, kun aikataulu on pitänyt ja kustannusarvioon on päästy huomioiden remonttikohteen vaativuusaste ja rakennuttajan mahdolliset työmaa-aikaiset muutokset. Ammattilaisten avulla vaativakin remonttihanke onnistuu.

Suosittelen lämpimästi projektinjohtoavun hankintaa tilaajan päätöksentekoketjun ja rakennushankkeen hallinnan helpottamiseksi.

Tero Seppänen,
toimitusjohtaja, arkkitehti SAFA
Doventus Oy
 
Julkaistu
5.7.2011

Viikon uutiset