Pientalon korjaushankkeen kulku

Aivan ensimmäiseksi on mietittävä, miksi korjausta tarvitaan. Syynä voivat olla jo havaitut vauriot tai vaurioitumisvaarassa oleva, huonosti toimiva rakenne tai rakennusosa. Vanhassa talossa tarvitaan usein tilojen muutoksia tai lisätilaa, jotta asunnosta saataisiin perheen tarpeita vastaava. Myös varusteet ja tekniset järjestelmät saattavat olla vanhentuneita, riittämättömiä ja epätaloudellisia.

Vasta hankitussa vanhassa talossa suositellaan usein asumaan n. vuosi, ennen kuin korjauksiin ryhdytään: tällöin ongelmat ja puutteet, kuten esim. vetoisuus tai kohtuuttomat lämmityskustannukset ehtivät paljastua.

Toinen osa tarpeen harkintaa on rakennuksen ja sen kunnon tutkiminen: mitä voidaan ja mitä kannattaa tehdä. Tämä vaatii rakennuksen alustavaa kartoitusta, jossa selvitetään tyypilliset rakenteet ja niiden ongelmat sekä kriittiset kohdat, joiden korjaussuunnittelu vaatii perusteellisempia tutkimuksia. Joskus saattaa energiaselvitys olla tarpeen.

Reunaehtoja korjaustyölle voivat asettaa myös viranomaismääräykset, esim. paloturvallisuus, äänen- ja lämmöneristävyysvaatimukset sekä kaava- ja suojelumääräykset. Yleensä kaikki työt, joissa rakennuksen tai sen osan käyttötarkoitus muuttuu, kantavia tai märkätilojen rakenteita muutetaan tai rakennuksen ulkonäkö muuttuu merkittävästi, ovat luvanvaraisia tai ainakin ilmoitusvelvollisuuden piirissä. Ikävien yllätysten välttämiseksi tilanne kannattaa tarkistaa kaikissa vähänkin suuremmissa korjaushankkeissa.

Jos alustavan harkinnan tuloksena päätetään ryhtyä korjaamaan, saadaan tarpeista alustava toimenpideluettelo. Sen perusteella etsitään korjausvaihtoehtoja, jotka voivat poiketa toisistaan laajuudeltaan, tekniikaltaan ja kustannuksiltaan. Tässä vaiheessa liian tarkkoja suunnitelmia ei kannata tehdä.

Viimeistään nyt etsitään rakennuksesta olemassa olevat dokumentit ja piirustukset ja tarkistetaan niiden paikkansa pitävyys nykytilaan nähden. Rakenteet ja niiden kunto tutkitaan tarvittavassa laajuudessa: kunnossa olevia tai korjaukseen kuulumattomia osia ei kannata tutkia, toisaalta taas olennaisia, kriittisiä kohtia ei saa jättää arvailujen varaan. Korjausvaihtoehtoja voidaan joutua tarkistamaan kuntotutkimuksissa paljastuneiden seikkojen vuoksi; piilevät vauriot tai esim. asbestipitoisten materiaalien purku vaativat lisätoimia – toisaalta rakenteet saattavat olla luultua paremmassakin kunnossa.

Kun sopiva korjausvaihtoehto on löytynyt, voidaan sen pohjalta tehdä alustava kustannusarvio ja suunnitella rahoitus ja toteutusaikataulu. Nyt on koossa yhteenveto siitä, mitä korjataan. Se on kehys korjaustöiden sisällölle ja laajuudelle sekä niistä aiheutuville kustannuksille ja toimii suunnitteluvaiheen lähtötietoina. Työn edetessä se on myös vertailukohta sille, kuinka laatu-, aikataulu- ja kustannustavoitteissa on pysytty.

Maankäyttö- ja rakennuslaki edellyttää, että luvanvaraisella rakennus- tai korjauskohteella on riittävän ammattitaitoinen ja kokenut pääsuunnittelija. Rakennussuunnittelun ammattilainen voi erikseen pätevöityä myös pientalohankkeen pääsuunnittelijaksi.

Suunnittelu on keskeisin keino vaikuttaa korjaustyön laatuun ja kustannuksiin, joten ammattisuunnittelijan käyttö on aina kannattavaa: tila- ja tekniikkaratkaisut ovat toimivia ja kustannuksiltaan hallittuja eikä rakennusaikaisia virheitä ja yllätyksiä juurikaan pääse tapahtumaan. Ammattisuunnittelija osaa ottaa huomioon myös tarvittavat viranomaismääräykset ja sen, kuinka ne rakennuskohteessa tulee täyttää.

Tässä vaiheessa sanallinen kuvaus – "rakennetaan kellariin pesutilat" – muuttuu yhteistyössä suunnittelijan kanssa vaihtoehdoiksi ja mahdollisuuksiksi sille, miten ao. tilat sijoitetaan varattuun paikkaan niin, että ne ovat toimivia, määräysten mukaisia ja niissä on mm. riittävät tilavaraukset laitteille ja kalusteille.

Kun perusratkaisut ovat selvillä, valitaan muut tarvittavat suunnittelijat: rakenne-, LVI- ja sähkö suunnittelija sekä mahdolliset erikoissuunnittelijat (rakennusautomaatio, pohjatutkimus jne.). Nämä kartoittavat tilaajan tarpeet kukin omalta erikoisalaltaan ja tekevät niiden perusteella suunnitelmat ja piirustukset tarvittavista järjestelmistä. Suunnittelijat tekevät yhteistyötä niin, että kaikki suunnitelmat ovat yhteensopivia ja ristiriidattomia.

Rakentamisen valmistelun olennaisin osa pientalon omistajan kannalta on valita korjaushankkeeseensa sopiva toteuttamistapa. Yleisimmät vaihtoehdot ovat
– omatoimirakentaminen
– työvoiman palkkaaminen
– teettäminen alan yrityksellä

tai näiden erilaiset yhdistelmät. Vaikka työ tehtäisiinkin itse tai talkoovoimin, on työmaalle palkattava riittävän pätevä ja kokenut työnjohtaja. Usein työmaalle kannattaa palkata myös valvoja, jonka tehtävänä on valvoa tilaajan etuja niin, että työt suoritetaan suunnitelmien mukaisesti, tehokkaasti, virheettömästi ja taloudellisesti. Pääsuunnittelija, vastaava työnjohtaja ja valvoja voivat varsinkin pienehköissä hankkeissa olla yksi ja sama henkilö. Yritystä valittaessa kannattaa hinnan lisäksi tarkastella myös sen referenssejä ja taloudellista tilaa, esim. ennakkoperintä- ja luottotietoja. Jos taas rakennuttaja palkkaa itse työvoimaa korjauskohteeseensa, on huolehdittava työnantajan lakisääteisistä velvoitteista kuten työttömyys-, eläke- ja tapaturmavakuutusten hoitamisesta.

Niin pientä korjaustyötä ei olekaan, ettei siitä kannattaisi tehdä kirjallista sopimusta! Sopimuksen pohjana ovat urakka-asiakirjat: tarjouspyyntö, piirustukset, työselitykset ja urakkaohjelma eli suunnitelma, joka määrittelee yksiselitteisesti sen, miten, missä ajassa ja mihin laatutasoon korjaustyö toteutetaan ja miten sen osa-alueiden vastuut jaetaan. Tämän perusteella työn suorittaja tekee tarjouksen ja tilaajan hyväksyttyä sen laaditaan yhteinen, molempia osapuolia sitova sopimus. Sopimusasiakirjojen laadinta voidaan antaa valvojan tehtäväksi, jolloin vältytään monilta porsaanrei’iltä ja sudenkuopilta.

Rakentamisen valmisteluun kuuluu myös alustava työnsuunnittelu: miten tontilla varastoidaan purkujäte ja uudet rakennustarvikkeet, miten purkujätteen poiskuljettaminen järjestetään, missä järjestyksessä asuintilat tyhjennetään ja kuinka irtaimisto varastoidaan, miten rakennustyömaan vesi- ja energiahuolto järjestetään, jne. Mietittävät asiat vaihtelevat korjauksen luonteesta ja suuruudesta riippuen paljonkin, mutta ennakointi säästää kaikissa tapauksissa paljon aikaa, vaivaa ja rahaa. Tärkeimmät seikat on hyvä kirjata myös urakkasopimukseen. Ennen rakentamisen aloittamista on myös varmistettava, että tarpeelliset luvat ja ilmoitukset viranomaisille sekä tarvittavat vakuutukset ovat kunnossa.

Korjausrakentamishankkeessa suunnittelu ja rakentaminen limittyvät usein, sillä purkutyöt voivat paljastaa ennalta arvaamattomia ongelmia, jotka vaativat muutoksia suunnitelmiin. Tällöin on tärkeää, että suunnittelijat pystyvät nopeasti ja joustavasti sopeuttamaan suunnitelmat uuteen tilanteeseen. Muutokset saatetaan myös kaikkien työmaalla toimivien tietoon ajoissa niin, että työhön tulee mahdollisimman vähän keskeytyksiä. Jos rakennushankkeen kesto, laajuus tai hinta muuttuu olennaisesti, on sovittava lisätöistä tai hyvityksistä. Nämäkin sopimukset on syytä tehdä kirjallisina.

Osaava valvoja osoittautuu usein kullanarvoiseksi, sillä yleisen laadunvalvonnan lisäksi hän huolehtii siitä, että tarvittavat suunnitelmat ovat ajallaan valmiina, koordinoi eri urakoitsijoiden työvaiheet toisiinsa sopiviksi, järjestää työmaakokoukset ja viranomaiskatselmukset, huolehtii kussakin työvaiheessa tarvittavien dokumenttien laatimisesta sekä toimii yhdyshenkilönä tilaajan, suunnittelijoiden ja urakoitsijoiden välillä.

Jo rakentamisen aikana pitäisi muistaa kerätä talteen käytettyjen tuotteiden mallit, nimet ja tyypit sekä käyttö- ja huolto-ohjeet. Näin saadaan dokumentoitua kaikki käytetyt tarvikkeet ja materiaalit, mikä helpottaa tulevien korjausten ja lisäysten tekoa. Tiedot ovat myös osa rakennuksen huoltokirjaa.

Kun työ on teetetty kirjallisen sopimuksen perusteella yritysrekisteriin merkityllä rakennusyrityksellä, sen takuuaika on kaksi vuotta. Sen puitteissa urakoitsija vastaa rakennuksessa mahdollisesti ilmenevistä vioista ja puutteista. Asumista haittaavat ongelmat, kuten kosteus- ja homevauriot, tulee korjata jo takuuajan kuluessa heti niiden ilmaannuttua. Vielä kymmenen vuoden ajan urakoitsijalla on velvollisuus korjata törkeästä huolimattomuudesta aiheutuneeksi osoitetut virheet ja puutteet.

Rakennusta voi verrata autoon siinä suhteessa, että suurista korjaustöistä huolimatta kumpikaan ei pysy kunnossa ilman määräaikaishuoltoja ja jatkuvaa kunnon seurantaa. Kuten autoille, myös rakennusten ylläpidon avuksi on kehitetty huoltokirja, joka on uusissa pientaloissa ja uudisrakentamiseen verrattavissa korjauskohteissa jo pakollinen. Huoltokirjan laatiminen ja käyttöönotto on kuitenkin suositeltavaa ja käy suhteellisen helposti myös pienempien korjausten yhteydessä. Se on erinomainen apu talon eri vaiheiden, rakenteiden, käytettyjen materiaalien ja tehtyjen toimenpiteiden talteen kirjaamiseen. Myyntitilanteessa ajan tasalla pidetty huoltokirja lisää rakennuksen arvoa ja auttaa suuresti mm. vastuukysymysten selkiyttämisessä.

Lisätietoa Kingspan - eristeistä...